Что нужно знать при покупке земельного участка под ИЖС?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать при покупке земельного участка под ИЖС?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, лишь знание всех вышеуказанных основ позволит достичь достаточного знания по теме, как правильно купить участок земли в собственность. Не нужно надеяться на добросовестность продавца, на компетентность регистратора – всегда важно самому знать, как действовать и на что нужно обратить внимание в том или ином случае. Ведь в случае допущения ошибки, даже по вине других людей, именно Вам придется терпеть последствия и нести расходы на их устранение.
Кaкиe дoкyмeнты вaм пoнaдoбятcя
📑 пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
📑 дoкyмeнты нa зeмлю: cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa, eгo кoпия, кaдacтpoвый пacпopт, ecли зeмля пpoдaeтcя впepвыe (ecли этa зeмля paньшe yжe пpoдaвaлacь, кaдacтpoвый пacпopт нe oбязaтeлeн);
📑 дoгoвop кyпли-пpoдaжи c пoдпиcями пoкyпaтeля и пpoдaвцa, в 4 экзeмпляpax;
📑 aкт пpиeмa-пepeдaчи yчacткa c пoдпиcями cтopoн;
📑 квитaнция oб yплaтe гocпoшлины и ee кoпия;
📑 ecли пpoдaвeц cocтoит в бpaкe, пoнaдoбитcя нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa или cyпpyги;
📑 зaявлeниe o peгиcтpaции.
Кoгдa пoдaдитe дoкyмeнты, пoлyчитe pacпиcкy oт MФЦ или oтдeлeния Pocpeecтpa o тoм, чтo дoкyмeнты пpиняты и cдeлкa cocтoялacь. Чepeз нecкoлькo днeй (oб этoм вaм cкaжeт coтpyдник MФЦ или Pocpeecтpa) вы пpидeтe и зaбepeтe нoвoe cвидeтeльcтвo o coбcтвeннocти — c вaшими дaнными.
Paccчитaтьcя c пpoдaвцoм вы мoжeтe кaк бaнкoвcким пepeвoдoм, нaличными дeньгaми нeпocpeдcтвeннo в дeнь cдeлки, либo c пoмoщью бaнкoвcкoй ячeйки. Ecли бepeтe зeмлю в кpeдит, c пpoдaвцoм pacплaтитcя бaнк — пoлнocтью или чacтичнo.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Итак, лишь знание всех вышеуказанных основ позволит достичь достаточного знания по теме, как правильно купить участок земли в собственность. Не нужно надеяться на добросовестность продавца, на компетентность регистратора – всегда важно самому знать, как действовать и на что нужно обратить внимание в том или ином случае. Ведь в случае допущения ошибки, даже по вине других людей, именно Вам придется терпеть последствия и нести расходы на их устранение.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – зачем существует деление земельных наделов на ИЖС и прочие – это упрощает или усложняет жизнь среднестатистического гражданина? |
Риски при приобретении участка под ИЖС
Пониманию того, как правильно купить земельный участок, помогает не только знание пошаговой инструкции, но также принятие к учету возможных рисков при совершении сделки. Спешка при приобретении недвижимости может стать причиной возникновения значительных проблем с оформлением и эксплуатацией имущества. В связи с этим стоит выделить несколько актуальных категорий рисков:
- Недобросовестность продавца. На практике не редкость, когда для ускорения заключения сделки, продавец не уведомляет покупателя о важных особенностях. К примеру, земля имеет обременения в виде залога или относится к лесному фонду, что делает совершение процедуры передачи имущества попросту невозможным. Иногда продавец подделывает данные, касающиеся категории участка. Так, сельскохозяйственные наделы не подходят для беспроблемного индивидуального жилищного строительства, поэтому в случае с ошибочной покупкой покупателю придется самостоятельно заниматься вопросом перевода недвижимости в другую категорию.
Варианты бесплатного получения земли под ИЖС
Участок земли под дом можно взять не только на платной основе. Есть варианты, когда надел предоставляется бесплатно. Однако сделать это непросто, так как передача осуществляется только при соблюдении определенных условий, в противном случае предложат купить земли с аукциона.
