Апартаменты и лофты: различия, особенности, ситуация на рынке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Апартаменты и лофты: различия, особенности, ситуация на рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рассмотрим особенности использования нежилой недвижимости для жилья, то есть постоянного проживания в апартаментах или лофт-апартаментах. Не будем затрагивать ситуации, когда апартаменты используются по прямому назначению или когда лофт-квартира располагается в жилом здании.
I. Что такое лофт-апартаменты?
Апартаменты – это объекты, предназначенные для временного проживания: разновидность гостиничного номера с кухней, санузлом, спальней. Юридически апартаменты относятся к нежилым помещениям, однако девелоперы часто рекламируют комплексы апартаментов как жилые комплексы, а покупатели приобретают эти помещения в качестве жилья.
«На сегодняшний день в законодательстве отсутствует понятие «апартаментов» в том значении, в котором они существуют в рамках современных многофункциональных комплексов. Сложившаяся рыночная практика предполагает, что апартаменты строятся и регистрируются в качестве нежилых помещений, но фактически используются для проживания (то есть в качестве жилых помещений)», — объяснила Абрамович Алена Владимировна, руководитель практики «Коммерческое право», юридической компании «Rights», г. Москва.
В последнее время многие застройщики переключились на строительство и продажу апартаментов. По продаже апартаментов в Екатеринбурге лидирует «Атомстройкомплекс».
V. Перспективы развития рынка
В настоящий момент Администрация г. Екатеринбурга разрабатывает новые нормативы градостроительного проектирования. Согласно нововведениям, апартаменты станут полноценным жильем и будут соответствовать всем требованиям к жилым объектам. В частности эти требования будут касаться обустройства дворов и парковок. Какими могут быть последствия принятия новых нормативов? Скорее всего, стоимость апартаментов возрастет, ведь затраты по благоустройству полностью ложатся на плечи девелопера.
Кроме того, правительство обсуждает возможность снижения налога на имущество для владельцев апартаментов.
Застройщики признают, что рынок апартаментов нуждается в дополнительном регулировании, в частности, в разработке классификации апартаментов. Вариант классификации опубликовала рабочая группа из состава Российской гильдии управляющих и девелоперов по Екатеринбургу и Свердловской области в конце 2014 года. Предлагается разделять апартаменты на классы: А (премиум), В (бизнес), С (эконом). Класс зависит от ряда характеристик: планировочных решений, отделки, уровня паркинга, инженерных систем, сервисной инфраструктуры.
В отношении перспектив развития рынка апартаментов застройщики настроены оптимистично:
«Доля апартаментов может достигнуть 10-15%. Важно, чтобы они были правильными. Для апартаментов нет простого решения – запретить или приравнять к жилью. Да, необходимо разработать нормативную базу, которая позволит строить такие апартаменты, которые будут достойным сегментом недвижимости. Это значит, что в комплексе апартаментов должна быть сильная управляющая компания, системы видеонаблюдения, кондиционирования, охраны и т.д. На примере комплекса апартаментов «Огни Екатеринбурга» такую базу можно разрабатывать», — считает Виктор Ананьев, директор по развитию компании «Атомстройкомплекс».
Оптимизм в отношении развития апартаментов на рынке Екатеринбурга разделяет и Надежда Шугай:
«Сегодня уже с уверенностью можно сказать, что новый формат недвижимости – апартаменты – несмотря на все недостатки, нашел в Екатеринбурге своего покупателя и данный сегмент рынка с каждым годом приобретает все большую популярность. К тому же застройщики ведут переговоры с администрацией Екатеринбурга о возможности перевода нежилых комплексов в категорию «жилое». Не исключено, что такая возможность будет найдена.
Я думаю, что и лофты найдут своего покупателя, просто на это потребуется время», – подвела итог она.
Характерные особенности
Помещения в стиле «лофт» имеют свои яркие особенности, которых нет в обычных квартирах.
— Пространство без стен и перегородок или с минимальным их количеством. Зонирование в лофтах выполняется с помощью продуманной расстановки мебели.
— Лаконичный дизайн. Изысканная лепнина, дорогая отделка, замысловатые элементы декора – все это не свойственно апартаментам в стиле «лофт». Внутренняя отделка таких помещений чаще всего проста и лаконична.
— Высота потолков. Благодаря тому, что большинство лофт-пространств находятся в зданиях бывших фабрик, потолки здесь всегда высокие.
— Большие окна – как следствие высоких потолков. Благодаря панорамным окнам внутри лофтов всегда много дневного света.
