Как стать застройщиком многоквартирного дома?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как стать застройщиком многоквартирного дома?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Застройщики начинают продавать квартиры на старте строительства жилого комплекса. Впоследствии цены на жилье в нем растут, если спрос высок и этому способствуют прочие рыночные факторы (например, низкая строительная активность в том или ином районе, инфляция). Наибольшая выгода гарантирована при покупке на начальном этапе сразу после официального запуска, наименьшая — в момент окончания строительства.

Cтpoитeльный бизнec coпpяжeн c pиcкaми и кpyпными финaнcoвыми влoжeниями. Этo миp, в кoтopoм ничeгo нe идeт пo плaнy: из-зa дoлгиx coглacoвaний и cлoжныx инвecтициoнныx cxeм зacтpoйщикaм пocтoяннo нyжны дeньги. Нe нa cтpoйкy, тaк нa дopaбoткy пpoeктa дoмa.

Poccийcкиe зacтpoйщики oщyщaют пpoблeмы ocтpee зapyбeжныx кoллeг: экoнoмичecкиe пoтpяceния и жecткий кoнтpoль co cтopoны гocyдapcтвa мeшaют coблюдaть cpoки и дepжaтьcя в paмкax бюджeтa. Из-зa cлoжнoй cитyaции poccийcкиe зacтpoйщики пытaютcя пepecтpaxoвaтьcя и пpoдaют квapтиpы eщe дo тoгo кaк пocтpoили дoм. Дeньги бyдyщиx житeлeй — пoдyшкa бeзoпacнocти. Oни пoмoгaют peшaть coпyтcтвyющиe вoпpocы и дepжaтьcя в paмкax плaнa. Нo тaкиe инвecтиции coпpяжeны c cepьeзными pиcкaми для пoкyпaтeля.

Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году

Кредитование застройщиков в 2021 году возможно при представлении следующих документов:

• Бизнес-план. В обязательном порядке должен включать графики финансирования проекта, график сдачи площадей, прогнозные денежные потоки.
• Документы, подтверждающие, что у застройщика есть собственный капитал для реализации проекта.
• Правоустанавливающие документы на строительный участок.
• Разрешительные и исходно-разрешительные документы, предусмотренные требованиями законодательства РФ.
• Технические условия подключения строящегося объекта к коммуникационным линиям.
• Документы о комплексном освоении территории.
• Все договоры, которые заключаются в рамках реализации проекта (договоры подряда, договоры страхования и пр.).
• Информация об основных участниках проекта.
• Иные документы, характеризующие текущий строительный проект.

Какие этапы входят в сам процесс строительства

Строительство домов должно вестись в определенном порядке. Это касается не только частных, но и городских построек.

Строительство от и до

• Начинается все с выбора земельного участка, который обладает соответствующими характеристиками. Наличие развитой инфраструктуры для многоквартирных домов становится обязательным требованием. Как и телефонная связь, коммуникации.
• На втором этапе утверждается градостроительный план. Если участок не густо заселен многоэтажными зданиями, разрешение получить гораздо легче.
• Третий этап включает работы по топографии и геологии. Топографическая съемка проводится для получения максимально точных координат будущего объекта. А изучение геологии позволит получить информацию, которая касается характеристик грунта.
• Следующий шаг связан с проектированием объекта. Профессионализм проектировщика определяет, насколько комфортным будет уровень проживания в новых квартирах.
• Наконец, последним идет само строительство, которое само включает ряд работ.
• Остается только заняться благоустройством территории.

Есть ли другие особенности у многоквартирных зданий

Застройщики собирают пакет документов не только до того, как им выдали разрешение. После получения документа они также должны представить дополнительные сведения, связанные с тем или иным объектом. Это:

1. Схема территории земли, которая предполагает указание на каждый из объектов строительства для внесения данной информации в общую систему обеспечения деятельности подразделения по градостроительству.
2. Информация о разделах, из которых состоит проектная документация. На каждый из разделов требуется по одной копии документа.
3. Копия результата исследований инженерно-технического характера. Такой документ присутствует в одном варианте.
4. Данные по сетям инженерной и технической направленности.
5. Данные о том, какую площадь занимает здание.

Можно нарушать требования, но тогда здание просто не будет полноценно функционировать. Даже если его удастся возвести. Из-за чего застройщики понесут лишь огромные расходы.

