Текущий и капитальный ремонт. Что необходимо знать подрядчику? Часть I
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Текущий и капитальный ремонт. Что необходимо знать подрядчику? Часть I». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Московская программа капремонта отличается комплексным подходом: если дом в нее попадет, в нем ремонтируют все коммунальные системы для его полного восстановления. Список видов работ в столице больше, чем установленный Жилищным кодексом Российской Федерации. В него входят 15 пунктов: это ремонт систем водоснабжения, отопления, канализации, газоснабжения, электрики, лифтов, подвалов, фасадов, крыш и фундаментов. Кроме того, в многоэтажках обновляют противопожарные системы, пожарные водопроводы и внутренние водостоки, меняют мусоропроводы и окна в местах общего пользования, а также ремонтируют подъезды.
Решение за собственниками
Что именно из этого списка необходимо сделать, решают собственники квартир на общем собрании. Все их предложения стараются учитывать. Главное условие — работы должны входить в принятый перечень. Кроме того, жители дома могут самостоятельно выбрать дизайн элементов и цвета будущей отделки подъездов дома, для этого разработано несколько цветовых схем.
«Жителям предлагают варианты цветовых сочетаний материалов для отделки подъезда. В каталоге есть варианты на любой вкус: от бежевого до зеленого, от нежно-серого и до коричневого. В целом нам удалось понять предпочтения большинства людей, 90 процентов жителей выбирают проектные решения. Но если им что-то не нравится, они могут предложить свои цвета. Мнение жителей — закон», — рассказал Евгений Чуищев, начальник производственного технического управления Фонда капитального ремонта.
Если собрание удается провести быстро, дом даже могут отремонтировать раньше срока: при наличии решения собственников в более ранние сроки ремонтируют дома, которые неразрывно связаны своими инженерными сетями или конструкциями с теми, что ранее попали в программу.
Для каждого дома разрабатывают проектно-сметную документацию, которая проходит государственную экспертизу.
Реальные отзывы о капремонте
По состоянию на прошлый год в программу капремонта по всей России было включено 737 тысяч многоквартирных домов. В 117 тысячах из них ремонт уже был проведен. Соответственно, сотни тысяч россиян стали очевидцами капитального ремонта.
Учесть все мнения будет невозможно, но в сети в принципе редко публикуются положительные отзывы. В соцсетях и на форумах можно найти преимущественно негативную реакцию на качество проведенных работ.
Среди плюсов отмечают такие моменты:
- замена стояков водоснабжения и водоотведения, змеевиков, батарей и других сетей на новые;
- попытки «облагородить» подъезд – новые входные двери, освещение, электропроводка, покраска; замена окон; замена радиаторов отопления;
- все услуги бесплатны (имеется в виду, что кроме взносов за капремонт за минимальный набор работ платить не приходится).
Отрицательных отзывов в разы больше. Самые частые нарекания – непрофессионализм и некомпетентность рабочих. Причина этого – региональные фонды ограничены в средствах и заключают контракт с фирмой, предложившей наименьшую цену на работы.
Определение понятия «капитальный ремонт» в НПА
Капитальный ремонт — ремонт, выполняемый для восстановления технических и экономических характеристик объекта до значений, близких к проектным, с заменой или восстановлением любых составных частей (Приказ Госстроя РФ от 13.12.2000 N 285 «Об утверждении Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения»).
Капитальный ремонт — проведение комплекса строительных работ и организационно — технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико — экономических показателей здания и функционального назначения, предусматривающих восстановление его ресурса с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшению эксплуатационных показателей (Постановление Правительства Москвы от 30.07.2002 N 586-ПП (в редакции от 23.12.2015) «Об утверждении Положения о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства инженерных коммуникаций, сооружений и объектов дорожно-транспортного обеспечения в городе Москве»).
Кто обязан платить за капремонт
Жилищный кодекс определяет, что оплата капитального ремонта осуществляется собственниками помещений МКД. Нужно ли платить за капремонт и кто освобожден от уплаты взносов в каждом конкретном случае, рассмотрим ниже.
Внимание! Обязаны ли жильцы платить за капремонт жилого дома, напрямую зависит от их статуса по отношению к помещению – собственники или арендаторы. Льготы по другим основаниям, например, для пенсионеров, многодетных или инвалидов (как по налогам), не предусмотрены. Однако в некоторых регионах существуют компенсационные выплаты по капремонту для ряда категорий граждан.
