Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.

Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду

«За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%», — говорит Илья Бахилин.

Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года, разъяснил юрист.

Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.

В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью, поясняет Евгений Арапов. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.

«Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости, — добавляет эксперт. — Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче)».

• документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
• паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
• арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
• срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
• порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
• оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
• условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
• число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
• опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
• условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

Как должна выглядеть квартира

Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.

Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.

Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.

Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.

Как оформить объявление

Допустим, вы решили пройти через все прелести сдачи квартиры самостоятельно. Тогда вам нужно объявление.

Вот пошаговая инструкция для того, чтобы ваше объявление содержало всю необходимую информацию.

1. Не поленитесь: проведите несколько часов на сайтах с недвижимостью. Подойдут любые, от Авито до Камелота или ваших местных. Ваша цель – узнать, за сколько примерно можно сдать похожую на вашу квартиру. Лучше ориентироваться на среднюю цену: поставите слишком дорого и будете искать арендатора вечность, поставите слишком низко – и потенциальные клиенты начнут задаваться вопросами «а почему так дёшево», и квартиру вы, опять-таки, не сдадите.
2. Сфотографируйте комнаты: все жилые, кухню, санузел. Обеспечьте хорошее освещение на фото (фотографируйте ярким солнечным днём). Оцените фото: вы бы там жили?
3. Составьте текст объявления. Укажите в нём размер квартиры, имеющуюся мебель (не точную опись, просто чтобы арендатор имел представление), удобства. В квартиру проведен хороший интернет? Есть кабельное? Кондиционер? Указывайте это. Проблемы тоже укажите сразу – не тратьте зря свое и чужое время. Может, кому-то будет принципиально мешать ваше пятно на потолке или гнездо голубей на балконе.
4. Договоритесь сами с собой: что вы не готовы терпеть? Вы ненавидите собак? Или, может, в квартире нет балкона, поэтому курящим лучше вообще не заезжать? Или у вас есть какие-то свои требования? Укажите это в объявлении.
5. Укажите, входят ли коммунальные услуги в цену.
6. Нелишним будет в паре слов описать район. Расскажите, как далеко остановки общественного транспорта, удобно ли парковать машину, есть ли магазины, школы, детсады и больницы.
7. Если у вас есть, что добавить по поводу квартиры – не стесняйтесь. Люди в поисках квартиры прочёсывают сотни одинаковых объявлений. Может быть, ваше примечание про красивый вид на закате станет для кого-то решающей зацепкой. Автор статьи знает людей, которые выбирали квартиры, исходя именно из таких вот милых мелочей в объявлениях.
8. Выложите объявление, прикрепив ваши прекрасные фотографии. Где? Да везде! На Авито, на тематических сайтах, в соцсетях – везде, где вам только придёт в голову. Чем больше людей увидят, тем быстрее вы найдете того самого жильца.

Плюсы и минусы сдачи жилья в аренду

Риск и выгода – основная чаша весов, на которые приходится ставить арендодателю свое имущество в связи с решением распорядиться с ним таким образом. Рассмотрим основные параметры сдачи собственности в наем.

Плюсы – это ваша очевидная выгода:

• стабильный долгосрочный доход;
• коммунальные услуги вы не оплачиваете, так как в большинстве случаев это расходы нанимателя;
• уход за квартирой постоянный – проветривание, бесперебойная работа электросетей и сантехники.

Минусы – это риски, связанные с негативными факторами:

• порча или кража вещей, мебели;
• задержка или отсутствие оплаты коммунальных услуг, вследствие чего может образоваться большой долг;
• отказ нанимателя от уплаты суммы арендной задолженности;
• сдача жилья в субаренду третьим лицам, если разрешение не прописано в договоре аренды.

Если вы прогнозируете процент риска больше выгоды при сдаче своей квартиры в аренду, стоит задуматься о продаже такого жилья. Дорогой ремонт, качественная мебель, эксклюзивные предметы интерьера – все это в разы уменьшает шансы на оправданный размер оплаты за проживание. Подсчитав стоимость возможного ремонта, покупки новой мебели, разделите эту сумму на 12 месяцев и количество квартиросъемщиков. Таковы могут быть расходы в наихудшем варианте. Стоит учесть такую особенность, что каждый второй хозяин квартиры разочарован в отношении арендаторов к имуществу и ремонту после сдачи своего жилья в аренду. Когда принято решение, что сдавать собственность выгодно, то следующим важным действием станет поиск клиентов.