Может ли застройщик передать квартиру, которая не соответствует POA

Компания не может выпускать облигации для привлечения средств. Он также не может выступать гарантом или закладывать свое имущество.

Таким образом, жилищный закон узаконил возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления жилым домом, а также возможность застройщика заключить договор управления с выбранной им УК.

Смысл ранних инвестиций в недвижимость — выиграть на разнице между суммой первоначальных инвестиций и стоимостью продажи за вычетом расходов, которые возникают в процессе.

Строительство объекта за счет застройщика для последующей перепродажи квартир или собственного использования застройщиком помещений для предпринимательских целей. Это переуступка прав собственности, при этом застройщики скупают определенный процент квартир, чтобы не брать кредиты и не нарушать закон.

С принятием федерального закона «Об участии в долевом строительстве жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ институт долевого участия в строительстве стал одним из ключевых моментов при приобретении гражданами недвижимости. Кроме того, достаточно подробное правовое регулирование долевого строительства позволяет избежать проблем двойной или тройной продажи недвижимости, продажи неуполномоченными лицами и других проблем, которые стали настоящим бичом рынка недвижимости в конце 1990-х — начале 2000-х годов.

Инвестирование на старте: как воспользоваться строительной готовностью объекта

В 2021 году застройщики смогут работать над проектом, используя акционерный капитал, кредитные или инвестиционные средства.

Договор строительного подряда — это договор, по которому подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, в нашем случае дом, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работы, получить результат и уплатить указанную в договоре цену. В любом случае, договор строительного подряда необходим — это гарантия вашего спокойствия. Требуйте этого, даже если владелец говорит, что работает в серой зоне. Отказ от официального договора — уже тревожный звонок.

Предприниматели Артем и Ольга начали инвестировать в строительство квартир в 2015 году. Рынок жилья капризен, конкуренция высока, но покупка и продажа недвижимости всегда будут востребованы, поэтому они не лишены прибыли.

Договор строительного подряда — это договор, по которому подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, в нашем случае дом, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работы, получить результат и уплатить указанную в договоре цену. В любом случае, договор строительного подряда необходим — это гарантия вашего спокойствия. Требуйте этого, даже если владелец говорит, что работает в серой зоне. Отказ от официального договора — уже тревожный звонок.

Если вы планируете взять квартиру для инвестиций в ипотеку, то выбирайте максимально возможный срок кредита, чтобы ежемесячный платеж был низким. Выгодные условия кредитования Совкомбанка помогут вам сократить расходы до момента продажи дома.

В настоящее время цены на новостройки в Москве постепенно растут и будут продолжать расти при отсутствии новых экономических потрясений. Это подтверждают данные о спросе инвесторов: обычно доля таких сделок остается на уровне около 10 процентов, сейчас эта цифра удвоилась — до 20 процентов, по данным Metrium.

Кроме того, в процессе строительства объект недвижимости может изменить площадь, поэтому в большинстве случаев застройщики предусматривают в договоре условие о любых расхождениях между фактической и проектной площадью объекта недвижимости, порядок взаиморасчетов сторон. Этот нюанс вызвал на практике ряд злоупотреблений со стороны застройщиков.

Счет эскроу не нужен для квартир в существующих домах или на вторичном рынке, но можно использовать сейф или услугу сейфового хранения.

Люди хотят, чтобы деньги работали на них, но не знают, куда вкладывать: банковские процентные ставки слишком низки, инвестиции в валюту и золото рискованны, а торговля требует стальных нервов. Старшее поколение говорит, что лучший актив — это собственность.

Чтобы убедиться, что компания не объявила о банкротстве или не заморозила строительство, вы можете просмотреть информацию об организациях, подавших заявление о неплатежеспособности. Такие данные можно найти в едином федеральном реестре сведений о несостоятельности.

Траст — это термин для депонирования денег на счет эскроу, он прописан в договоре счета и участия. Обычно он указывается с запасом на 3-6 месяцев на случай, если строительство затянется, но если срок истечет, дольщик имеет право забрать деньги.

Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продать недвижимость. Он защищает дольщиков — покупателей строящихся квартир — от мошенников и гарантирует возврат денег в случае дефолта застройщика.

