Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основным органом, который согласно законодательству наделен правом производить регистрационные действия, является Федеральная служба гос регистрации, кадастра и картографии (сокращенно – Росреестр). Для того, чтобы получить данную услугу, нужно обратиться в соответствующий орган Росреестра с заявлением и списком необходимых документов.
Комментарии к ст. 164 ГК РФ
1. Статья предусматривает в виде общего правила регистрацию сделок только по поводу недвижимого имущества, перечень которого определен в п. 1 ст. 130 ГК (см. коммент. к этой статье).
Порядок такой регистрации установлен в ст. 131 ГК и дополняется правилами Закона о регистрации недвижимости, который вводится в действие с 31 января 1998 г. (см. ст. 131 и коммент. к ней). Согласно п. 1 ст. 2 этого Закона «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права». При этом в силу п. 1 ст. 4 Закона из государственной регистрации сделок исключаются права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, что надо объяснять особенностью этих объектов в системе недвижимого имущества.
2. С государственной регистрацией соответствующих сделок связано наступление важных правовых последствий: момент заключения договора (см. п. 3 ст. 433 ГК и коммент. к ней) и момент возникновения права собственности (см. ст. ст. 219, 223 и 251 ГК и коммент. к ним).
3. Государственная регистрация сделок с движимым имуществом предусматривается в единичных случаях. Согласно ст. 11 Закона о залоге при залоге имущества, подлежащего государственной регистрации, договор залога должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем регистрацию такого имущества.
Это правило имеет значение для залога автотранспортных средств, которые недвижимостью не являются. Порядок их регистрации определен Правилами регистрации автотранспортных средств и прицепов к ним, утв. Приказом МВД РФ от 26 ноября 1996 г. (БНА РФ. 1997. N 2. С. 20 и сл.). См. также п. 4 коммент. к ст. 339 ГК.
Проведение государственной регистрации прав
После получения заявления и приложенных к нему документов, работник регистрирующего органа должен провести их анализ. Оценивается полнота представленных документов, их правовая сторона и законность. На осуществление данной проверки отводится всего десять дней.
После их истечения принимается решение об осуществлении регистрации права (сделки), об отказе в регистрации либо ее приостановлении. Приостановить можно при наличии недостатков, которые могут быть устранены. Для этого такое решение отправляется заявителю с предложением в указанный срок их исправить. В зависимости от предпринятых им действий, регистрация может быть возобновлена, либо прекращена.
По итогам регистрации вносится соответствующая запись в единый реестр прав. Ранее на сновании сделанной записи выдавались свидетельства, удостоверяющие право (сделку) и подтверждающие их регистрацию. Однако, с недавнего времени их выдача прекращается. Теперь единственным подтверждением будет являться сама запись в реестре и выдаваемые на основании заявления выписки из него.
Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:
- есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
- эти сведения с точки зрения методики верны.
Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:
- о сносе или реконструкции самовольной постройки;
- признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
- признании объекта движимым имуществом.
Изменения, которые начнут действовать позднее
Как было сказано, основная часть норм Закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ вступила в силу с 30 апреля 2021 года. Начало действия некоторых его норм было отложено.
Так, с 28 октября 2021 года договоры долевого участия в стройке со вторым и последующими дольщиками будут регистрировать быстрее. Сроки такие:
- 3 рабочих дня — при подаче электронного заявления;
- 5 рабочих дней — если заявление на бумаге;
- 7 рабочих дней — подача заявления через МФЦ.
С 1 января 2023 года не нужна квалифицированная электронная подпись, чтобы подать через личный кабинет на сайте Росреестра заявление:
- о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений о недвижимости;
- внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте;
- невозможности госрегистрации без личного участия собственника объекта или его законного представителя.
Также с 1 января 2023 года госорганы и муниципальные власти обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме.
От сделки до ее регистрации
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:
- Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
- После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
- Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.
Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.
Роль нотариуса в регистрации договоров о переходе права собственности
Несмотря на то, что только договора, связанные с долями на недвижимость, подлежат обязательной нотариальной регистрации, хорошей практикой является любую куплю-продажу недвижимости оформлять нотариально. Это позволяет избежать ряда рисков, а также ускорить и упросить процесс.
