Что нужно знать при заключении договора ренты и как оформить договор ренты?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать при заключении договора ренты и как оформить договор ренты?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Обязан ли получатель ренты жить в квартире?
Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).
Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.
Как расторгнуть договор постоянной ренты?
Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.
Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:
- Не выплачивает ренту больше года;
- Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
- Не соблюдает условия по уплате ренты;
- В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.
Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Плюcы дoгoвopa peнты нa квapтиpy
Плюcы для пoлyчaтeля peнты. Mapия Гpигopьeвнa дo кoнцa днeй живeт в cвoeй квapтиpe. Cдeлки c нeдвижимocтью мoжнo пpoвoдить тoлькo c coглacия пeнcиoнepки. Нaпpимep, cын Ляйcaн пepeexaл жить в Кaзaнь. Ляйcaн xoчeт зaбpaть пeнcиoнepкy к ceбe, a квapтиpy Mapии Гpигopьeвны пoмeнять нa квapтиpy в Кaзaни. Ecли бaбyшкa coглaшaeтcя нa пpeдлoжeниe Ляйcaн, coceдки y нoтapиyca oфopмляют Пpилoжeниe к дoгoвopy peнты, гдe пpoпиcывaют измeнeнныe ycлoвия.
Mapия Гpигopьeвнa пoлyчaeт eжeмecячнyю дoтaцию, ecли oфopмлeнa peнтa зa плaтy. Либo пoлyчaeт бecплaтнoe coдepжaниe и yxoд, ecли oфopмлeнa пoжизнeннaя peнтa c coдepжaниeм.
Дoпycтим, Ляйcaн нe coблюдaeт ycлoвий дoгoвopa peнты. Mapия Гpигopьeвнa мoжeт чepeз cyд pacтopгнyть дoгoвop. Boзвpaщaть yжe пoлyчeнныe дeньги или вoзмeщaть pacxoды нa coдepжaниe пeнcиoнepкa нe oбязaнa. Кpoмe этoгo, eй вoзвpaщaeтcя бeзycлoвнoe пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy.
Как обезопасить себя от отмены ренты
Получателями ренты, как правило, становятся одинокие пенсионеры. Это долгосрочный договор, по которому вы можете выплачивать платежи и заботиться о них не один год. Порой пожилым людям начинает казаться, что их обманывают — платят слишком мало, недобросовестно относятся к обязанностям помогать и приносить им продукты.
Получатель ренты может попробовать расторгнуть договоре через суд. Так происходит не всегда, но от потенциальных претензий стоит подстраховаться заранее.
- Если договор предусмотрена только передача конкретной суммы, то постарайтесь делать это перечислением на карту. Или записывайте на видео передачу денег, просите у получателя ренты расписку.
- Когда вы соглашаетесь помогать получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, гулять дважды в неделю, приносить продукты раз в неделю, возить в больницу на обследование не реже раза в месяц.
- Если договор уже составлен, постарайтесь фиксировать факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, гуляйте в одних и тех же местах, где будут свидетели. Сохраните все чеки, счета на оплату медуслуг и другие документы, подтверждающие ваши расходы на получателя ренты.
- Постарайтесь быть в доброжелательных отношениях с соседями — скорее всего, именно их как свидетелей вызовут в суд.
Инициаторами отмены договора ренты могут стать наследники получатели ренты. Например, после смерти пожилого человека они заявят, что договор ренты незаконный, пенсионера ввели в заблуждение, и они имеют право на квартиру. Чтобы отменить договор, наследники обращаются в суд. Обычно в иске они утверждают, что пожилой человек был психически нездоров и не отдавал отчета в своих действиях.
Чтобы обезопасить себя от проблем, нужно еще до заключения договора убедиться в дееспособности будущего получателя ренты. Для этого запросите у него справку от психиатра о том, что его психическое здоровье не мешает ему заключать сделки с имуществом.
Если наследники обратились в суд, нужно заручиться поддержкой юриста. Как правило, судьи такие иски не поддерживают — рента оформляется в Росреестре и переходит в собственность плательщика в момент регистрации договора. Поэтому недвижимость не может быть включена в наследство — на момент смерти она уже не является имуществом получателя ренты. А претензии про психическую недееспособность оспариваются справкой от психиатра, если вы такую получили заранее.
Профессиональная юридическая помощь
Договор ренты несет определенные риски как для рентополучателя, так и для ее плательщика. Так,рентополучателя могут обмануть, подменить договоры и заставить подписать договор дарения.
В свою очередь плательщику необходимо помнить, что он продолжает платить ренту даже в случае гибели имущества.
Поэтому перед заключением договора ренты мы советуем обратиться к профессионалам: юристам компании «Юридическое агентство».