Согласно Земельному Кодексу РФ, статья 39.5, бесплатно земля может быть выделена некоторым категориям льготников.
А именно:
- многодетные семьи, в которых есть три и более несовершеннолетних детей;
- пользователи земли, которые получили ее в бессрочное пользование или аренду до 1991 года;
- ветераны боевых действий ВОВ и прочих войн;
- контрактные военнослужащие, которые отслужили 15 лет и более;
- сотрудники правоохранительных органов, вышедшие на пенсию;
- дети-сироты, но только в отношении тех земель, которые использовались их родителями;
- герои труда, а также награжденные орденами славы и так далее.
Есть и другие нормативные акты, устанавливающие льготное выделение земель под ИЖС. Например, таковыми могут быть семьи с инвалидами, согласно закону «О социальной защите инвалидов».
Приобрести землю бесплатно льготник может только 1 раз. После этого ему придется осуществлять выкуп в общем порядке.
Приобретение земельного участка – процедура достаточно простая. Однако стороны могут столкнуться с некоторыми сложностями.
Любая финансовая сделка связана с некоторым риском. На рынке недвижимости часто орудуют мошенники. Именно поэтому рекомендуется проверить при покупке все документы на объект:
- выписку из ЕГРН (она подтверждает отсутствие обременений, а также по ней можно установить настоящего владельца объекта);
- правоустанавливающие бумаги на землю (сведения, отраженные в них, советуется сравнить с информацией из выписки);
- кадастровый паспорт (поможет понять, в отношении какого именно участка стороны заключают сделку).
Возможные проблемы и пути их решения
Если не учитывать мошеннические схемы, то к наиболее распространённым проблемам относятся ошибки и недочёты при составлении документов. Процедура оформления земельных участков несколько сложней, чем квартир. Существует множество нюансов, которые впоследствии могут доставить новому собственнику множество проблем. Основные из них:
- Реальные параметры земли (площадь, описание, месторасположение и т.д.) не соответствуют данным, указанных в официальных документах. Расхождения могут возникнуть, как по вине продавца, так и по невнимательности регистрирующего органа.
В процессе покупки всю информацию об участке следует должным образом проверять.
- Оформление сделки без согласия лиц, которые имеют на неё свои права. Это может быть один из супругов, несовершеннолетний ребёнок, лица, находящиеся в армии или в тюрьме, недееспособные граждане и т.д.
Особенности приобретения участка в садовом некоммерческом товариществе
Покупка подобного земельного участка отличается от других и имеет свои нюансы:
- Такая земля не подходит для частного строительства, а значит, ее цена должна быть в несколько раз меньше. Территорию, возможно, перевести в категорию ИЖС, при условии, что она находится в рамках жилой застройки определенного населенного пункта;
- На садовой земле возможно строительство дачи, которая впоследствии может быть признана и оформлена, как жилая, но при учете соответствия требованиям по габаритам и наличии тепла, для обеспечения проживания круглый год;
- Расходы на строительство в СНТ могут быть значительно выше, чем при размещении здания в поселках с категорией ИЖС;
- Как правило, у владельца такой земли нет права собственности – все принадлежит самому товариществу. Потому все решения нужно согласовывать с участниками СНТ. Однако это не мешает собственнику полностью распоряжаться участком – он имеет право его продать, обменять, сдавать в аренду;
- Новый хозяин земли может распоряжаться им наравне со всеми участниками. Прежний владелец должен подать заявление об исключении его из садового товарищества, а новый, в свою очередь, о вступлении в него.
Документы подаются для регистрации в Росреестр
Для регистрации права собственности на участок, предназначенный для индивидуального строительства, нужно оплатить пошлину и обратиться к специалистам Росреестра. Размер пошлины составляет 350 руб.
8 документов для регистрации права владения:
- заявление;
- квитанция об оплате пошлины;
- нотариальное одобрение супруга на сделку, если участок был приобретен продавцом в браке;
- нотариальная доверенность, если документы подает представитель;
- одобрение опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего;
- 3 экземпляра договора купли-продажи;
- акт приемки;
- паспорта сторон.