- Нотариус проводит первичную правовую экспертизу текста документа, тем самым защищая интересы сторон. Если в договоре имеются положения, нарушающие действующее законодательство, нотариус откажет в регистрации.
- В ходе удостоверения нотариусом проводится дополнительная проверка правильности пакета документов перед государственной регистрацией. Здесь имеется важный нюанс: если сделка заключалась в простой письменной форме, в ходе регистрации предусмотрена дополнительная правовая экспертиза документов. Если же сделка удостоверена нотариально, экспертиза не проводится, а потому сроки регистрации сокращаются.
- Нотариус разъясняет сторонам правовые последствия подписания договора купли-продажи, а также удостоверяется в наличии соответствующих полномочий и дееспособности сторон. Этот этап позволяет защитить сделку от возможного оспаривания в суде и прочих правовых рисков. Многие мошенники проворачивают свои схемы, пользуясь именно договором в простой письменной форме.
- Нотариусы РФ предлагают услугу подачи документов на регистрацию по электронным каналам. Сразу после подписания информация передается нотариусом в Росреестр, что позволяет минимизировать сроки перехода прав.
Поэтому наиболее безопасный и надежный способ распорядиться собственностью – это оформить ее передачу через нотариальную контору.
Документы после регистрации
О чем идет речь? До 2016 года всем собственникам в обязательном порядке изготавливали и выдавали свидетельства о правах собственности. Но, как нетрудно догадаться, такое возможно только при передаче недвижимости другому гражданину. В остальных ситуациях, как мы уже говорили, приходится обходиться штампом регистрирующего органа.
После регистрации прав собственности на имущество с 2016 года всем собственникам выдаются выписки из ЕГРП. Свидетельств установленного образца и кадастровых паспортов больше нет.
Перед проведением юридически значимых сделок с недвижимостью выписку из ЕГРП придется обновить. Она может быть заказана в Росреестре или в МФЦ. Как правило, срок действия документа не устанавливается, но принято считать, что для заключения договора необходимо предъявить справку, взятую не позже месяца назад.
Сделки, не подлежащие государственной регистрации
Какие сделки с недвижимостью не подлежат государственной регистрации? Приведем некоторые примеры. Договор купли-продажи объектов нежилого назначения не подлежит обязательной государственной регистрации. Например, не нужно регистрировать договор купли-продажи гаража, земельного участка, сооружений и помещений нежилого назначения. В этом случае надо зарегистрировать только переход права собственности к покупателю.
Поскольку на договор мены распространяются правила о купле-продаже, то договор мены объектов нежилого назначения также не подлежит государственной регистрации. Но состоявшаяся мена влечет необходимость регистрации возникших прав. Также не подлежат регистрации предварительные договоры. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывают срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Также «пробный» договор должен содержать информацию об условиях, позволяющих установить предмет договора, и о других существенных условиях сделки. Хотя договор найма жилого помещения касается недвижимого имущества, законом не предусмотрена регистрация такого договора. Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, заключенный на срок менее одного года, тоже не нужно регистрировать.
В последнее время многие покупают жилье еще на стадии строительства, заключая инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве. Так как предметом такого договора является не готовое недвижимое имущество, а объединение совместных усилий и финансов для создания недвижимости в будущем, то данные договоры не надо регистрировать в учреждениях по регистрации. Но после того как договор будет исполнен, а именно после завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, возникает необходимость зарегистрировать право собственности на квартиру.
Недвижимое имущество может находиться в собственности нескольких человек, каждому сособственнику принадлежит определенная доля в праве. Но, заключив договор или соглашение, участники могут перераспределить эти доли. Помимо этого участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Соглашение или договор участников общей собственности об установлении (определении) долей, изменении их размера или перераспределении не подлежит государственной регистрации. Но возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Не подлежат регистрации и соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом, так как они не влекут за собой перехода прав на недвижимое имущество и изменения размеров долей.
К сделкам, не подлежащим государственной регистрации, относятся также договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды). Но права ссудополучателя обременяют право ссудодателя и могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения). Недвижимое имущество может быть предметом брачного договора. Такой договор устанавливает режим долевой или раздельной собственности супругов на определенную недвижимость. Брачный договор не нужно регистрировать, но он подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В противном случае он считается незаключенным.
– доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, это указано в п. 2 ст. 185 ГК РФ;
– в соответствии с п. 3 ст. 187 ГК РФ доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 185 ГК РФ удостоверяется в нотариальном порядке;
– в пункте 2 статьи 339 ГК РФ указано, что договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен;
– в пункте 2 статьи 389 и пункте 2 статьи 391 Гражданского Кодекса РФ предусматривается обязательное нотариальное удостоверения уступки требования и перевода долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме;
– также договор ренты (ст. 584 ГК РФ).
Статья 540 ГК РСФСР 1964 года содержит прямое указание обязательности нотариальной формы завещания. Статья 41 Семейного кодекса 1995 г. предусматривает обязательное нотариальное удостоверение Брачного договора.
Также по желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.
По сравнению с прежним законодательством новый Гражданский кодекс Российской Федерации сужает круг сделок, подлежащих обязательному удостоверению. В старом ГК РСФСР 1964 года обязательному нотариальному удостоверению подлежали:
– договоры об отчуждении (купли-продажи, мены, дарения) жилого дома или части дома либо квартиры в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков, находящихся в городе или поселке городского типа (ст.ст. 239, 255, 257 Гражданского Кодекса РСФСР 1964 года.)
– статьей 195 ГК РСФСР 1964 г. предусматривалось обязательное нотариальное удостоверение договора о залоге жилого дома (части дома), квартиры
– договоры о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке.
– договоры дарения на сумму свыше 500 рублей подлежали также нотариальному удостоверению (ст. 257 ГК РСФСР);
– договоры дарения легковых автомобилей и мотоциклов с колясками.
– договоры купли-продажи строительных материалов (ст. 239 ГК РСФСР);
– также завещания в соответствии со ст. 540 ГК РСФСР;
– доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы (ст. 65 ГК РСФСР);
– доверенности, выдаваемые в порядке передоверия (ст. 68 ГК РСФСР)
На основании ст. 164 ГК РФ: 1) – сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 2) законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов. Несоблюдение нотариальной формы сделки либо требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.
Договоры отчуждения недвижимости имеют большое значение в гражданско-правовых отношениях, поскольку речь идет о переходе права собственности на материальные ценности и нередко огромной стоимости.
Исходя из конституционного принципа охраны частной собственности (ст. 35 Конституции РФ), представляется неприемлемым какое-либо сужение гарантий, обеспечивающих его реализацию. Нотариальное оформление договора отчуждения недвижимости, безусловно, относится к числу таких гарантий.
Однако в настоящий момент возможности нотариата в процессе регулирования гражданских правоотношений при осуществлении законотворчества не учитываются должным образом. Так, в частности, в ст. ст. 550, 560, 574 Гражданского кодекса РФ отсутствует положение об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом. Мировая практика исходит из необходимости нотариального удостоверения таких сделок, их правового сопровождения. В обычаях делового оборота стран Европы, Америки, Азии и Африки, нотариально удостоверенные договоры пользуются наибольшим доверием, как у физических, так и у юридических лиц.
Единая федеральная система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним означает, что право собственности и другие вещные права возникают с момента такой регистрации. Введение учреждениями юстиции общегосударственной регистрации в Едином государственном реестре прав обуславливает тем самым создание единого банка данных по недвижимости и сделок с ней, что позволит в значительной степени избежать допускаемых на практике злоупотреблений. Сведения о государственной регистрации носят открытый характер.
Какие сделки подлежат гос регистрации 2021
Теперь они могут самостоятельно составить договор, не выходя из дома подписать его, и направить документы для регистрации в Росреестр. Для оформления договора вы можете привлечь наших юристов либо воспользоваться бесплатными шаблонами.
Согласно п. 1 ст. 452 ГК определено, что совершение соглашения, содержащего информацию касательно изменений или расторжении договора, осуществляется в аналогичной форме, что и сам договор, но только в том случае, если правовых актов иного плана не вытекает.
Однако частью формы соглашения государственная регистрация не является. Данный факт представляет свидетельство того, что соглашение об изменении или расторжении подлежащих регистрации договоров также требует регистрационных действий.
- При передаче права собственности на недвижимое имущество или его части выполняется сразу два процесса: регистрация самого факта такой договоренности (сделки) и регистрация новых прав на объект.
