Что такое апартаменты: плюсы и минусы их покупки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое апартаменты: плюсы и минусы их покупки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

У апартаментов много отличий от обычных квартир, расположенных в многоквартирных домах. Разница вытекает из юридического статуса. Апартаменты – это всегда нежилое помещение. Даже если в них проживает многодетная семья, в здании располагаются квартиры и застройщик позиционирует объект как «жилой комплекс», с точки зрения закона апартаменты относятся к нежилой недвижимости.

Кстати, перевести апартаменты из нежилого статуса в жилой в принципе возможно, но очень дорого, долго и не факт, что получится. Поэтому если вы рассматриваете покупку апартаментов, не ориентируйтесь на возможный перевод в другой статус – изучайте все плюсы и минусы апартаментов именно как нежилой недвижимости.

Из этого статуса вытекает несколько существенных плюсов, о которых мы расскажем ниже.

Какие виды апартаментов: не все делается ради денег

Апартаменты — это не квартира. В России у них статус «временного» жилья, но с привычным набором удобств и коммуникаций. Их часто сравнивают с номерами в гостинице.

Есть вид сервисных апартаментов: резидентам положены уборка в номерах, услуги консьержа, доставка блюд из ближайшего ресторана в номер и другие привилегии. Но сервисные апартаменты не предназначены для долгосрочного проживания, и собственник не может в них жить по договору с застройщиком. Управляющая компания комплекса сдает их в аренду: подбирает постояльцев, получает плату за проживание и перечисляет часть хозяину номера.

Нас интересуют «жилые апартаменты». Формулировку берем в кавычки: с точки зрения закона они относятся к нежилому фонду, как офисы или гостиничные номера. Но в отличие от отеля, в апартаментах обязательно будет отдельный санузел и кухонная зона с бытовой техникой. Можно содержать домашних животных, свободно приводить друзей, устраивать вечеринки.

Свежий для Москвы формат — коливинги. Их сравнивают с коммунальными квартирами: несколько жилых комнат объединены общими гостиной, кухней и ванной комнатой. Отличие от коммуналок и общежитий в том, что управляющая компания убирается в зонах коллективного пользования, чинит и заменяет оборудование.

Коливинги открываются в новых зданиях с современным ремонтом и инфраструктурой: скоростной интернет, цифровое ТВ, новый водопровод и экономное отопление, на первых этажах работают кафе, лаунджи или коворкинги. Этот вариант выбирают люди молодые и увлеченные. Так проще найти единомышленников, реализовать творческие идеи, собрать команду для стартапа.

Ну и на кой вы мне тогда сдались? Главная разница между квартирой и апартаментами

Из вышесказанного выходит, что апартаменты — какое-то кидалово. Одни сплошные минусы, усложняющие условия комфортного проживания. Не проще ли смотреть квартиры и обходить стороной эту дичь?

Но у апартаментов есть одно неоспоримое преимущество перед квартирой — доходность. Как инвестпроект апартаменты являются весьма выгодным приобретением.

Покупка апартаментов выходит на 15-30% ниже рыночной стоимости квартиры, это мы уже знаем. Допустим, мы, приведя их в порядок, начнем сдавать жилье за 40 000 рублей. Если взять типовую квартиру, которая и так нам обойдется недешево, даже сдавая ее за те же 40 000 рублей, доходность в обоих случая будет разная. И, как нетрудно понять, в случае с апартаментами ситуация выглядит благоприятнее.

А арендатору по большому счету не слишком важно, квартира это или апартаменты. Ему важно расположение, инфраструктура, условия — он опирается на это.

Кстати, есть еще одна интересная тема для заработка на апартаментах — доходные дома называется. По сути, это та же схема с покупкой апартаментов и последующей сдачей, но только все вопросы по поиску, заселению и обслуживанию арендаторов берет на себя компания, у которой вы приобретаете недвижимость. Конечно, после выплаты всех бонусов компании у вас остается относительно небольшой выхлоп от сдачи, но вы в это время просто сидите в шезлонге на берегу лазурного моря и потягиваете свой «Куба Либре» через соломинку, жмурясь от удовольствия. И мирские заботы вас просто не беспокоят.

Каково будущее этого типа недвижимости в России?