Чек лист по выбору агентства недвижимости

Если у вас нет времени заниматься сдачей квартиры самостоятельно либо это кажется вам сложным делом, доверьте его профессиональным риелторам.

Выбрать хорошего специалиста вам помогут следующие критерии:

• наличие у риелтора высшего юридического образования;
• наличие договора сотрудничества, отражающего ваши интересы, в котором риелтор не навязывает кабальных условий;
• наличие опыта работы не менее 3 лет;
• есть реальные отзывы и рекомендации о специалисте;
• располагающий внешний вид, который отвечает образу делового человека;
• готовность представлять отчет по каждому действию, чтобы вы могли контролировать работу риелтора.

Важно помнить, что даже грамотный правильно составленный договор не является средством от всех болезней и любых проблем, которые могут возникнуть в ваших взаимоотношениях с арендатором. Какие бы не были подписаны договоры, у жильца может не оказаться достаточной суммы средств, чтобы покрыть причиненный ущерб помещению или ваши убытки. Он может не иметь вообще никакого имущества, на которое хотя бы теоретически можно было бы распространить свои финансовые требования. Поэтому самый надежный способ обезопасить недвижимость – это регулярный визуальный осмотр и контроль. Для этого можно регулярно договариваться о встречах с клиентом на территории арендуемого жилья для получения оплаты и изучения состояния квартиры.

Несмотря на это, призываю вас сдавать недвижимость только по официальному договору. Ибо достоинств у этого способа значительно больше, чем у словесных договоренностей.

Уверен, что сдача в аренду принесет вам ожидаемую прибыль. К сожалению, мы все совершаем оплошности. Возможно, вы также допустите ошибки, сдавая недвижимость впервые, но благодаря советам о том, как сдать квартиру в аренду правильно, это будут мелкие недочеты, которые вы обязательно устраните, накопив опыт в будущем.

Желаю удачи!

Как сдать квартиру правильно: 2 способа

Практически все знают, что сдавать жилье можно двумя способами: в официальном порядке либо неофициальном. При использовании первого способа заключается договор, обладающий юридической силой, с зафиксированными правами и обязанностями как собственника жилья, так и квартиросъемщика.

Если одна из сторон нарушит какой-либо пункт договора, вторая может смело подавать в суд и взыскивать компенсацию. Но при выборе такого варианта придется заплатить налог.

Если же люди выбирают второй вариант, то никакого договора заключено не будет. В данном случае ни собственника, ни квартиросъемщика закон не защищает, а если будет выявлено, что укрывается доход, возникнут проблемы еще и с налоговой.

Чтобы продолжать разговор о видах налогов, которые нужно будет уплатить, определимся, что рассматриваем такой вариант аренды, при котором происходит заключение договора, то есть официальный порядок.

Как расторгнуть договор

Основания для этого и сам процесс расторжения необходимо описать в соответствующем разделе договора.

Наниматель может сделать это по собственной инициативе, если выполнены такие условия:

• Он за три месяца до предполагаемого выселения предупредил об этом хозяина;
• Все проживающие с ним лица не против подобного решения и в курсе о выселении.

Оснований для досрочного расторжения сделки по инициативе хозяина помещения в разы больше:

1. При краткосрочной аренде съёмщик не вносит платежи на протяжении двух месяцев, при долгосрочной аренде платежи не поступают от него больше полугода;
2. Если жилец не следит за помещением, портит имущество или разрушает его;
3. Если квартира используется не для проживания в ней граждан или, когда она передана в субаренду без уведомления собственника;
4. Проживающие мешают нормальному проживанию соседей и не реагируют на замечания.

Также договор можно расторгнуть в судебном порядке. Подавать иск вправе как квартиросъёмщики, так и хозяин помещения.