- При переходе, передаче, покупке построек (их составляющих) данный факт удостоверяется специальным сертификатом (свидетельством), которое выдается компетентным государственным органом.
- Есть такие соглашения (например, об аренде), которые не предполагают передачу прав, а лишь их временное, частичное прекращение.
Квалифицированный специалист может оказать любую помощь: от устной консультации до полного сопровождения сделки. Кроме того, многим просто не хочется самостоятельно заниматься регистрацией, тратить свое время на хождение по разным органам и инстанциям.
Это значит, что основная масса вещных прав тоже предусматривает регистрацию. Без нее, как уже было сказано, операция не будет иметь никакой силы. Обязанности по регистрации в государственных органах устанавливаются только на законном уровне. Поэтому граждане могут точно выяснить, когда они должны провести данную процедуру.
Весьма часто граждан интересуют сделки, подлежащие государственной регистрации. Часть юридически значимых операций не нужно регистрировать, достаточно обойтись заверением нотариуса. Но есть соглашения и права, которые не будут действовать при подобных манипуляциях. Их приходится проводить с участием тех или иных государственных органов. Соответственно, соглашение без регистрации не имеет никакой силы. Оно либо будет признано ничтожным, либо потребует обращения в регистрирующий орган. Что об упомянутой теме необходимо знать и помнить?
Нотариальное удостоверение сделок отменено 2021
Государственная регистрация сделок – это процедура удостоверения прав на имущество, которые возникли, прекратились или были ограничены.
Процедура госрегистрации доказывает, что право на самом деле существует.
Права на имущество появляются в силу юридического аспекта проводимой сделки, состоящего из:
- соглашения между продавцом и покупателем;
- акта госрегистрации прав.
На основании осуществленной процедуры покупатели недвижимости реализуют по собственной инициативе право распоряжаться зарегистрированным имуществом в регламентированном законодательством порядке.
Права на имущество появляются с момента их госрегистрации, если другое положение не определено законодательными актами.
Право собственности и прочие права имущественного характера на объекты должны быть:
- внесены в единый госреестр
- порядок внесения должен быть определен органами, уполномоченными на госрегистрацию прав на недвижимость.
Регистрация прав на недвижимость осуществляют в отношении:
- владений, которые наследуются пожизненно;
- собственности;
- сервитутов;
- хозвладения и оперативного управления;
- объектов, находящихся в постоянном пользовании;
- объектов ипотечного кредитования;
- других случаев, регламентированных законодательными актами.
Обязательность процесса госрегистрации регламентируется следующими статьями Кодекса:
- 164;
- 223;
- 433;
- другими статьями, которые содержатся в 1-й и во 2-й частях Кодекса.
Порядок процесса и причины для отказа определяются:
- Правилами ведения ЕГРП;
- Законом о регистрации недвижимости;
- иными актами.
Из общего порядка об исключительной обязательности осуществления регистрации правовых полномочий на объекты имущества есть определенные исключения.
Некоторые контракты не подлежат обязательному проведению процедуры:
- сделки, исходящие из контрактов социального, коммерческого и других видов найма;
- граждане, являющиеся участниками жилищно-строительных, дачных, гаражных или прочих разновидностей кооперативов, могут претендовать на имущество в установленном порядке после внесения соответствующего паевого взноса в пользу кооператива, а не с момента госрегистрации;
- сделки по контрактам о безвозмездном пользовании;
- контракты аренды нежилых площадей со сроком действия менее 1 календарного года.
В некоторых случаях ГК РФ разграничивает понятия:
- государственная регистрация сделок;
- приобретение правовых полномочий на объекты недвижимости.
Процесс регистрации контракта и перехода собственности осуществляются раздельно для:
- договоров, предусматривающих покупку или продажу, мену жилья, предприятия;
- договоров дарения любой разновидности недвижимой собственности;
- договоров ренты.
Госрегистрация только перехода права собственности, без необходимости регистрации договора, осуществляется для:
- процедуры наследования недвижимости;
- контрактов доверительного управления имуществом.
Процедура по осуществлению госрегистрации не требуется в отношении:
- предварительный договор, по которому участники процесса обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации.