В открытых источниках информации иногда встречаются сведения о том, что планируется законодательное придание апартаментам статуса жилых помещений. Проблема в том, что в законе уже прописан ряд определенных требований к жилым помещения, которые нужно соблюдать при их постройке (например, при возведении многоквартирного дома).

Если апартаменты приравняют к жилым помещениям, то у застройщиков появится обязанность эти требования выполнять. Нет гарантии, что это не повлечет рост цены конечного продукта. В итоге, апартаменты перестанут чем-либо отличаться от квартир, потеряют какую-либо заметную уникальность (например, дешевизну) и как отдельный вид жилья просто исчезнут, «слившись» с квартирами.

В теории, выиграть от этого могут те, кто купит апартаменты до того, как государство законодательно уравняет эти виды жилья. То есть, люди купят их как нежилые помещения дешевле и с некоторыми ограничениями. После предполагаемой реформы, они окажутся собственниками полноценных жилых помещений.

Хотя, возможный закон, уравнивающий апартаменты и квартиры, может содержать список требований, которым «старые» апартаменты не будут удовлетворять. Соответственно, в категорию жилых помещений попадут только «новые» апартаменты, построенные после принятия такого закона.

В целом, поскольку сегодня апартаменты строятся и успешно продаются, можно сказать, что граждан не пугает отсутствие возможности постоянной прописки и повышенные коммунальные платежи. Это значит, что будущее на рынке у апартаментов несомненно есть.

Апартаменты и квартира: сравнительная таблица

Желая подвести итоги в том, чем отличаются апартаменты от квартиры в Москве и других городах, мы приготовили таблицу, в которой хорошо видна разница между этими типами жилья.

	Квартира	Апартаменты
Постоянная регистрация	Да	Нет
Временная регистрация	Да	До 5 лет
Перепланировка	Только после согласования	Свободная
Стоимость коммунальных услуг	Стандартная	На 20-30% дороже стандартной
Льготы на оплату ЖКХ	Да	Нет
Социальные объекты рядом с домом (школа, детский сад, поликлиника, детская площадка)	Должен обеспечить застройщик	Необязательны
Соблюдение норм освещенности и звукоизоляции	Есть требования, которые нужно соблюдать по закону	Требования отсутствуют, можно шуметь по ночам
Налоговый вычет	До 260 тысяч рублей (До 390 тысяч рублей, если взята ипотека)	Нет
Налог на имущество	0,1% от кадастровой стоимости жилья	0,5-2% от кадастровой стоимости жилья
Могут ли забрать за долги	Единственное жилье — нет	Да

Техтребования и социальная инфраструктура

Строительство жилых многоквартирных домов регламентируется федеральными законами и нормами — есть требования к плотности застройки, освещенности, расстоянию между домами, наличию социальной инфраструктуры. Жилые дома нельзя строить рядом с заводами, ЛЭП — должна соблюдаться санитарная зона. В отношении квартир строгие требования к инсоляции и минимальной площади комнат, пожарной безопасности.

К апарт-комплексам требования мягче — как в плане строительства, так и к самим помещениям. Впрочем, чаще всего девелоперы не злоупотребляют послаблениями, и по своему качеству новостройки с апартаментами практически не отличаются от жилых. Но все же есть нюанс — строительство социальной инфраструктуры в составе апарт-комплексов никак не регламентируется законами и остается на усмотрение застройщика, поэтому в подобные проекты чаще всего не включают школы и детсады.

Апартаменты считаются дорогим видом недвижимости, это связано с тем, что они продаются часто уже с готовым интерьером, отделкой, обстановкой. Но на самом деле такие жилые помещения стоят на процентов 10-15 меньше, чем квартира такой же площади и состояния. Но есть ли действительно выгода в покупке апартаментов?

ВНИМАНИЕ! Нужно учитывать, что для объектов жилого фонда коммунальные платежи намного ниже, чем для объектов фонда нежилого.

В процесс проживания в квартире апартаментного типа ее владельцы столкнуться с большими суммами в платежках, это существенный отрицательный момент. Нужно хорошо просчитать, стоит ли престижный статус жилья таких расходов в будущем.

Отсутствие возможности прописки не единственный отрицательный момент. На приобретенное имущество нужно платить налог, и он намного ниже для квартир, частных домов, относящихся к жилому фонду. Нежилая недвижимость облагается более высокой процентной налоговой ставкой.