Юристы больше 10 лет занимаются практикой по составлению гражданских договоров и разрешению гражданских споров, поэтому они смогут дать ответы на интересующие вас вопросы, проконсультировать относительно вашей ситуации, составить договор ренты с минимальными рисками для обеих сторон договор, а при необходимости собрать пакет документов для регистрации недвижимости.
Прядок заключения договора пожизненной ренты
1. Составить договор
Договор подобного рода не имеет какого-то определённого образца. Составить его можно в свободной форме, включить и описать все требования к плательщику ренты (например, ежемесячную сумму взноса или спектр оказываемых услуг и покупок).
Прежде чем окончательно согласовать договор, перед заключением лучше обратиться за юридической помощью, чтобы не упустить важных нюансов.
2. Предоставить документы
До заключения договора будущий получатель ренты (собственник) должен предоставить необходимые документы, подтверждающие, что он является единственным обладателем недвижимого имущества.
Полный перечень необходимых документов:
- Технический паспорт на квартиру/недвижимость
- Справка о единоличном владении недвижимым имуществом
- Выписка из домовой книги
- Копия финансового лицевого счёта
- Паспорта обеих сторон
Как быть с наследниками при наличии соглашения пожизненной ренты
Переданное по условиям соглашения имущество не будет включено в наследственную массу. Рантье уже передал недвижимость в счёт сделки, и она ему не принадлежит. Лишь после кончины бывшего владельца плательщик сможет полноправно распоряжаться полученной квартирой или домом.
Поэтому наследники рантье, которые захотят претендовать на получение недвижимости после его смерти, не смогут этого сделать, как и не получат возможность обладать наследственным правом на получение платежей. Исключением может стать тот момент, когда наследники будут оспаривать соглашение пожизненной ренты и пытаться признать его недействительным, основываясь на следующем:
- рентополучатель был недееспособным на момент заключения соглашения;
- рантье не осознавал происходящего и не управлял своими действиями;
- плательщик ренты обманным путем или через угрозы заставил получателя заключить соглашение;
- получатель не понимал сути сделки и был сбит с толку.
Если по решению суда обе стороны сделки будут признаны вменяемыми и добросовестно выполнявшими условия соглашения, то иск наследников получателя будет отклонен. В другом случае, если недействительность сделки будет доказана, наследники получат переданную по соглашению недвижимость, но деньги отсудить не удастся.
Регистрация у нотариуса
Всегда оформляют письменно и удостоверяют нотариально (ст.584 ГКРФ). Иначе согласно п.1 ст.165 ГКРФ договор признают ничтожным.
Нотариальный клерк потребует принести необходимые документы:
- сам контракт, если он составлен самостоятельно или с помощью юристов;
- документ, свидетельствующий о праве собственности на передаваемое жилье;
- справку о стоимости жилплощади по кадастру;
- справку о количестве прописанных граждан на передаваемой жилой площади;
копию финансового лицевого счёта; - технический план квартиры;
- копию кадастрового паспорта;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений на отдаваемое помещение.
Каждая конкретная ситуация может потребовать дополнительных бумаг от любого участника рентных правоотношений.
Как расторгнуть договор ренты
Выполнение процедуры возможно у нотариуса или через суд. О намерении выполнить действие необходимо уведомить второго участника сделки. Для этого потребуется подготовить официальное письмо. Если обе стороны согласны выполнить действие, расторгнуть соглашение можно у нотариуса. В иной ситуации потребуется обращаться в суд.
Обратите внимание: Чтобы уполномоченный орган согласился удовлетворить требования, важно предоставить доказательства невыполнения одной из сторон своих обязанностей. По факту расторжения соглашения получатель ренты вернет права на недвижимость или получит то количество денежных средств, которое предусмотрено договором. Лицо, выполнявшее условия соглашения, не останется ни с чем. Ему обязаны компенсировать все понесенные затраты. Однако их присутствие необходимо доказать. В иной ситуации требования плательщика ренты отклонят.
Договор ренты с пожизненным проживанием: какие проблемы могут возникнуть?
При оформлении договора необходимо предусмотреть и учесть все нюансы. Например, обязательства перед коммунальными службами берет на себя рентоплательщик. Если у собственника, как у пенсионера или в виду других причин имеются льготы, они уже действовать не будут.
Чтобы не было недоразумений с перечислением выплат по договору, целесообразно завести отдельный банковский счет. Банковская выписка сможет стать доказательством, что платежи перечислялись исправно.
Договор обязательно должен быть заверен у нотариуса и зарегистрирован. Рекомендуется подтвердить дееспособность собственника справкой из медучреждения.
Юристы советуют установить определенный период (квартал, год), по истечению которого собственник собственноручно будет составлять бумагу о том, что не имеет претензий к рентоплательщику. Это предотвратит случай, когда пожилой человек в течение жизни «меняет» рентоплательщиков и в итоге не оставляет имущества никому.