Необходимые документы
Основным документом, подтверждающим совершение сделки, является договор-купли продажи земельного участка между продавцом и покупателем. Но у собственника перед продажей обязательно должны быть следующие документы:
- удостоверение личности продавца;
- правоподтверждающий документ, дающий возможность продать надел. Это ДКП земли, договор дарения, свидетельство о наследовании и т.д. Именно он является основанием для регистрации права собственности;
- выписка из ЕГРН, как доказательство, что участок прошел регистрационный учет в Росреестре;
- межевой и кадастровый планы;
- справка об отсутствии долгов по земельному налогу, которая выдается в ИФНС;
- согласие супруга или супруги, если надел находится в совместной собственности. Документ обязательно заверяется нотариусом.
Поиск подходящего участка
Желание купить участок земли в деревне – это половина дела, нужно еще найти тот, который максимально устроит именно вас. Прежде всего, стоит помнить, что участок земли в сельской местности – товар,который можно назвать сезонным и начиная с осенних дней и вплоть до наступления весны при покупке можно сэкономить серьезную сумму денег, так как спрос в это время невелик.
Кроме того, нужно определиться, с какой целью приобретается земля в деревне.
Если в будущем планируется строительство дома, то стоит обратить внимание на следующие факторы:
- Есть ли удобные пути для подъезда к территории;
- Как решен вопрос с водоснабжением;
- Имеется ли газификация и так далее.
Мало кто захочет носить воду в ведрах и топить печь дровами. А значит, наличие коммуникаций – важнейший критерий для выбора участка.
Еще один немаловажный момент – как решен вопрос с питьевой водой. Бывает, что водопровод есть, а пить эту воду просто невозможно. Этот вопрос нужно уточнять до того, как участок уже будет приобретен.
Далее перейдем к характеристике способов приобретения участка мечты.
Очень часто неопытные покупатели попадаются на уловки мошенников, из-за чего в дальнейшем возникает масса проблем:
- Когда продавец говорит о том, что земельный участок находится на сельскохозяйственных землях, но дом можно строить без проблем. Да дом строить можно, но возникает ряд проблем с проведением света, воды, газа и иных коммуникаций, которые понадобится проводить за свои средства.
- Если продавец уверяет, что рядышком город и здесь земли предназначенные для ИЖС. Знайте, что от города к дачному массиву возможно расстояние в 100 метров, но земли будут иметь сельскохозяйственный тип назначения.
-
Фраза «Земля под дачным кооперативом может быть без затруднений переведена в категорию под ИЖС самими жильцами» может ввести покупателя в заблуждение. Ведь чтобы перевести землю в ИЖС самостоятельно ему понадобится:
- Получить письменное согласие каждого собственника участков дачного поселка.
- Потратить пару месяцев или лет на сбор всех нужных справок, данных и документов.
- Потерять массу своего времени, средств и нервов.
Именно поэтому никто не хочет заниматься самостоятельным переводом такого участка из одной категории земель в другую.
Совет 1 – выбрать город или пригород
Конечно, кто бы из нас не хотел жить в центре, желательно зеленой зоне, да еще и в собственном доме. Торговые центры под рукой, медицинские центры на выбор, образовательные и культурно-досуговые учреждения тоже рядом. Да и воздух хороший, не то что вблизи городских автомагистралей, где вечные пробки и заторы.
Но связь между просто землей и землей, предназначенной для индивидуального жилого строительства, гораздо сложнее — существуют десятки факторов, которые влияют на стоимость земельного участка помимо его расположения. В среднем по России цена на земельный участок в черте города 5 млн. за 10 соток, тогда как те же 10 соток в пригороде будут стоить уже 500 тысяч рублей, то есть в 10 раз меньше. Именно цена становиться решающим фактором, когда встает вопрос покупки земли в городе или пригороде.
Необходимые документы для покупки участка под ИЖС
Любой земельный надел – чья-то собственность. Сбор документов и выкуп организуется в зависимости от собственника. Тут может быть два варианта развития событий.