Правительство РФ установило порядок изменения срока передачи долевого дома, обнаружения в нем недостатков и их

Он должен отложить на счете 10% от предполагаемых расходов на строительство. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма кредита должна составлять более 40% от стоимости проекта.
Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает обязательные гарантийные сроки в договоре строительного подряда. Например, он не может быть меньше двух лет для фундамента или конструктивной части (коробки).

До вступления в силу ФЗ-190 определение понятия «застройщик» содержалось в ФЗ-169 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации».

ФЗ-190 дает общее универсальное определение, а ФЗ-214 — частное определение, которое применимо не во всех случаях, а в ограниченных. В то же время, определение ФЗ-214 придерживается общего критерия для определения «застройщика», установленного в ФЗ-190, а именно наличие прав на земельный участок.

Именно этот пункт чаще всего используется недобросовестными застройщиками в своих целях. Согласно многочисленным судебным решениям, этот срок должен позволить застройщику установить точную дату передачи квартиры. Существует несколько вариантов установления даты.

Первой необходимостью для человека является потребность в жилье. Спрос на жилую недвижимость постоянно расте. Об этом свидетельствует постоянный рост продаж, так и увеличивающийся ввод в эксплуатацию новых зданий. Поэтому вложение средств в строительство многоэтажных домов является прибыльным и перспективным видом бизнеса.

Основным видом деятельности предприятия будет строительство и продажа жилой и коммерческой недвижимости, а также управление этими домами после строительства.

Для данного бизнес-плана общая высотность здания составляет 10 этажей. Дом включает 5 подъездов. На каждом этаже расположено 3 квартиры: 1 однокомнатная квартира, площадью 35 м2, 1 двухкомнатная квартира — 60 м2 и 1 трехкомнатная квартира — 90 м2. Строить необходимо монолитный дом. Это позволит существенно снизить затраты и ускорить процесс строительства.

Для открытия и начала строительства необходимо собрать разрешения и подготовить техническую документацию. Важным фактором является наличие профильного образования. Для директора и прочих сотрудников фирмы наличие профильного образования является обязательно. Без этого компания не сможет получить лицензию на допуск к работам по инженерным изысканиям, составлению проектной документации, строительно-монтажным и другим работам. Допуск к этим работам необходимо получать у саморегулируемой организации (СРО).

Первоначально организации необходимо выбрать земельный участок. Поиск земельного участка проще всего начинать с изучения Градостроительного плана города. Это позволит наиболее точно определить территории, где можно предусмотрено строительство многоквартирных домов. Следующим этапом необходимо проверить, кому принадлежит земельный участок. Это могут быть как земли, принадлежащие государству, так и частные земли. В случае с государственной землей вам необходимо заключить договор аренды или приобрести землю на торгах (в случае проведения аукциона).

Далее компания может приступать к работе над проектной документацией. Проектная документация играет решающую роль для получения разрешения на строительство от государственной экспертизы по строительству. Средний срок составления проектной документации составляет 6 месяцев. Разрабатывать план и дизайн-проект необходимо в соответствии с выдержкой из Архитектурного бюро и проекта планировки территории.

Для строительной компании главными факторами успеха являются скорость и качество строительства, а также скорость реализации построенных площадей.

Так как первые два фактора в большей степени зависят от проектной и строительной команды, то за скорость реализации построенных площадей отвечают менеджеры по продажам и рекламная кампания.

Для того, чтобы составить эффективную рекламную кампанию, бизнесу необходимо определиться с целевой аудиторией.

Основной аудиторией жилой недвижимости являются физические лица. Они будут выбирать жилье для проживания. Другой категорией является бизнес. Это могут быть как физические лица, которые приобретают квартиры для сдачи в аренду, так и предприниматели, покупающие коммерческие площади для ведения бизнеса.

Главным факторами, определяющий скорость реализации, являются условия продажи. Для увеличения продаж необходимо использовать различные акции, привлекательные кредитные условия от банков-партнеров, бонусы в виде стандартизированного ремонта.

При начале продаж обязательно продумайте политику и этапы проведения данных акций.

Конкуренция в строительной сфере высокая. Новичку необходимо выбрать узкую специализацию и предлагать клиентам максимально высокий уровень сервиса. Ваше преимущество – возможность сконцентрироваться на мелочах. Крупные строительные компании не располагают такой возможностью в силу особенностей организации менеджмента.