Необходимые документы
Чтобы заключить договор и зарегистрировать сделку в Росреестре понадобятся:
- паспорта сторон;
- правоустанавливающие документы на недвижимость и свидетельство о праве собственности;
- кадастровый паспорт на квартиру;
- справка из БТИ;
- копия финансово-лицевого счета;
- выписка из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади гражданах;
- если у получателя ренты есть супруг – его письменное согласие на сделку;
- если объектом договора служит доля в квартире – согласие остальных собственников;
- другие документы по запросу.
Порядок оформления и регистрации аренды
Сделка подлежит обязательному заверению нотариусом, а переход права собственности на квартиру должен быть зафиксирован в Росреестре. Для составления договора необходимо личное присутствие обеих сторон.
Договор ренты – один из самых точных видов договоров. В нём подробно расписываются каждое из условий, на которых жилище передаётся в ренту, а также характеристики передаваемого жилья. В документе обязательно указываются:
- полное имя рентополучателя и плательщика ренты;
- данные из документов, которыми подтверждаются личности каждой из сторон;
- адрес отчуждаемой жилплощади;
- площадь, количество комнат, этаж расположения квартиры;
- номер, за которым квартира числится на кадастровом учёте;
- условия передачи недвижимости: бесплатно или за определённую сумму;
- размер и порядок производимых платежей;
- условия для расторжения сделки.
Согласно ГК РФ, размер ренты не может быть установлен ниже прожиточного минимума, предусмотренного для города, в котором расположен предмет договора (квартира). Если для этого города минимум не установлен, то при указании размеров рентных выплат ориентируются на средний минимум по стране.
Основания расторжения сделки
Расторжение сделки возможно при наличии общих оснований:
-
установления факта принуждения, угрозы, насилия;
-
подписание договора вследствие обмана;
-
невыполнения сторонами договорных обязательств;
-
если на момент подписания соглашения владелец жилья был невменяем.
Помимо этого, рентный кредитор может обратиться в суд с иском о расторжении сделки, если:
-
рентная выплата просрочена более чем на 12 месяцев;
-
плательщик обанкротился;
-
не соблюдаются условия по рентной выплате.
Для кого и кому нужно – плюсы и минусы сделки
От заключенного договора ренты выгоды получают обе стороны, конечно, при соблюдении всех условий. Ведь суть пожизненной ренты – это взаимовыгодные отношения.
Получатель ренты улучшает свое материальное положение, кроме того договориться можно не только о денежных выплатах.
Например, людям с ограниченными возможностями или стареньким тяжело обслуживать свой быт самостоятельно, поэтому часть денежной компенсации можно заменить на услуги по уборке помещения, приготовлению пищи, найм сиделки.
Плательщик ренты имеет свою выгоду в виде получаемого им объекта недвижимости.
Заключение договора ренты накладывает на плательщика обязательства, которые он обязан строго выполнять. Если условия не будут соблюдаться по его вине, то получатель ренты сможет расторгнуть договор в судебном порядке, при этом выплаченные средства не возвращаются.
Несмотря на все очевидные плюсы этого предприятия, есть и ряд минусов, затрагивающие обе стороны.
С чем же мы сегодня имеем дело? Как показывает практика, в современном мире рента стала встречаться все чаще и чаще. Заключают ее пожилые люди и пенсионеры в том или ином случае. Но о чем идет речь?
Пожизненная рента квартиры — что это такое? Для кого-то подобный документ — самый настоящий подарок судьбы. А кто-то, наоборот, считает его вредительством. Все зависит от того, о ком идет речь.
Но с юридической точки зрения пожизненная рента — это договор, согласно которому собственник жилья будет получать материальную поддержку от второй стороны, а после смерти жилплощадь будет передана в собственность к тому, кто выплачивал деньги. Можно сказать, это форма передачи имущества от одного человека к другому. Это своеобразное нахождение пенсионера на иждивении у того или иного лица в обмен на передачу собственности после кончины.
Договор пожизненной ренты квартиры не является действительным без определенного перечня документов. Более того, вам попросту откажут в подписании оного. Для того чтобы иметь возможность заключения подобной сделки, собственник жилья должен в обязательном порядке представить документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
Что сюда можно отнести? Во-первых, непосредственное свидетельство о праве собственности. Желательно предъявить заверенную копию. Также потребуется информация о квартире. Для этого возьмите справку из БТИ, а также выписку из домовой книги. Не забудьте также документы о кадастровой стоимости вашего жилья. Их можно донести позже, но лучше сразу собрать полный перечень документов. Не забудьте предъявить справки об отсутствии у вас долгов за недвижимость.