Порядок выделения доли в квартире
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок выделения доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если нет возможности мирно согласовать переоформление доли в отдельную комнату, подают иск в суд. Перед подачей заявления следует объективно оценить возможность обособления собственности согласно долевому распределению, заказав проведение независимой экспертизы.
Как выделить долю в квартире?
Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.
Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.
Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.
Понадобятся следующие документы:
- правоустанавливающие документы на имущество,
- паспорт,
- исковое заявление о выделении долей в натуре.
Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.
На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.
Как выделить долю в квартире?
Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.
Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.
Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.
Понадобятся следующие документы:
- правоустанавливающие документы на имущество,
- паспорт,
- исковое заявление о выделении долей в натуре.
Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.
На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.
💰 Что дешевле и что выгоднее
Доля всегда (возможно, за очень редкими исключениями) будет дешевле комнаты, поскольку она менее ликвидна, а владельцы доли более ограничены в правах. Доля никогда не станет полноценным отдельным помещением и всегда будет оставаться частью долевого имущества.
Ушлые продавцы и риэлторы могут говорить покупателю, что продается комната, под этим видом пытаясь реализовать долю. Обман обнаружить очень просто – достаточно попросить показать правоустанавливающие документы. Если продается действительно комната, то в документах будет указан вид объекта недвижимости – комната №. в квартире №. по такому-то адресу.
Покупка доли может быть оправданной только в одном случае – если нужно «закрепиться» в определенном городе и получить прописку, а средств на покупку полноценного жилья не хватает.
Отличие комнаты от доли в квартире
Право собственности на комнату отличается от доли в праве собственности на квартиру тем, что комната – это индивидуализированный объект недвижимости. У комнаты в квартире коммунального заселения имеется номер. И, приобретая такую комнату в собственности, продавец может быть уверен, что в его распоряжение поступает именно эта комната.
В случае же приобретения доли в праве собственности на квартиру покупатель получает всего лишь так называемую идеальную долю. И у него нет преимущества перед другими долевыми собственниками по использованию какой-то определенной комнаты в квартире, долю в которой он приобрел.
В то же время в объявлениях о продаже часто можно встретить: продается комната. Это относительно бюджетный вариант, и потому он привлекателен для многих.
Однако необходимо учитывать: комната может продаваться только в коммунальной квартире. Квартиры коммунального заселения кое-где сохранились в старых домах. Так, в Москве, например, их осталось совсем немного. Квартиры коммунального заселения в Москве прекращают свое существование в связи с их активным расселением (в ходе сноса ветхого жилья или в ходе улучшения жилищных условий жильцам), и создание новых коммунальных квартир, хотя и не запрещено формально, но на практике происходит редко.
Ответ прост: на самом деле это продается не комната, а доля в квартире. Но в расчете на простодушие покупателя продавец умалчивает об этом.
Почему продавец «маскирует» долю под комнату? Потому что иметь в собственности комнату выгоднее, чем долю в праве собственности на квартиру. И продавец пытается сделать свой объект более привлекательным.
Комната – это изолированное жилое помещение, и у ее собственника есть вся полнота прав: использовать эту комнату по своему усмотрению, не спрашивая согласия соседей (других собственников жилья в этой квартире); можно регистрировать в ней жильцов в качестве членов своей семьи, можно запереть на ключ, и никого не впускать.
Совсем другие права (и ограничения) у собственника доли в праве на квартиру. Прежде всего, у собственника доли нет права на преимущественное использование любой части помещения в квартире. Что это означает?
Например, в квартире 2 комнаты и два собственника. И каждый из них имеет право пользоваться обеими комнатами. И не имеет права закрыть одну комнату от второго хозяина квартиры – если только не договорятся об этом добровольно.
Собственник доли может только с согласия всех остальных собственников зарегистрировать в квартире других людей (за исключением своих несовершеннолетних детей) и даже привести гостей, сделать ремонт и расположить мебель. Любые действия, касающиеся пользования квартирой, возможны только при достижении согласия на это между всеми собственниками.
Сдать свою долю в найм другим жильцам собственник доли вообще не может, поскольку предметом найма может являться только изолированное жилое помещение. А доля в квартире таковым помещением не является. Сдача в найм возможна только с согласия остальных долевых собственников, и такой найм может быть скорее «понятийным», а не оформленным юридически, поскольку в договоре найма необходимо указывать конкретное помещение, которое передается в пользование нанимателю, а в случае долевой собственности на квартиру комнаты в ней не приравнены к долям.