— Большое количество элементов освещения. С наступлением темноты понадобится много света, чтобы его хватило на все пространство лофта. Поэтому в таких апартаментах должны быть не только люстры, но и настенные светильники.
— Открытые коммуникации. Ничем не прикрытая вытяжка под потолком – обычное дело для лофтов. Правда, владельцы многих жилых апартаментов предпочитают избавиться от этого элемента, пряча коммуникации под отделкой.
Конструктивная нетипичность, или как недостатки превратить в достоинства
Объединяя исторический лофт и современный, можно выделить следующие особенности лофт-пространства. Пренебрегать ими нельзя, если хотите, чтобы у вас было модное жилье, а не банальные и скучные апартаменты.
Чем отличается лофт от других видов жилья:
- Высокие потолки и коммуникации, пролегающие под потолком помещения.
- Открытое пространство с отсутствующими перегородками. Как правило, большие площади помещений.
- Крупные окна и большое количество искусственных источников света.
- Специфический дизайн интерьера, в котором обязательны открытая кирпичная кладка, зонирование с помощью декора и освещения, множество предметов мебели для сидения, наличие большого количества предметов и инсталляций современного искусства.
Юридические тонкости при владении лофт-апартаментами
Прежде чем поговорим о недостатках, необходимо прояснить юридические аспекты, связанные с данным типом недвижимости. Это важно, так как все подводные камни находятся именно в правовом море. Поэтому начнем со статуса лофта как объекта недвижимости.
Лофт относится к категории апартаментов, которые, в свою очередь, не являются жилой недвижимостью. Это исключительно недвижимость коммерческая, которую на данный момент невозможно никоим образом перевести в жилой фонд.
Пока в законодательной базе не будет закреплен термин «многофункциональное здание» уравнивающий в правах и квартиры и апартаменты на общей территории, апартаменты и лофты будут оторваны от земли. В юридическом смысле. Это значит, что земля под производственными корпусами, целыми предприятиями, переделанными в апартаменты, принадлежит арендатору, взявшему ее в аренду у государства. И по истечению срока аренды переходит обратно собственнику, который волен делать с ней и надземными постройками все, что заблагорассудится. И нет никаких гарантий на возмещение ваших убытков при потере расположенного там лофта.
Апартаменты вообще сильно ограничены в правах. Нежилой фонд не участвует в программах капремонта, который, соответственно, проводится за счет собственников жилья. Поскольку, это коммерческая недвижимость, то требования по санитарно-техническим нормам здесь сильно занижены, и никто так пристально не проверяет комфорт, удобства и безопасность проживания как в жилой недвижимости. Да и обслуживанием помещений занимается сторонняя управляющая компания, которая сама себе придумывает уровень компетентности и жадности.
Что касается финансов, то закон также не на стороне лофтов. Поскольку это коммерческая недвижимость, то ставка на имущество в 2021 году составляет до 2% от кадастровой стоимости, тогда как за жилую недвижимость собственник платит 0,1-0,3% также в зависимости от кадастровой стоимости объекта. Да, и забудьте про налоговый вычет, здесь его тоже нет и не будет. Так что привлекательная цена на старте вряд ли останется выгодой после длительного проживания в лофте.
Особенности современных лофтов
Что такое лофт-апартаменты? По сравнению с обычными типами жилой недвижимости лофты обладают рядом особенностей:
- Статусность. Такое жилье является элитным, но по документам оно не жилое.
- Расположение. Располагается на последних этажах и чердаках бывших промышленных зданий или в новостройках.
- Стен и перегородок по минимуму. Если хозяин желает разделить зоны, он их разделяет мебелью, ширмами, цветом.
- Крупная площадь помещения и высокие потолки (до 7,5 метров), огромные панорамные окна, особый индустриальный стиль, грубы материалы.
Если ранее лофты переоборудовали из помещений, которые не созданы для проживания, сейчас под них отводятся верхние этажи, пентхаусы или мансарды в элитных новостройках.
По расположению выделяют следующие виды лофтов:
- hard – классические постройки, которые были переоборудованы из фабрик, заводов и других промышленных зданий;
- soft – с самого начала спроектированные апартаменты в новых жилых комплексах.
Стиль «лофт» в интерьере
В последнее время даже обычные квартиры стало модно оформлять в стиле «лофт». Стиль интерьера «лофт» так же имеет ряд своих особенностей:
- Окна. Данный стиль ассоциируется с большим светлым пространством, а значит и главный акцент делается на окна. Они могут быть даже от пола до потолка без декорирования текстилем.