Контрольные мероприятия налоговой по выявлению аренды квартир

«Да кому нужна моя квартира?» — часто думают собственники, уклоняющиеся от уплаты налога. Нужно помнить, что если сегодня налоговая не интересуется поступлениями на ваш счет, то завтра вполне может отреагировать.

• В ФНС работает специальная автоматизированная система, которая сигнализирует инспектору, если на банковский счет человека стабильно поступают значительные невыясненные суммы.
• Кроме того, работе налоговой помогают банки. Увидев подозрительную активность, банк может заблокировать счет и потребовать пояснений.
• Если аренда зарегистрирована в Росреестре – информация из ЕГРН поступит в налоговую автоматически.
• Наконец, сообщения от добродушных соседей или недовольных арендаторов о нелегальной сдаче квартиры обязательно проверяются.

Налог для физических лиц

В законодательстве Российской Федерации существуют такие понятия как налоговый резидент и налоговый нерезидент. В зависимости от статуса начисляется разный налоговый сбор.

• Резидент — физическое лицо, которое фактически проживает на территории России больше 183 дней суммарно в течение года. Ему необходимо платить налог в размере 13% от суммы дохода с квартиры, переданной в аренду.
• Нерезидент — физическое лицо, которое фактически проживает на территории России менее 183 дней в течение года. Ему необходимо платить налоговый сбор в размере 30% от суммы дохода с квартиры, переданной в аренду.

Декларацию по форме 3-НДФЛ необходимо подать в налоговую инспекцию непосредственно по месту жительства до 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен доход от квартиры.

К декларации прикладываются копии следующих документов:

• паспорт;
• договор аренды квартиры;
• документ о праве собственности на квартиру или подтверждающий право распоряжения квартирой.

Декларацию по доходу от сдачи в аренду жилого помещения можно представить как в бумажном виде, так и в электронном формате. Оплатить налог на доход за аренду квартиры вы должны не позднее 15 июля того же года, когда подана декларация о получении прибыли от сдачи жилья.

Сдача муниципального жилья в аренду: возможно ли

Согласно Жилищному Кодексу России сдать квартиру, которая является чужой собственностью, в аренду невозможно без получения непосредственного согласия собственника. Иными словами, сдать квартиру может только собственник. Соответственно, если помещение принадлежит государству, то согласие нужно спрашивать именно у него.

Процедура следующая:

1. Составляется письменное заявление, в котором основной наниматель (с ним и заключался договор социального найма) просит, чтобы руководитель соответствующего местного департамента (обычно он называется департамент имущественных отношений) дал своего согласие на соответствующее действие.
2. Это заявление подписывается всеми жильцами, которые прописаны в муниципальной квартире, а также всеми гражданами, которые намерены стать арендаторами.
3. Заявление рассматривается по регламенту в течение 10 рабочих дней. Далее должностное лицо присылает письменный ответ – согласие или отказ с обоснованием.
4. Если получено принципиальное согласие, то основной наниматель заключает с квартирантами специальный договор поднайма. При этом он не может действовать более года, даже если в нем не указан срок. Соответственно, государство остается собственником, основные жильцы остаются нанимателями, а квартиранты именуются поднанимателями.

Во время заключения договора поднайма наниматели также предоставляют только оригиналы своих паспортов, а наймодатель обязан дать следующие документы (оригиналы):

• паспорт лица, с которым был заключен договор социального найма;
• сам договор социального найма и ордер на квартиру;
• квитанции, подтверждающие факт отсутствия долгов по всем коммунальным счетам;
• справка, в которой указаны все граждане, которые прописаны в этой квартире (выписка из домовой книги – можно взять в Управляющей компании).

Таким образом, даже сдача муниципального жилья в аренду возможна. Хотя на практике такая процедура наблюдается очень редко, поскольку предполагается, что гражданин, проживающий в муниципальной квартире, не имеет другого жилья.

Вопросы о том, как правильно сдать собственную квартиру в целях аренды другому человеку, в основном связаны с юридическими особенностями этой сделки. Поэтому прежде чем принять решение о самостоятельном проведении сделки, важно учесть все свои законные интересы.