Весь процесс обязательной госрегистрации состоит из следующих шагов:
- принятие пакета документации от заявителя;
- фиксация приема документов с обязательным приложением платежной квитанции об уплате госпошлины;
- юридическо-правовая экспертиза документации;
- проверка отсутствия несоответствия между заявляемыми и уже существующими правовыми полномочиями на объект недвижимости;
- внесение органами записи в ЕГРП при условии отсутствия вышеуказанных противоречий;
- выдача документации заявителю о госрегистрации права собственности.
Какие сделки с жилыми помещениями подлежат гос регистрации 2021
Как и раньше, уполномоченными лицами на обращение в регистрационный орган для подачи документов на аренду недвижимости, являются собственники этой недвижимости, нотариусы (в случае, если сделка оформлялась в нотариальном порядке), кадастровые инженеры, органы государственной власти. Если от имени собственника выступает какое-либо лицо, то требуется нотариальная доверенность для совершения определенных юридически-значимых действий. Отдельно следует отметить о регистрации договора субаренды – такой договор возможен, когда самой арендой предусмотрено право арендатора передавать объект недвижимости в субаренду третьим лицам. Без подобной записи в первоначальном договоре аренды субаренда не возможна.
Пошлины взимаются:
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации отчуждения исключительного права на изобретение, полезную модель, промышленный образец по договору и принятие решения по результатам его рассмотрения
3 300 руб. + 1 700 руб. за каждый патент, свидетельство свыше 1
(подпункт 3.2 приложения №1 к Положению о пошлинах);
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации отчуждения исключительного права на товарный знак по договору и принятие решения по результатам его рассмотрения
13 500 руб. + 11 500 руб. за каждый товарный знак свыше 1
(подпункт 3.12 приложения № 1 к Положению о пошлинах);
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации предоставления права использования изобретения, полезной модели, промышленного образца по лицензионному (сублицензионному) договору и принятие решения по результатам его рассмотрения
3 300 руб. + 1 700 руб. за каждый патент, свидетельство свыше 1
(подпункт 3.1 приложения № 1 к Положению о пошлинах);
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации предоставления права использования товарного знака по лицензионному (сублицензионному) договору и принятие решения по результатам его рассмотрения
13 500 руб. + 11 500 руб. за каждый товарный знак свыше 1
(подпункт 3.11 приложения № 1 к Положению о пошлинах);
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации предоставления права использования товарного знака, изобретения, полезной модели, промышленного образца по договору коммерческой концессии (субконцессии) и принятие решения по результатам его рассмотрения
3 300 руб. + 11 500 руб за каждый товарный знак + 3 300 руб. за каждый патент, свидетельство, расширяющие предмет договора
(подпункт 3.17 приложения № 1 к Положению о пошлинах);
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации залога исключительного права на изобретение, полезную модель, промышленный образец и принятие решения по результатам его рассмотрения
3 300 руб. + 1 700 руб. за каждый патент, свидетельство свыше 1
(подпункт 3.3 приложения № 1 к Положению о пошлинах);
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации залога исключительного права на товарный знак и принятие решения по результатам его рассмотрения
13 500 руб. + 11 500 руб. за каждый товарный знак свыше 1
(подпункт 3.13 приложения № 1 к Положению о пошлинах);
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации изменений, связанных с состоявшимся распоряжением исключительным правом на изобретение, полезную модель, промышленный образец и принятие решения по результатам его рассмотрения на основании лицензионного (сублицензионного) договора, договора о залоге исключительного права, если изменение не связано с расширением предмета договора
3 300 руб.
(подпункт 3.6.1 приложения №1 к Положению о пошлинах);
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации изменений, связанных с состоявшимся распоряжением исключительным правом на товарный знак и принятие решения по результатам его рассмотрения на основании лицензионного (сублицензионного) договора, договора о залоге исключительного права, если изменения не связаны с расширением предмета договора, а также на основании договора об отчуждении исключительного права
3 300 руб.