В свою очередь, капитальный ремонт квартиры полностью ложится на плечи ее собственника и не выполняется за счет общих средств, собранных всеми жильцами.
Капремонт: очередь на проведение
Прежде чем говорить об очерёдности осуществления капитальных ремонтных работ МКД, желательно коснуться основ Федерального законодательства (ФЗ), регламентирующих этот вопрос.
| №/№ | Законодательная база | Расшифровка |
| 1. | ЖК РФ ст. № 166 | Перечисляются ремонтные работы, производимые в рамках капремонта |
| 2. | ЖК РФ ст. № 154 | Говорится о том, что финансовые затраты по капремонту обязаны нести собственники квартир |
| 3. | ЖК РФ ст. № 182 | Говорится о том, что ответственность за капремонт возложена на плечи оператора регионального уровня |
Очерёдность осуществления капремонта МКД должна устанавливаться программой регионального уровня.
Очерёдность напрямую зависит от того, насколько дом обветшал и нуждается в ремонтных работах. По закону, очерёдность устанавливается на период, сроком в тридцать лет.
Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов
Владельцы жилья в многоквартирных домах (МКД) обязаны ежемесячно перечислять платежи в фонд капитального ремонта. Из поступивших денежных средств финансируются работы по замене или ремонту устаревших частей зданий.
В отличии от капитального, под текущим ремонтом понимается проведение более мелких работ, а также поддержание общедомового имущества в исправном состоянии. В состав капремонта входит проведение работ по починке крыши, фасада, несущих стен, внутренних инженерных систем, в том числе замена лифта.
Порядок очередности осуществления ремонтных работ в МКД устанавливается исполнительным органом государственной власти субъекта и отражается в региональной программе. Узнать год проведения капитального ремонта в своем доме граждане могут на сайте Реформа ЖКХ.
Перечень работ по капитальному ремонту
Деньги, вносимые в фонд капремонта собственниками МКД, могут быть потрачены на множество нужд по ремонту и реставрации жилья. Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома? Ремонт стен и фасадов – это основные работы при капремонте. Они позволяют:
- производить ремонт и утепление фасадов и цоколей;
- произвести остекление балконов и лоджий;
- сменить окна и балконные блоки для большей изоляции от шума;
- заменить или отремонтировать водосточную систему;
- отремонтировать придомовые пожарные лестницы;
- восстановить или заменить кровельное покрытие;
- отремонтировать придомовые козырьки;
- отремонтировать отмостку;
- отремонтировать наружные стены лифтов.
Также относится к капитальному ремонту многоквартирного дома работа по восстановлению подвала и фундамента. Для этого из фонда капремонта берутся деньги на то, чтобы:
- отремонтировать фундамент дома;
- обработать антисептиком конструктивные элементы здания;
- отремонтировать входы в подвалы;
- провести герметические работы по межпанельным швам и т. п.
Следующим этапом каждого капремонта является реставрация и восстановление крыши и чердаков. Для этого необходимо:
- отремонтировать чердак и кровлю, провести их противопожарную обработку;
- обработать антисептическими средствами все деревянные балки;
- отремонтировать или заменить поддоны;
- нормализовать температурный режим;
- провести герметические и ремонтные работы вентиляционных систем;
- отремонтировать или заменить решетки парапета;
- заменить или отремонтировать водосточные трубы и т. п.
Что включают в себя входящие в КП виды: комплексный и выборочный
Согласно п.1.3 раздела 1 Приказа Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» от 15.02.2013 года классификация капитального ремонта МКД включает в себя два вида:
- Выборочный – предусматривает восстановление или замену отдельных элементов жилого дома, что направлено на возмещение их износа.
- Комплексный — в его рамках обязаны сделать вот что: ремонт или обновление конструктивных элементов и инженерного оборудования, включая их модернизацию. При этом комплексный капитальный ремонт может затрагивать весь дом или его отдельные крупные участки.
В целом же отнесение к тому или иному виду ремонта зависит от следующих факторов:
- технического состояния МКД;
- разновидности планировки;
- степени благоустроенности внутри дома.
Перечень работ по капитальному ремонту
Список влючает в себя:
- Проведение обследования состояния зданий. Цель – выявление износа и отклонений от нормы. На основании осмотра составляется акт и выполняется сметно-проектная документация видом работ.