Что же касается сдачи жилья юридическим лицом, то договор должен быть заключён в обязательном порядке. Юридическое лицо обязуется платить налоги на прибыль на общих условиях. Даже при упрощённой системе схема будет такая же, как и для индивидуального предпринимателя, с ежегодным предоставлением декларации. Если сдача квартиры является основным видом деятельности юридических лиц, то прибыль будет регламентирована как доход от реализации.

Дополнительная недвижимость в собственности всегда означает возможность дополнительного дохода. Одним из лучших вариантов является наличие свободной жилой квартиры. Чтобы максимально избежать каких-либо рисков, важно знать, как сдать квартиру в аренду или найм правильно: на что стоит обратить внимание при выборе съемщиков, какие могут быть ограничения, как с юридической точки зрения безопаснее зафиксировать договоренность.

На что обращают внимание при выборе съемной квартиры

Съемные квартиры вряд ли перестанут быть востребованными, и всё же не любую из них легко и быстро сдать в аренду. Так однокомнатные и двухкомнатные квартиры более популярны среди арендаторов.

Другими важными параметрами жилья являются:

• Место расположения. Если квартира изначально приобретается с целью получать доход от аренды, необходимо учесть близость к остановкам, метро, магазинам, детским садам. В зависимости от того, какой контингент предпочтительнее, можно ориентировать на расположение недалеко от Вузов, бизнес-центров или, напротив, в спальных районах.
• Техническое состояние. Более привлекательна квартира со свежим, пусть и не дорогим, ремонтом. Обязательны исправная работа сантехники, водопровода и электрики. Новые окна и двери тоже способствуют более быстрому поиску и позволяют не занижать стоимость арендной платы.
• Комфортность. Желательно вместе с жилплощадью предоставлять необходимый минимум мебели и бытовой техники в рабочем состоянии и в приемлемом внешнем виде.
• Дополнительными плюсами являются просторная парковка, детская площадка, удобные подъезд и лифт.

Аренда и найм по закону

Вопросы временного предоставления недвижимости в пользование третьих лиц в нашей стране регулируется Гражданским кодексом. Законодательно выделяются два понятия: аренда и найм. Существенным различием является то, кто претендует на использование помещения.

Если речь идет о физическом лице, такой вариант услуги называется “найм”. О том, как правильно оформить договор найма, какие есть требования к срокам регистрации, какие права и обязанности получают обе стороны договора, и, что входит в собственность временных жильцов, говориться в гл. 35 ГК. Но в обиходе во избежание путаницы любая передача жилплощади для временного использования называется арендой.

Выплата за доход от аренды декларируемого 13% налога

Извлекаемый квартировладельцем доход от сдачи жилья в наем является налогооблагаемым (Налоговый кодекс, ст.209, ст.208 п.1 пп.4, ст.207 п.1).

Осуществляя сдачу квартиры без статуса ИП (что допускается законом), собственник жилплощади обязан ежегодно готовить налоговую декларацию не дожидаясь 30 апреля (Налоговый кодекс, ст.229 п.1) и выплачивать 13-процентный НДФЛ (Налоговый кодекс, ст.224 п.1) от суммы прошлогоднего заработка на аренде (Налоговый кодекс, ст.216 п.1).

Местное отделение ФНС потребует предоставить для камеральной проверки (Налоговый кодекс, ст.88) как декларацию 3-НДФЛ, так и документальное подтверждение источников дохода. Арендодателю необходимо сопроводить декларацию копиями арендного договора и расписок по получению выплат за аренду.

Арендодатель самостоятельно рассчитывает общую сумму прошлогоднего дохода и размер налога. Налоговый платеж по НДФЛ следует выплатить до 15 июля (Налоговый кодекс, ст.228 п.4).

Отметим, что 13% подоходный налог неокончателен – для многих категорий граждан РФ допустимо его снижение путем налоговых вычетов, определяемых статьями 218-221 Налогового кодекса.

Похожие записи:

• Порядок продажи гаража находящегося в собственности
• Какая поддержка и льготы положены инвалидам 2 группы
• Исключения (заключение договоров аренды без торгов)