(подпункт 3.15.1 приложения № 1 к Положению о пошлинах);
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации изменений, связанных с состоявшимся распоряжением исключительным правом на изобретение, полезную модель, промышленный образец и принятие решения по результатам его рассмотрения на основании лицензионного (сублицензионного) договора, договора о залоге исключительного права, если изменение связано с расширением предмета договора
3 300 руб. + 3 300 руб. за каждый патент, свидетельство + 11 500 руб. за каждый товарный знак, дополняющие предмет договора
(подпункт 3.6.2 приложения №1 к Положению о пошлинах);
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации изменений, связанных с состоявшимся распоряжением исключительным правом на товарный знак и принятие решения по результатам его рассмотрения на основании лицензионного (сублицензионного) договора, договора о залоге исключительного права, если изменения связаны с расширением предмета договора
3 300 руб. + 11 500 руб. за каждый товарный знак + 3 300 руб. за каждый патент, свидетельство, расширяющие предмет договора
(подпункт 3.15.2 приложения № 1к Положению о пошлинах);
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации изменений, связанных с состоявшимся распоряжением исключительным правом в связи с расторжением лицензионного (сублицензионного) договора, договора о залоге исключительного права на изобретение, полезную модель, промышленный образец, и принятие решения по результатам его рассмотрения
1 200 руб.
(подпункт 3.7 приложения № 1 к Положению о пошлинах);
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации изменений, связанных с состоявшимся распоряжением исключительным правом на товарный знак, на основании расторжения лицензионного (сублицензионного) договора, договора о залоге исключительного права, договора коммерческой концессии (субконцессии) и принятие решения по результатам его рассмотрения
3 300 руб.
Пошлины взимаются:
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации отчуждения исключительного права на изобретение, полезную модель, промышленный образец по договору и принятие решения по результатам его рассмотрения
3 300 руб. + 1 700 руб. за каждый патент, свидетельство свыше 1
(подпункт 3.2 приложения №1 к Положению о пошлинах);
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации отчуждения исключительного права на товарный знак по договору и принятие решения по результатам его рассмотрения
13 500 руб. + 11 500 руб. за каждый товарный знак свыше 1
(подпункт 3.12 приложения № 1 к Положению о пошлинах);
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации предоставления права использования изобретения, полезной модели, промышленного образца по лицензионному (сублицензионному) договору и принятие решения по результатам его рассмотрения
3 300 руб. + 1 700 руб. за каждый патент, свидетельство свыше 1
(подпункт 3.1 приложения № 1 к Положению о пошлинах);
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации предоставления права использования товарного знака по лицензионному (сублицензионному) договору и принятие решения по результатам его рассмотрения
13 500 руб. + 11 500 руб. за каждый товарный знак свыше 1
(подпункт 3.11 приложения № 1 к Положению о пошлинах);
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации предоставления права использования товарного знака, изобретения, полезной модели, промышленного образца по договору коммерческой концессии (субконцессии) и принятие решения по результатам его рассмотрения
3 300 руб. + 11 500 руб за каждый товарный знак + 3 300 руб. за каждый патент, свидетельство, расширяющие предмет договора
(подпункт 3.17 приложения № 1 к Положению о пошлинах);
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации залога исключительного права на изобретение, полезную модель, промышленный образец и принятие решения по результатам его рассмотрения
3 300 руб. + 1 700 руб. за каждый патент, свидетельство свыше 1
(подпункт 3.3 приложения № 1 к Положению о пошлинах);
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации залога исключительного права на товарный знак и принятие решения по результатам его рассмотрения
13 500 руб. + 11 500 руб. за каждый товарный знак свыше 1
(подпункт 3.13 приложения № 1 к Положению о пошлинах);
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации изменений, связанных с состоявшимся распоряжением исключительным правом на изобретение, полезную модель, промышленный образец и принятие решения по результатам его рассмотрения на основании лицензионного (сублицензионного) договора, договора о залоге исключительного права, если изменение не связано с расширением предмета договора
3 300 руб.
(подпункт 3.6.1 приложения №1 к Положению о пошлинах);
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации изменений, связанных с состоявшимся распоряжением исключительным правом на товарный знак и принятие решения по результатам его рассмотрения на основании лицензионного (сублицензионного) договора, договора о залоге исключительного права, если изменения не связаны с расширением предмета договора, а также на основании договора об отчуждении исключительного права
3 300 руб.