- Земля принадлежит муниципалитету или государству. Чтобы купить участок земли под дом, придется участвовать в аукционе на общих правах. На участие в аукционе делают заявку. О землях можно узнать из официальных газет и других СМИ. Процедура идёт по строгим правилам.
- Земля в собственности физического или юридического лица. Тут все намного проще – составляют договор купли-продажи, собирают документы и перерегистрируют право собственности (об оформлении земельного участка в собственность читайте в статье).
В черте города купить муниципальные земли невозможно
Надо правильно выбрать льготный земельный участок, сравнивая с аналогичными у конкурентов. Желательно изучить географическое положение и свойства грунта. Так можно избежать катастрофических проблем и сэкономить. Например, окажется, что на участке очень высокий уровень грунтовых вод, что потребует гидроизоляции всего фундамента.
Варианты бесплатного получения земли под ИЖС
Участок земли под дом можно взять не только на платной основе. Есть варианты, когда надел предоставляется бесплатно. Однако сделать это непросто, так как передача осуществляется только при соблюдении определенных условий, в противном случае предложат купить земли с аукциона.
Согласно Земельному Кодексу РФ, статья 39.5, бесплатно земля может быть выделена некоторым категориям льготников.
А именно:
- многодетные семьи, в которых есть три и более несовершеннолетних детей;
- пользователи земли, которые получили ее в бессрочное пользование или аренду до 1991 года;
- ветераны боевых действий ВОВ и прочих войн;
- контрактные военнослужащие, которые отслужили 15 лет и более;
- сотрудники правоохранительных органов, вышедшие на пенсию;
- дети-сироты, но только в отношении тех земель, которые использовались их родителями;
- герои труда, а также награжденные орденами славы и так далее.
Есть и другие нормативные акты, устанавливающие льготное выделение земель под ИЖС. Например, таковыми могут быть семьи с инвалидами, согласно закону «О социальной защите инвалидов».
Приобрести землю бесплатно льготник может только 1 раз. После этого ему придется осуществлять выкуп в общем порядке.
Бесплатный участок земли под строительство дома гражданин может получить только при соблюдении перечня условий.
Порядок действий при получении земельного участка в собственность
Они относятся к претенденту:
- человек должен быть гражданином России и иметь постоянную регистрацию не менее 5-ти лет;
- ни в данный момент, ни в прошлом за претендентом не числилась земля в собственности;
- имеющаяся жилая площадь не соответствует нормативам на одного человека. В расчет берутся все проживающие вместе члены семьи;
- семья попадает по программу «молодая». Это значит, что в ней есть хоть один супруг, которому не исполнилось 34 года.
Стоит помнить, в некоторых регионах действуют собственные программы по передаче земель в собственность не безвозмездной основе.
В категорию лиц, которым выделяется земля, попадают молодые специалисты, переехавшие работать в сельскую местность в сферу образования и здравоохранения. Если такие специалисты заключат договор бессрочного трудоустройства, им будет предоставлено еще и служебное жилье.
Общая высота строения на землях под ИЖС не должна превышать отметки в 20 метров. Но гораздо важнее – неделимость дома на отдельные объекты недвижимости, оформленные на разных владельцев.
Помимо жилых комнат, необходимо строение оборудовать бытовыми помещениями под нужды жильцов. Обязательны санитарные комнаты.
Внимание! С августа 2020 года начало строительства дома на участке ИЖС и его завершение носит уведомительный характер. Не требуется письменного разрешения – достаточно лишь в письменном виде поставить в известность соответствующие органы.
Описанное является принципиальным отличием земель ИЖС от СНТ и наделов похожих типов – там по-прежнему требуется разрешение на строительство.
Нормы строительства для земель этой категории за последние годы не претерпели никаких изменений. Поэтому будем вспоминать:
- Максимальная площадь объекта жилого строительства не может быть больше 1500 метров квадратных;
- Расстояние от дома до проезда составляет 3 метра, а до дороги – 5 метров.
- Ограждение территории не может находиться ближе тех же 3 метров. Для нежилых построек расстояние сокращается до 1 метра.
Есть и прочие требования, которые будут рассмотрены далее по ходу статьи.