Зависимость от сезона. Все этапы строительства коттеджей можно осуществить весной и летом. При правильной организации работ и наличии достаточных средств для обеспечения строительства под ключ в полном объеме, вы можете приступить к продаже дома уже осенью. Если эти условия не соблюдаются, риск заморозить строительство до следующего сезона очень высок. Приступая к работе, убедитесь, что располагаете всем необходимым для сдачи объекта к запланированному сроку.

Какие документы обязаны предоставить?

Их перечень можно найти в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ст. 20, 21). Вот какой список содержит закон:

• Учредительные документы застройщика.
• Свидетельство о государственной регистрации застройщика.
• Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
• Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность и аудиторские заключения за последние три года деятельности.

Документы вам должны предоставить в подлинниках или заверенных копиях. Информация о застройщике должна включать кроме того его фирменное наименование, место нахождения и режим работы, также должна быть сообщена информация об учредителях и участниках, имеющих 5% и более голосов в органе его управления.

Эта информация позволит вам оценить финансовую и юридическую успешность компании, которая занимается проектом. Финансовое положение, отсутствие проблем с законом, длительная деятельность на рынке, успешность предыдущих проектов должны стать дополнительным плюсом в выборе. Обратите внимание на то, что если по какой-то причине документы вам не предоставляют, это повод для того, чтобы насторожиться и уделить ситуации больше внимания.

1. Важно, чтобы все документы были выданы и оформлены на одну организацию. Сверяйте все реквизиты и наименования, чтобы на наткнуться на мошенников и перекупщиков. Вы можете самостоятельно перепроверить информацию о застройщике, получив выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРН.
2. Финансовое положение компании напрямую влияет на надежность проекта, в котором вы собираетесь участвовать. Соотношение прибыли, убытка и задолженности подскажет, достаточно ли у застройщика средств, чтобы завершить проект.

Актуальность бизнеса на строительстве домов

Мы привыкли, что строительство по умолчанию ассоциируется с нереальными капиталовложениями, но, по факту, занять свое место в нише может любой желающий с парой миллионов рублей на руках.

Преимущества затеи	Недостатки направления
Постепенно повышающийся спрос на частные дома. Стереотип, что возводить подобные конструкции могут только квалифицированные мастера, идет на руку фирмам-застройщикам, увеличивая число потенциальных заказов в разы.	Новой строительной организации без связей в узких кругах тяжело быстро выйти на конкурентоспособный рынок. Если набрать новичков в сфере, есть шанс испоганить репутацию компании еще до ее основательного закрепления.
Экономическую ситуацию в нашей стране нельзя назвать стабильной. Вкладывать в недвижимость становится как никогда выгодно, ибо привязка квадратов идет к американскому доллару.	Банковские организации с большой неохотой выдают заемные средства на бизнес в строительной сфере. Связано это с рисками запуска и сроками возврата заемных средств. Доверие к новоиспеченной организации минимально.
Застройщики по многоэтажкам получают до 30%-34% прибыли, когда возведение одного дома может принести застройщику чистый доход в 40%-45% поверх вкладываемых средств.	Высокий уровень конкуренции. Хотя рынок и находится в постоянном спросе, говорить об его перенасыщении не приходится. В некоторых городах борьба за место под солнцем в строительстве крайне жестокая.

Согласно статистике Росстата, в мелких и средних городках строительством занимаются компании из 30 — 80 сотрудников.

Доля непосредственного строительства жилых домов составляет 35.6% от всего объема рынка услуг ниши.

Помимо основного типа деятельности, подобные компании занимаются и выполнением смежных заказов, по типу подготовки участка, отделочных работ и тому подобного.

Взять подряд на сантехнику в многоэтажном доме тоже возможно, но начать все же лучше с внутренней отделки и сдать один-три дома. После того, как вы наладите отношения с руководством организации, покажете себя как ответственный человек, который не обманывает и выполняет принятые на себя обязательства, можете подумать о дополнительных заказах на установку сантехники.

Подряд на сантехнику в многоэтажном доме — один из самых выгодных для подрядчика, который занимается отделкой. С нуля получить его сложно.

Если вы начинаете с нуля, сконцентрируйтесь на других услугах. В сфере сантехники гораздо больше конкурентов — подрядчиков с опытом, у которых есть налаженные связи с застройщиками. Взять тендер на монтаж сантехники для человека со стороны — сложная задача.

