Покупка квартиры в новостройке: документы от застройщика, налог, риски
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в новостройке: документы от застройщика, налог, риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке. «Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены. Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».
Застройщики также могут прописать в договоре невозможность уступки права требования на квартиры без их согласия. Пока дом строится, дольщик по закону может уступить свои права — продать квартиру в недостроенном доме. Но в некоторых договорах прописано, что нужно получить согласие застройщика на такую переуступку прав и согласовать с ним цену, отмечает Анастасия Поликыржа.
«Это хитрость, обычно застройщики начинают подключать своих риелторов, юристов и берут за эти услуги определенную сумму вознаграждения. Например, дольщик может продать квартиру, но заключив договор по поиску, продаже и регистрации квартиры. Это такой способ получить вознаграждение с дольщика за допуслуги», — пояснила адвокат.
Проверка застройщика при покупке квартиры в новостройке: пошаговая инструкция
Итак, определимся, на что нужно обратить внимание при выборе застройщика, то есть непосредственно лица, ответственного за строительство новостройки.
Проверить застройщика можно самостоятельно, с использованием открытых сведений. Данная проверка позволит сложить общее впечатление о добропорядочности застройщика, его устойчивости и исполнительности. Однако привлечение юриста для так называемого правового аудита застройщика значительно сэкономит ваше время и позволит получить более полную информацию о застройщике.
Классическая проверка застройщика включает в себя следующие шаги:
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Этапы покупки квартиры от застройщика
- Первый этап в процессе покупки квартиры в новостройке в ипотеку отведен выбору банка. Заявки лучше подавать в несколько банков, так можно выбрать лучшее предложение.
- Получив одобрение от банка можно переходить к выбору квартиры с необходимым метражом и подходящей планировкой у доказавшего свою надежность застройщика.
- Выбрав понравившуюся по всем параметрам квартиру стоит обратиться в банк для оформления ипотечного договора с банком. На этом этапе проводится оценка квартиры, если речь идет о готовой новостройке. Ипотечный договор стоит внимательно изучить, обратив особое внимание на сумму кредита, сроки, размер и дату ежемесячного платежа, штрафы за просрочку выплат.
- Последний этап ― заключение ДКП для сданной новостройки или ДДУ для строящихся объектов.
При покупке квартиры в одном из ЖК от Меридиан на всех этапах сделки вас будет сопровождать индивидуальный ипотечный брокер, который почти все сделает за вас.
Регистрация договора в Росреестре
Эта процедура обязательна, если заключается ДДУ или договор уступки по ДДУ. Обычно регистрацией занимается строительная компания, но при участии покупателя. Будущий собственник недвижимости предоставляет в Росреестр следующий пакет документов:
- заявление установленного образца;
- документ, подтверждающий личность;
- нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки;
- свидетельства на несовершеннолетних детей, если они участвуют в сделке.
В случае приобретения квартиры в новом доме и выплате подоходного налога по ставке 13 процентов, можно получить немалую денежную сумму из госбюджета. После ввода дома в эксплуатацию потребуется заявить о налоговых вычетах. Государством будет возвращен подоходный налог, или же на протяжении определенного времени можно будет не выплачивать ранее назначенные налоговые начисления.
После оформления покупки квартиры в новостройке потребуется дождаться оформления акта приема-передачи недвижимости.
В случае, если дом будет сдан в эксплуатацию, к примеру, по истечении пяти лет, ожидать право на вычеты ранее указанного срока не стоит. Следует отметить, что налог будет возвращен до того момента, когда вся сумма задолженности перед банком будет погашена.
Неустойка за просрочку сдачи квартиры
Новостройка может быть приобретена еще до того, как дом будет сдан в эксплуатацию. В такой ситуации покупатель – это дольщик, а между покупателем и продавцом заключается специальный договор. Покупатель становится полноценным собственником недвижимости после того, как дом будет официально сдан в эксплуатацию. При этом, в некоторых случаях строка может быть закончена позже указанного в договоре срока. В данном случае покупатель имеет законное право получить от застройщика неустойку.