(подпункт 3.15.1 приложения № 1 к Положению о пошлинах);
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации изменений, связанных с состоявшимся распоряжением исключительным правом на изобретение, полезную модель, промышленный образец и принятие решения по результатам его рассмотрения на основании лицензионного (сублицензионного) договора, договора о залоге исключительного права, если изменение связано с расширением предмета договора
3 300 руб. + 3 300 руб. за каждый патент, свидетельство + 11 500 руб. за каждый товарный знак, дополняющие предмет договора
(подпункт 3.6.2 приложения №1 к Положению о пошлинах);
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации изменений, связанных с состоявшимся распоряжением исключительным правом на товарный знак и принятие решения по результатам его рассмотрения на основании лицензионного (сублицензионного) договора, договора о залоге исключительного права, если изменения связаны с расширением предмета договора
3 300 руб. + 11 500 руб. за каждый товарный знак + 3 300 руб. за каждый патент, свидетельство, расширяющие предмет договора
(подпункт 3.15.2 приложения № 1к Положению о пошлинах);
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации изменений, связанных с состоявшимся распоряжением исключительным правом в связи с расторжением лицензионного (сублицензионного) договора, договора о залоге исключительного права на изобретение, полезную модель, промышленный образец, и принятие решения по результатам его рассмотрения
1 200 руб.
(подпункт 3.7 приложения № 1 к Положению о пошлинах);
— за рассмотрение заявления о государственной регистрации изменений, связанных с состоявшимся распоряжением исключительным правом на товарный знак, на основании расторжения лицензионного (сублицензионного) договора, договора о залоге исключительного права, договора коммерческой концессии (субконцессии) и принятие решения по результатам его рассмотрения
3 300 руб.
Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:
- Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
- Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:
- сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
- сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
- в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.
Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью. На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.
Но при всех плюсах нельзя забывать и про очевидные риски для сторон: мошенники могут подделывать документы и подписи, и даже выдавать за совладельцев подставных лиц. А потому мы советуем пользоваться упрощенным порядком только в сделках с лицами, которым вы доверяете, например, с родственниками.
Сделки с недвижимостью, не подлежащие государственной регистрации
Варианты возможных сделок с недвижимостью не ограничены вышеперечисленными сделками, подлежащими государственной регистрации. В ГК описано множество иных сделок, в том числе с недвижимостью. Если эти сделки влекут отчуждение недвижимости, то на их основании должно быть зарегистрировано право. Если государственная регистрация договора не предусмотрена законом, то он считается заключенным и вступает в силу не с момента государственной регистрации, а с момента подписания сторонами (или нотариального удостоверения в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон). Реальные договоры, например о доверительном управлении, вступают в силу с момента передачи вещи. Приведем примеры сделок, не требующих государственной регистрации:
1) договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и пр.). Здесь требуется только регистрация перехода права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК). Регистрация перехода права собственности к покупателю представляет собой внесение записи о его праве и погашение записи о праве продавца в ЕГРП;
2) договоры мены объектов нежилого назначения. Поскольку на договоры мены распространяются статьи ГК о купле-продаже, то для заключения этих договоров государственной регистрации также не требуется. Но состоявшаяся мена влечет необходимость государственной регистрации возникших прав;
3) договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК, ст.
Какие договоры подлежат государственной регистрации: нормы, регулирующие этот вопрос в РФ
26 ЗК);
4) договоры найма жилых помещений (ст. 674 ГК) как муниципального, государственного, так и частного жилья (коммерческий найм);
5) инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве не подлежат государственной регистрации, поскольку не являются сделкой с недвижимостью. Эти договоры имеют предметом не передачу существующей недвижимости (например, квартиры), а объединение совместных усилий и денежных средств для создания недвижимости в будущем. Но исполнение договора (завершение строительства, ввод дома в эксплуатацию, оплата жилья инвестором и передача ему квартиры) делает возможным регистрацию права собственности инвестора на квартиру;
6) предварительные договоры (ст. 429 ГК). Предмет данного вида договоров — заключение в предусмотренный срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора порождает у сторон обязательство не передать недвижимость, а только заключить в дальнейшем другой, основной, договор;
7) соглашения участников общей собственности об установлении (определении), изменении размера (перераспределении) долей в праве. Такие договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества не регистрируются как сделка, но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации и соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом (ст. 247 ГК), поскольку они не влекут перехода прав на недвижимость и изменения размеров долей;
8) недвижимость может быть предметом семейных отношений. Например, брачным договором установлен режим долевой или раздельной собственности супругов на определенную недвижимость (ст. 42 СК), произведен раздел общего имущества по соглашению между супругами (ст. 38 СК) или алиментным соглашением предусмотрена передача квартиры (ст. 104 СК).