Как происходит оформление сделки?

После того как вы определись с компанией, домом и квартирой, можно приступать к оформлению документации и внесению средств. До появления новых правил сторонами всех документов являлись только застройщик и покупатель квартиры. С лета 2019 года появляется еще одна сторона — банк (но договор долевого участия — ДДУ — по-прежнему подписывается между застройщиком и покупателем). Для того чтобы вступить в долевое строительство, нужно:

• подписать ДДУ с застройщиком;
• зарегистрировать соглашение в Росреестре;
• подписать трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в банке;
• внести деньги на счет.

После того как все документы будут подписаны, останется только ждать, когда дом будет введен в эксплуатацию и застройщик передаст ключи от квартир жильцам. Деньги покупателей недвижимости будут переведены застройщику после сдачи дома (до этого момента они все время будут находиться на эскроу-счете).

Риски долевого строительства

До принятия специального закона в 2004 году инвестиции в долевом строительстве существовали давно и не совсем удачно. Регулировали этот вид деятельности договоры об инвестировании. Были практически не защищены права обычных граждан – дольщиков, и застройщики пользовались этим в своих корыстных целях.

ФЗ о долевом строительстве предполагает гарантии для участников долевого инвестирования. Но недобросовестные застройщики и в этом случае находят лазейки, чтобы иметь больше прав и как можно меньше обязанностей или вовсе их не исполнять. Часто они и не нарушают закон в прямом смысле. Например, заключают с гражданами обычные инвестиционные договоры. А в них нет прав дольщика в долевом строительстве. Гражданам и юр. лицам надо проследить, чтобы договор был именно об участии в долевом строительстве.

Популярны также махинации с векселями и применение предварительных договоров купли-продажи. При этом даже крупные строительные инвестиционные компании не брезгуют такими, не совсем законными, механизмами.

Если описывать вкратце, то мошенничества выглядят так:

• Оформляется предварительный договор купли-продажи недвижимости. Этот документ говорит о том, что только при полной постройке жилого объекта, с дольщиком будет заключен еще один основной договор купли-продажи. Во время строительства все права на собственность принадлежат застройщику, а инвестору они переходят только после заключения основного договора. Еще один подводный камень – такие договоры не имеют сроков по сдаче дома, то есть строительство может идти сколько угодно времени. К тому же нет государственной регистрации, а это означает, что нечистый на руку застройщик вполне может заключить договоры с несколькими дольщиками на одну квартиру;
• Схема с векселями. В этом случае, заключается дополнительный договор купли-продажи векселя, который приравнен к стоимости недвижимости. Иными словами, покупатель якобы приобретает от застройщика квартиру с помощью векселя. Нет никакой связи между этими действиями. Строительная компания может выкупить квадратные метры не квартирой, а деньгами. Предварительный договор купли-продажи так и остается в силе, но средства по нему не зачисляются. Поэтому недобросовестный застройщик по основному договору устанавливает рыночную стоимость жилья. На деле выходит, что обманутый гражданин дает застройщику деньги взаём на несколько лет, но этих средств хватило бы и на покупку нового уже построенного жилья.

Обслуживанию по соглашению подлежат также нежилые помещения. Акт может быть оформлен с приложениями. В них подробно описывается, в отношении какого имущества организация осуществляет функции управления.

Для заключения договора можно использовать акт, утвержденный Правительством в Постановлении №416 от 2013 года «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Вне зависимости от формы документа на управляющую организацию возложена обязанность приступить к оказанию услуг в течение 30 дней.

Способ выбора компании влияет на период действия соглашения:

• если организация выбрана собственниками помещения, то длительность действия акта составляет от 1 до 5 лет;
• когда фирма получает функции по управлению домом в условиях конкурса – от 1 до 3 лет;
• если соглашение оформлено застройщиком – не более 3 месяцев.

Предусматривается пролонгация действия акта в ситуации, когда по завершении вышеперечисленного срока ни одна из сторон не сообщила про расторжение в письменном формате.

Похожие записи:

• Пенсии в 2023 году собираются повысить трижды
• Пенсия в наследство: как получить выплаты из ЕНПФ в связи со смертью вкладчика
• Почему из холодного крана течет горячая вода – что делать?