Нужно точно знать, для каких целей приобретаются апартаменты. В них можно жить самому, постоянно или временно (хотя такой тип квартиры не предназначен для проживания постоянного), сдавать в аренду.

ВАЖНО! Если покупка является инвестицией и недвижимость будет сдаваться в наем, следует владельцу оформить себя как ИП, платить налоги. А при продаже апартаментов собственник не освобождается от соответствующих налоговых платежей на прибыль.

Сертификат как обязанность

Еще один вопрос, который обсудили консультанты с посетителями Ярмарки недвижимости, касался сертификации апартаментов.

Сертификация гостиниц и других средств размещения долго считалась делом добровольным. Но ФЗ «Об основах туристской деятельности в РФ» ввел норму о постепенном переходе на обязательную сертификацию гостиниц и апартаментов. В данный момент иметь сертификат обязаны все средства размещения с фондом более 50 номеров, с 2020-го – с фондом более 15 номеров, а начиная с 2021-го – все без исключения объекты размещения.

За отсутствие классификации Роспотребнадзор имеет право оштрафовать апарт-отель на весьма приличную сумму – до 4% от выручки. Поэтому, во избежание сюрпризов, не мешает поинтересоваться, имеется ли у отеля эта важная бумага.

Исключения составляют комплексы апартаментов, полностью адаптированные для постоянного проживания (обычно с численностью номеров в несколько тысяч). Если такой объект не позиционирует себя как гостиница, если при нем нет управляющей компании, то и сертификат ему не нужен.

***

Приводим ответы экспертов на самые интересные вопросы посетителей о покупке апартаментов.

Плюсы и минусы апартаментов

Зная, чем апартаменты отличаются от квартиры в СПб, можно выделить следующие их плюсы:

• Стоимость апартаментов сопоставима с ценой квартир такого же уровня комфортности, однако помимо квадратных метров владелец апарта пользуется полноценной гостиничной инфраструктурой.

• Расположение в районах с развитой инфраструктурой.

• Круглосуточный гостиничный сервис.

• Уникальная архитектура и продуманная планировка.

• Выгодные условия покупки, возможность приобретения в рассрочку или ипотеку.

Отличия от обычных квартир

Прежде чем стать владельцем роскошных и комфортабельных апартаментов, нужно знать, чем они отличаются от привычных всем квартир. Прежде всего, это необходимо для дальнейшей эксплуатации такого особенного типа жилья.

• Квартира относится к жилому фонду, апартаменты – нет.
• Квартира должна располагаться только в жилом доме, а апартаменты можно обустроить и в гостинице, и в офисном помещении (например, для ценных сотрудников).
• Как не удивительно, но квартира может обладать меньшей площадью, что сказывается на комфорте проживания в ней. Существует даже жилье до этих пор без удобств или они присутствуют частично. А в апартаментах наличие кухни и санузла обязательно по Госстандартам. Да и кому будет интересно дорогое помещение для проживания, пускай и временного, без удобств?
• Можно столкнуться и с разными проблемами при желании сделать перепланировку в помещении того или другого типа жилья.

Что такое апартаменты

Что такое апартаменты в жилом доме? Это — одно или несколько помещений, предназначенные для проживания людей. В апартаментах есть сантехнический узел, кухня, одна или несколько жилых комнат. Они могут располагаться в жилых домах или коммерческих зданиях в зависимости от типа. За границей апартаментами называют большие роскошные комнаты. Например, в США популярно понятие «апартамент-отель». Это — комплекс номеров гостиничного типа с полным набором гостиничных услуг. Люди могут арендовать номер и жить в нем.

В России и других странах в понятие апартаментов вкладывают другое значение. Например, в словаре Ушакова понятие расшифровывается как «комната, преимущественно большая, покой». В нормативных документах понятие «апартаменты» используют крайне редко. Например, в Приказе Минкультуры №1215 дано определение термину. Согласно ему, юридический статус жилья — это номер в средстве размещения площадью от 40 квадратных метров из двух и более комнат с кухонным уголком. Документ ставит апартаменты в один ряд со студиями, люксами, джуниор сюитами, сюитами.

Схожее определение есть в Постановлении Госстандарта РФ №82. Согласно ему, апартаменты — номер в средстве размещения из нескольких комнат с кухонным оборудованием. Согласно ГОСТ Р 51185–2008, апартамент — номер из нескольких комнат со спальным местом и кухонным оборудованием.