Государственная регистрация сделок
Многие сделки, даже будучи совершенными в надлежащей форме, сами по себе не порождают гражданские права и обязанности. Данные юридические последствия могут появиться только при соединении сделки с такими юридическими фактами, как государственная регистрация сделки или государственная регистрация прав на имущество.
Поэтому в гражданском праве имеют место правила о том, что:
- сделка, подлежащая государственной регистрации, порождает права и обязанности с момента ее государственной регистрации;
- права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.
Если закон связывает действительность сделки с необходимостью ее государственной регистрации, то сама по себе сделка, даже будучи совершенной в надлежащей форме, никаких гражданско-правовых последствий не порождает. Несоблюдение требования закона о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность — абсолютную недействительность.
Вместе с тем само совершение сделки, требующей государственной регистрации, порождает у сторон право требовать друг от друга исполнения обязанности по ее государственной регистрации, Поэтому если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. При этом сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки.
Качественно иная правовая ситуация возникает тогда, когда закон требует не государственной регистрации сделки, заключенной в надлежащей форме, а государственной регистрации права, вытекающего из сделки. Так, в соответствии со ст. 550 ГК договор продажи недвижимости считается заключенным с момента составления сторонами одного документа, подписанного сторонами, а в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю, т.е. право, оговоренное в сделке.
Одновременно в п. 2 ст. 551 ГК закреплено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Законодательное разрешение исполнения договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода прав на нее свидетельствует о том, что несмотря на то, что момент заключения договора продажи недвижимости не совпадает с моментом перехода права собственности на нее, такая сделка сама по себе порождает определенные гражданско-правовые последствия. С момента заключения договора продажи недвижимости продавец не может распоряжаться проданной недвижимостью.
Покупатель же, получивший эту недвижимость во владение и пользование, не может ею распоряжаться в отношениях с третьими лицами (сдавать в аренду, в ссуду и т.д.). Поэтому если одна из сторон совершит до регистрации перехода права собственности действия по распоряжению проданным недвижимым имуществом, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной, а в соответствующих случаях — виндикационный или негаторный иск.
В некоторых случаях для достижения своих целей участники сделки должны подвергнуть государственной регистрации не только саму сделку, но и переход права, вытекающего из нее. Так, сделка продажи предприятия считается заключенной с момента ее государственной регистрации, а право собственности на предприятие переходит к покупателю только с момента государственной регистрации этого права.
Сама сделка продажи предприятия, совершенная в надлежащей форме и подвергнутая в установленном порядке государственной регистрации, не порождает перехода права собственности на него, но создает иные гражданско-правовые последствия. Так, в соответствии с п. 3 ст. 564 ГК покупатель предприятия, которому оно передано до перехода права собственности, вправе до государственной регистрации этого права распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.
Таким образом, государственная регистрация сделок и государственная регистрация прав играют различную роль в юридических составах, которые необходимы для достижения правовой цели участниками сделки.
Действующим законодательством предусмотрена государственная регистрация:
- прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- прав на отдельные виды движимого имущества и сделок с ними.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения (ограничения) или прекращения прав на недвижимое имущество. Сделки с недвижимым имуществом, права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в едином реестре учреждениями юстиции.
Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека, сервитута, а также иные права и обременения (например, арест имущества) в случаях, предусмотренных ГК, Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Факт государственной регистрации сделки или права подтверждается либо путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением надписи на документе, представленном на регистрацию.
Особая социально-экономическая значимость результатов интеллектуальной деятельности и некоторых средств индивидуализации товаров и их производителей — изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, товарных знаков — предопределяет необходимость того, что договоры об уступке патента, об уступке товарного знака, лицензионные договоры на предоставление права пользования объектами патентного права, товарными знаками и им подобные подлежат государственной регистрации. Лишь после такой регистрации указанные договоры порождают гражданские права и обязанности у сторон. Органами государственной регистрации в указанных случаях является Патентное ведомство РФ.