В соответствии с законодательством размер неустойки может составлять 1/150 от ставки Центрального банка (вычитывается за каждый просроченный день). К примеру, дольщиком было уплачено 2 миллиона рублей за квартиру в новостройке. В соответствии с договором сдача дома в эксплуатацию была запланирована на 2018 год (декабрь), а в итоге объект был сдан в 2019 году (июнь). В данной ситуации можно смело требовать от застройщика выплаты неустойки, размер которой может составлять до 100 тысяч рублей. В некоторых случаях сумма неустойки может быть равна размеру стоимости квартиры.
Чтобы получить деньги, необходимо оформить претензию и отправить ее на имя застройщика.
В некоторых случаях застройщики без судебных разбирательств соглашаются выплатить сумму, которую обозначит покупатель. Если же застройщик не желает решать вопрос мирным путем, необходимо обратиться к услугам грамотного юриста, который поможет вам правильно составить претензию.
Компенсация найма квартиры на время ожидания
Если застройщиком было дано обещание сдать дольщику квартиру, к примеру, в январе, при этом в эксплуатацию дом был сдан значительно позже, покупатель имеет законное право требовать деньги с застройщика на компенсацию растрат, которые были потрачены на аренду квартиры для временного проживания.
Вы можете требовать деньги до того момента, пока дом не сдастся в эксплуатацию. Каждый месяц застройщик обязан перечислять сумму, которая будет потрачена на аренду временного жилья. ОТ вас потребуется документ, подтверждающий факт аренды с указанной ценой услуги.
Чтобы получить компенсацию, вам потребуется составить претензию, с которой далее обращаетесь к застройщику. Если он отказывается выплачивать деньги, необходимо обратиться с заявлением в суд.
Следует отметить, что компенсация будет выплачиваться лишь в том случае, если у дольщика отсутствует еще одно жилье. Также деньги будут взиматься, если, к примеру, в квартире дольщика на данный момент проживают родственники.
В свидетельстве должно быть написано примерно следующее, «разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома ….»
Если в документах на землю указана другая категория земель, или другое разрешенное использование земли, то застройщику необходимо будет переоформить документы, но это не всегда возможно, так что это тоже определенный риск. Ни в коем случае не покупайте квартиру в природоохранной зоне, так как в дальнейшем подобный объект могут снести. Достаточно вспомнить события по садовому товариществу «Речник».
Земля может быть в аренде, следовательно, в свидетельстве об этом будет запись. Если земля в аренде это не значит плохо.
Покупать квартиру в новостройках с помощью риэлторов есть смысл и в тех случаях, когда, например, вы хотите приобрести строящееся жилье, продав имеющееся, или получить ипотечный кредит. В этих случаях агентство выполняет роль «единого окна»: покупатель может сравнить варианты, цены, объекты, условия оплаты сразу в нескольких понравившихся новостройках от разных застройщиков.
При покупке жилья как через агентство, так и напрямую у застройщика, цена объекта будет одинакова. Риэлторы в подавляющем большинстве случаев не требуют с покупателя комиссионных за помощь в проведении сделки (им платит застройщик – обычно от 2% до 5% от стоимости квартиры). Конечно, в данном случае речь идет о простой покупке. Если сделка состоит из нескольких этапов, к примеру, – продажа имеющегося жилья и покупка квартиры в новостройке, то комиссия будет примерно такая же, какую клиент платит за услугу по обычной продаже квартиры.
Приобретая новостройку через агентство, клиенту стоит понимать, что договор на продажу возводимого жилья имеет право подписывать исключительно застройщик. С агентством покупатель заключает соглашение на оказание информационных услуг или иной аналогичный договор.
Фактически агентство-посредник лишь оказывает услуги по поиску подходящего объекта, оформлению договора и сопровождению сделки.