Выгодно ли покупать апартаменты

Резюмируя выгодность покупки апартаментов в собственность, сравним рассмотренные выше плюсы и минусы. В плюсах — низкая стоимость покупки, большая свобода в расположении (постройка может проводиться не только на землях жилого фонда), упрощённая перепланировка. Из минусов — отсутствие постоянной регистрации, удорожание коммунальных платежей и налогов, вероятность нежелательного соседства и риски несоблюдения санитарных и технических норм. Если покупать апартаменты для последующей сдачи в аренду, то надо понимать, что заниматься поиском квартирантов и соблюдением всех формальностей будет управляющая компания, в строгом соответствии с законодательством об аренде. В каком-то смысле это выгодно, что подтверждает сложившаяся зарубежная практика, где такое использование апартаментов встречается довольно часто. В целом апартаменты хороши как вложение денег (недвижимость остается популярным видом инвестиций), в качестве объекта для сдачи, но для проживания квартира остается удобнее и надёжнее.

Апартаменты не теряют своей популярности у застройщиков, но остаются «белым пятном» в нормативных документах. Размытость статуса и требований к данному виду объектов вызывает опасения у осторожных покупателей, потому что достоинства, при более ясном урегулировании в законе, могут превратиться в недостатки. Однако, апартаменты могут стать грамотным вложением денег для тех, кто разобрался во всех нюансах данного вида недвижимости.

Чем апартаменты отличаются от квартиры: преимущества и недостатки

Перед покупкой апартаментов плюсы и минусы оценивают в первую очередь. Чем апартаменты отличаются от квартиры? Одним из главных преимуществ является цена таких объектов.

К плюсам в пользу альтернативы обычных жилых квартир также относят:

• свободное проведение перепланировки с изменением количества комнат и метража;
• благоустроенная территория рядом с новостройкой и отличной инфраструктурой;
• гостиничный сервис;
• право на прикрепление к поликлинике и оформление детей в школу, сад по временной прописке.

Апартаменты без права прописки не влекут серьезных ограничений в использовании гражданских прав, поскольку закон разрешает продлевать временную регистрацию каждые 5 лет, хотя и не решает проблему наличия постоянной регистрации. В то же время, закон не делает различий между правами граждан с регистрацией на постоянной основе и на ограниченный срок, разрешая продлять прописку один раз в пятилетку.

Многих покупателей интересует разница в стоимости — почему апартаменты дешевле на ¼ по сравнению с обычными квартирами. Просто так стоимость комфортного жилья вряд ли была бы снижена. И действительно, за подобным преимуществом скрываются недостатки.

К отрицательным сторонам относят:

1. Невозможность покупки в ипотеку с помощью маткапитала, поскольку средства от государства можно использовать только для приобретения жилья. Невозможно использовать и другие государственные субсидии.
2. Не предусмотрен и возврат налоговых отчислений, который полагается при оформлении жилой недвижимости. Вследствие этих минусов, апартаменты уже не представляются в столь радужном свете.
3. Растут расходы на ЖКХ, и для покупателей объектов ждет еще одно разочарование – суммы за коммунальные платежи в апартаментах на 20% выше.
4. Несмотря на условное отнесение к жилой недвижимости, объект представляет собой личное имущество человека, поэтому от ареста и конфискации при ликвидации задолженности в принудительном порядке особый статус недвижимости не спасает.
5. Еще один минус ждет покупателей строящихся объектов. В отличие от дольщиков, чьи риски защищены рядом законодательных актов, права будущих владельцев коммерческой собственности никак не гарантированы, поскольку юридически покупатель становится соинвестором. При банкротстве застройщика его ждет нерадужная перспектива длительного ожидания возврата долга в числе кредиторов третьей очереди. Такие правила делают надежд на возврат призрачными.

И все же, для любителей пошуметь в ночные часы выбор в пользу апартаментов избавит от необходимости выяснения отношений с соседями. По закону проживающие в таких помещениях граждане могут нарушать тишину в любое время суток, по своему усмотрению. Даже если соседи вызовут полицию, любое преследование нарушителя тишины незаконно.

Похожие записи:

• Все, что нужно знать об оформлении пенсии по потере кормильца в 2023 году
• Все способы получения ВНЖ Испании и испанской золотой визы
• График выплаты пенсий в 2023 году