Обнаружить обман легко.
В правоустанавливающих документах на комнату так и будет указано: вид жилого помещения/вид объекта недвижимости: комната № такой-то в квартире по адресу.
Продажа доли в квартире: последние новости
В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.
Существует два распространенных порядка определения доли единоличной собственности в жилом помещении
| Определенный Постановлением Верховного суда РФ №8 от 24.08.1993 | В документе содержатся разъяснения в том, что участник приватизации может потребовать выдела его доли, если на это есть техническая возможность. Отделить требуется не только жилые помещения, но и подсобные площади – ванную комнату, кухню, коридор и т.д. Обязательно оборудование отдельного входа для владельца каждого обособленного помещения. |
| Иные случаи относительно изолированных квартир | При отсутствии такой технической возможности суд определяется решением порядок пользования помещениями квартиры. |
| Выдел комнаты | В ходе решения судом дела о выделе доли в имуществе решение вопроса о выделении в натуре помещений общего пользования не рассматривается. Такие обстоятельства не обязательно входят в предмет исковых требований. Изменение правового режима на такие места происходит не обязательно. Осуществляется только выдел отдельной комнаты. |
Вопрос №1. Могу ли я разделить квартиру, если мне принадлежит ½ доли в 2-комнатном помещении?
У вас существует такая возможность, вы можете обратиться с таким предложением к собственнику второй части в имуществе и достичь единого решения. После этого можно подать заявление в БТИ с целью выделения комнаты как отдельного жилого объекта и определить порядок пользования общими местами.
Вопрос №2. Могу ли я выделить доли в однокомнатной квартире? Недвижимость оставлена в наследство для нас с сестрой по ½ в имуществе.
К сожалению, если в помещении нет двух изолированных комнат произвести выдел доли невозможно ни по соглашению, ни по решению суда, за исключением случаев, когда в квартире будет произведена перепланировка и большую комнату разделят на две отдельные. Либо как вариант, вам можно реализовать жилье и приобрести жилой дом с 2 и более комнатами и оборудовать в нем отдельные входы для двух хозяев, оформив перепланировку и отдельные жилые площади.
Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
- Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
- Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
- После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
- Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
- Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Определение конкретной доли в общей собственности
Общая собственность, согласно положениям ст. 244 ГК РФ может быть двух видов:
- долевая – где уже определены и документально закреплены за собственниками конкретные доли
- совместная – соответственно без таких определений ( по умолчанию каждый из собственников владеет половиной собственности, если иное не определено отдельным соглашением или договором). Также существуют некоторые исключения, например, если один из собственников производил за свой ( или в большей части за свой счет) ремонтные работы, значительно улучшившие состояние квартиры. В этом случае собственник, производивший улучшения может рассчитывать на пропорциональное потраченным средствам увеличение своей доли в квартире
Следует также обратить внимание, что необходимо будет доказать проведение улучшения и именно за ваш счет. Чтобы в суде были корректно учтены все потраченные средства, мы рекомендуем использовать для представления своих интересов юриста по жилищному праву.
Как отделить пространство в совместном жилье?
На практике нередки ситуации, когда граждане владеют одним жильем совместно, т.е. неизвестно, сколько процентов площади принадлежит каждому из сожителей. Например, это квартира, приобретенная молодыми супругами на накопленные деньги.
Если супруги разводятся, может потребоваться выдел доли в натуре. Чтобы реализовать это на практике, нужно начать с определения долей в квартире. Существует два метода, как «очертить границы»:
- Добровольный – муж и жена самостоятельно решают, кому какая доля достанется. Они вправе отступать от принципа равенства и поделить жилплощадь, например, 30:70.
- Судебный – по общему правилу суд делит недвижимость 50:50. например, если «двушкой» площадью в 50 м кв. владеют муж и жена, каждому из них достанется по 25 м кв.
Когда суд или юрист помог супругам определить долю, они могут приступать к ее выделу в натуре. Процесс осуществляется по тому же алгоритму, как и при долевом владении.
Требования и ограничения при выделе доли в натуре
Право выдела не зависит от того, когда и на основании чего возникло право собственности на квартиру. Обязательное условие — отсутствие обременения (залога, ареста, ипотеки и т. д.). Любые изменения в праве собственности на недвижимость должны быть подтверждены государственной регистрацией.