- Элементы, которые указывают на прошлую принадлежность помещения. Чаще всего это лестницы, трубы и промышленные вентиляторы. Для того, что бы придать им более эстетичный вид их окрашивают или декорируют. В новостройках не предполагаются данные детали изначально, поэтому их привозят отдельно и оформляют помещение.
- Перегородки. Стиль лофт не предполагает наличия в интерьере перегородок. Зонирование помещение происходит при помощи элементов декора или окрашивания. Например, первая стена окрашивается, а вторая оформляется вагонкой. Совмещать возможно совершенно любые стили и материалы.
- Мебель. Вся мебель должна быть современной. Старые вещи в интерьере используются только в качестве оформления. Отлично подойдет для лофта минимализм или хай-тек.
Данный стиль интерьера подойдет больше всего творческим людям с неограниченной фантазией и тем, кто предпочитает свет и пространство. Место найдется для каждой идеи, а пространство позволит расставить всю мебель так, как удобно. В лофте возможно все – и кухня в центре и спальня над ней.
Перевод помещения как решение проблемы
Следует отметить, что ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ устанавливает перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое. Для указанного перевода не требуется получение согласия всех собственников многоквартирного дома, в том числе, и в случае перепланировки помещения. Однако, если такой перевод связан с проведением работ по реконструкции дома, то будет необходимо получить согласие всех собственников помещений либо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Для изменения статуса нежилого помещения оно должно принадлежать на праве собственности заявителю и не быть ничем обременено.
Более того, оно должно соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, или должна существовать техническая возможность привести помещение в соответствие требованиям, которые установлены частью II Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N47 (в редакции от 25.03.2015) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», СНИПами, Федеральным законом от 30.12.2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и положениям ЖК РФ.
В качестве мебели, подходящей для стиля лофт, не рассматривают только пластиковую мебель. В остальном допустимы сочетания разноплановых предметов, например, антикварного дивана и деревянного (или хромированного) стеллажа. Мебель выбирается в зависимости от заданного направления:
- Индустриальный лофт. Выбирайте современные предметы в стиле минимализма: столы, стулья и кровати простых форм, диван и кресла с кожаной обивкой. Столы, тумбы и стеллажи изготавливаются из дерева и металла и напоминают о фабричном интерьере. Платяной шкаф можно заменить напольной вешалкой, а стулья — промышленными табуретками.
Стиль гранж также происходит из Франции, но его «основатели» — богатые аристократы, уставшие от городской жизни. Они переезжали в провинцию, обустраивались в небольших сельских поместьях. 19 век — период развития классицизма, но этот эффектный стиль никак не подходил для деревенских усадеб. Поэтому дорогие материалы заменяли на более простые и доступные, сохраняя при этом общую элегантность убранства комнат.
Здесь нет золота, лепнины, мебель дорогая, но не вычурная, мягкое рассеянное освещение, натуральные ткани спокойных оттенков.
Было и обратная тенденция — буржуа переезжали в города, прихватив с собой любимые вещи — вазы, статуэтки, светильники.
Главное идея стиля — это богатый интерьер на фоне старого и просторного дома.
Через 50 лет этот стиль распространился на другие страны странах и получил название «гранж».
Главное отличие от лофта и индустриального стиля:
- большое светлое помещение;
- возможно оформление кирпичной стеной, окрашенной в светлые оттенки (а иногда и в естественном виде);
- старая, но элегантная и удобная мебель без вычурности;
- в качестве декора — картины, элементы художественной ковки, зелень;
- материалы — кирпич, дерево, плитка, камень;
- искусственно состаренные предметы, или старые, но недорогие.
Как появились Лофты и почему они стали такими популярными
В первую очередь стоит сразу определится с тем, что лофты, это тенденция городской архитектуры. Дело в том, что изначально данные помещения создавались на различных городских фабриках и заводах с целью использовать их как склады, производственные или технические площади. О применении их в качестве жилья и речи не велось. Но, когда фабрики закрывались и их здания переделывались под что-то другое, различные художники, музыканты и просто творческие личности обратили внимание на пустующие просторные помещения под крышей.
Цены на данные «чердаки» были относительно не высоки, так как, лофтового тренда еще не существовало, а под многие цели они просто не подходили из-за своего расположения. Таким образом, творческие люди покупали их и переоборудовали в жилье, и по совместительству в студии. Обширное пространство позволяло создавать дизайн как для комфортного расположения мебели, так и для больших экспонатов скульптуры, художественных инсталляций и так далее.