- Починка тех частей сооружения, которые пришли в негодности. К ним относится только общедомовое имущество – проводка, отмостки, контур отопления, стояки, а также балконы. Сюда не входит восстановление фундамента и починка фасадов и бетонных перекрытий.
- Повышение эксплуатационных характеристик. В этом случае меняют шахту лифта и саму кабину, модернизируют котельные, прокладывают усовершенствованные узлы газо-, тепло- и водоснабжения. Перечень работ по капремонту также предусматривает замену дверных коробок и окон, если они находятся в плачевном состоянии. Это касается только тех окон и дверей, которые расположены в местах общего пользования многоквартирного жилья. Отремонтировать конструкции внутри квартиры обязаны владельцы жилья.
- Утепление частей здания. Подъезды, проемы, тамбуры – элементы общего пользования, которые относятся к числу обязательных конструкций, подвергаемых утеплению. К ним относятся межпанельные стыки фасада. Такие работы могут быть не предусмотрены в регионах с теплым климатом.
- Замена кровли. Ее меняют по плану, а также при возникновении экстренной ситуации, требующей немедленной починки.
- Соблюдение проектной документации. Ремонт не должен повредить внешнему виду сооружения и должен соответствовать градостроительному регламенту.
Кто финансирует проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов
До приобретения юридической силы поправок по ФЗ № 271 весь капитальный ремонт и отделка жилых зданий финансировались из бюджета Фонда реформирования ЖКХ. Затем было решено переложить данную обязанность на жильцов, что вызвало бурю возмущения. Группа депутатов подали иск в Конституционный суд, чтобы проверить законность данного требования. КС вынес единогласное решение, что требования по оплате взносов является законным, т. к. ремонт проводится в интересах самих жильцов. Узнав, что такое капремонт, и какие работы к нему относятся, нужно ждать получения счета к оплате. Сумма взноса включается в ежемесячные платежки по услугам ЖКХ. В каждом городе и области устанавливается свой стандарт, например, в Санкт-Петербурге размер отчислений для оплаты работ по капитальному ремонту многоквартирных домов определяется, как 2 рубля за 1 кв. м, а в Тюменской области данный показатель увеличен 20 рублей.
Если вы купили жилье в доме, недавно сданном в эксплуатацию, то можете оформить освобождение от взносов по капремонту на пять лет. Еще граждане РФ могут подать в жилищную инспекцию при городской администрации ходатайство об освобождении их от уплаты взносов. Власти могут предоставить субсидию, если соискатель действительно нуждается в скидке. Размер государственной помощи составляет 50 или 100%. Претендовать на нее могут:
- многодетные семьи;
- ветераны ВОВ и труда;
- чернобыльцы;
- инвалиды;
- одинокие пенсионеры в возрасте 70 или 80 лет.
Данный список не является исчерпывающим, он может расширяться и дополняться, исходя от обстоятельств дела. Чтобы рассчитывать на льготы, нужно отвечать ряду критериев и требований, а также войти в специальный список. Важно не иметь задолженностей в коммунальной отрасли, иначе уполномоченные органы откажут в оформлении субсидии. В случае, когда отказ в льготе не обоснован или плохо аргументирован, можно защищать свои конституционные права и свободы через судебные инстанции.
Особенности проведения текущего ремонта
Текущий ремонт представляет собой комплекс мероприятий, которые регулярно проводятся с целью предупреждения износа отдельных элементов зданий. На время их проведения здание не отключается от ресурсно-снабжающих организаций. Текущий ремонт отличается от капитального различными статьями расходов и общими фондами. При этом оба вида имеют сходство по разновидностям проводимых работ, к которым относятся:
- утепление и восстановление целостности фасадных элементов;
- полная или частичная замена покрытия на крыше в том случае, если оно стало негерметичным;
- внутриподъездный ремонт, включающий побелку и покраску;
- восстановление остекления на лестничных площадках.
Особенности формирования фонда капитального ремонта
Денежные средства для КР собираются за счет регулярных взносов жильцов дома, которые начисляются в фонд, созданный специально для этих целей. Размер платежей определяется исходя из средних показателей доходов, характерных для данного региона. Общий показатель взносов находитсяся в диапазоне от 6 до 8 рублей за квадратный метр.
Взносы могут не выплачивать следующие категории граждан:
- проживающие в домах, которые были признаны аварийными или подлежащими сносу;
- дом которых находится на участке, имеющем статус государственной собственности;
- проживающие в муниципальных квартирах.