В выделе доли в натуре могут отказать, если:
- Это нарушает права и интересы других лиц. Например, ухудшит жилищные условия соседей.
- Квартирой будет неудобно пользоваться.
- Комнаты будут непригодны для проживания.
- Перепланировка нанесёт ущерб квартире. Например, повредит несущие стены.
- Была сделана самовольная перепланировка. С такой квартирой затруднены любые сделки. Даже если жильцы приспособили её для раздельного проживания, им придётся согласовать план, получить разрешение и зарегистрировать изменения.
- Нет технической возможности переоборудовать помещения для выдела долей.
Что касается последнего пункта, то он содержит самые серьёзные ограничения для квартир, а применение законных норм здесь противоречиво. На 2019 год суды и Росреестр руководствуются Постановлением ПВС № 8. Его пункт 12 определяет, что реальную долю в квартире можно выделить, если есть возможность обеспечить каждой семье не только отдельные комнаты, но и свой вход, изолированную часть других помещений (коридора, кухни, ванной и туалета). Суды отказывают в выделе, ссылаясь на эту норму.
Фактически речь идёт о том, чтобы сделать из одной квартиры как минимум две. Как вариант — несколько квартир-студий. При этом должны соблюдаться требования к их размеру (минимум 28 м2). Если площадь будет меньше, помещение могут посчитать непригодным для проживания — там нельзя будет прописаться. В большинстве стандартных квартир такие изменения получаются редко и требуют перепланировки, а значит, и её согласования.
✅ Можно ли выделить в квартире долю в натуре?
Наше общество знает немало примеров долевой собственности на объекты недвижимости. Под ней понимается, что собственники владеют жильем в равных пропорциях, но отдельные доли не выделены.
Пример 1
Развелись супруги. Общую купленную в браке квартиру также пришлось делить. Вследствие этого совместная собственность супругов превратилась в долевую — где у мужа и жены оказались равные доли. Впрочем, доли могут быть и не равными, например — если жена остаётся с ребенком или вклад мужа в обустройство квартиры был значительно больше.
Пример 2
Умерла Марья Васильевна. После ее смерти осталось трое претендентов на квартиру — двое сыновей и дочка. Поскольку наследников несколько, жилье делится на всех. Согласно закону, наследство переходит кандидатам из одной очереди в равных частях. Значит квартира перейдет в общую долевую собственность, где каждый из детей будет иметь по 1/3 доли.
Гражданское законодательство в ст. 252 ГК РФ допускает вариант с выделением доли в натуре, но при соблюдении ряда условий. Основное из них – жилье должно оставаться пригодным для проживания. Проще говоря, ломать стены и «захватывать» квадратные метры соседей вам никто не позволит.
Прописка в доле квартиры.
Прописка в выделенной доле квартиры не зависит от того, выделена она в натуре или идеальна и от размера этой доли. Даже самая небольшая доля собственности дает право на оформление постоянной регистрации.
Получение прописки любым из владельцев доли не требует согласия остальных собственников. Однако, если выделенная доля — идеальная, для того, чтобы прописать на ней кого-то другого, получить такое согласие необходимо. Исключение из этого правила – несовершеннолетние дети владельца доли до 14 лет. Они могут получить прописку на долю родителя без согласия остальных лиц, проживающих в этой квартире.
Если же принадлежащая человеку доля натуральная -отдельная комната, то он имеет право прописывать на ней других, не спрашивая согласия у остальных участников.
Возможности владельцев комнат
Доля в имуществе не определяется, как конкретная часть площади. Поэтому 1/2 часть квартиры не делает из владельца собственника определенной комнаты.
Стремление превратить долю в комнату обуславливается следующими причинами:
- долевой собственник не имеет своей четко ограниченной территории;
- в доле не допускается разделение счета для оплаты услуг ЖКХ;
- любое действие (продажа, аренда, залог) при долевом владении должно быть одобрено совладельцами.
Перевод доли в квартиру возможен одним из двух способов:
- Разделение долевой собственности по соглашению владельцев. Допускается этот вариант только на добровольной основе всех совладельцев.
- Выделение собственности путем выкупа или в виде изолированной части. Для реализации этого способа потребуется обращаться через суд, если хотя бы один из собственников не согласен выделить территорию на добровольной основе.