Со временем, популярность лофтов росла, как собственно и цены на них. В данный момент, лофты расположенные в крупных городах являются практически самой дорогой недвижимостью.
В основу лофт стиля в одежде заложена, образно говоря, следующая формула: «футляр» не должен мешать увидеть личность.
Его отличительными чертами являются:
- Сдержанность в цветах. В основе лежат: бежевый, серый, белый, коричневый. Возможно сочетание нескольких оттенков одного тона;
- Натуральность и мягкость тканей: льна, шерсти, хлопка, замши, создающих человеку естественность в общении с природой и городской средой;
- Отличительные черты – элегантность, самодостаточность и внутренняя свобода. Его крой подходит и мужчинам, и женщинам. Главное – цвет и качество ткани. Обувь должна быть удобной, сумки – простыми, украшения и косметика – минимальными;
- Стиль считается урбанистическим, даже в какой-то мере авангардным, но не показным, а заключенным в свой, внутренний космос человека, его индивидуальность.
Поклонниками данного направления являются, как правило, люди практичные, чуждые роскоши, не зависящие от модных поветрий, с независимым взглядом на свой образ жизни.
Юридические особенности и недостатки
Основной особенностью, которую стоит выяснить для понимания, что такое лофт, является его неподотчётность жилищному законодательству, что подразумевает возможность вносить в конструкции помещений в собственности любые потребные изменения от устройства второго уровня в помещении (высота стен обычно позволяет) до сноса или проделывания отверстий в капитальных стенах.
Недостаток исходит из той же категории – лофт не считается помещением, на котором допускается проживание на постоянной основе, там нельзя прописаться или получить временную регистрацию. Жители классических лофтов не защищаются нормами жилищных законов.
Основные особенности и недостатки лофт-апартаментов:
- апартаменты и, тем более, пространства лофта относятся к коммерческой, а не к жилой недвижимости;
- правоприменительная практика как по отношению к нежилым площадям;
- отсутствие возможности закрыть доступ на свое жилое пространство представителям гос. органов – неприкосновенность жилья к лофтам не применима, на их территорию могут проходить сотрудники полиции, санинспекции, пожарные и т.д.;
- налоговые и коммунальные ставки подлежат исчислению в той же категории, что и по любому другому коммерческому объекту;
- отсутствие целевой дифференциации – идет и в плюс, и в минус, на территории лофта можно располагать свои бизнес-предприятия, но если в нем жить, то в соседях вполне могут быть магазины, рестораны, офисы, развлекательные центры и т.д.;
- лофты не подходят для ипотеки, на них можно брать кредиты потребительского типа или вступать в залоговые отношения по ком. недвижимости;
- на лофты распространяется ограниченное количество договорных форм приобретения – в основном, только предварительный и непосредственный договоры купли-продажи, вариант, например, с долевым участием отсутствует;
- аналогично на лофты отсутствует возможность применения льготных категорий приобретения жилья для военных, переселенцев, инвалидов, по сертификатам, гос. дотациям и т.д.;
- лофты не состоят в программах капитального ремонта;
- управление общественным имуществом лофта обеспечивается частной управляющей компанией (часто – от застройщика) и зависит от ее компетентности и ответственности (при этом, часто это может быть плюсом, а не минусом, в силу коммерческой ориентированности).
Лофт дизайн, основные черты
К основным ключевым элементам лофта можно отнести:
- Открытое большое пространство. Минимальное количество стен позволяет создавать индивидуальные планировки.
- Стены и потолки отделаны в грубом практически промышленном стиле. Могут присутствовать открытые несущие балки, системы кондиционирования и пожаротушения.
- Очень высокие потолки.
- Огромные окна. Так как старые промышленные здания были построены до широкого распространения электричества, то и заводские окна должны были быть огромными, чтобы пропускать как можно больше солнечного света.
- Аутентичные материалы 19-го века. Приветствуется использование бетонных или паркетных полов, стен из «необработанного» кирпича, деревянных перекладин и так далее.
- Освещение. Осветительные приборы с теплым «ламповым» светом, является очень важной и характерной чертой для лофтов. Помимо того, что такой мягкий и теплый свет создает атмосферу уюта, так он еще и подчеркивает историческую особенность помещения.
V. Перспективы развития рынка
В настоящий момент Администрация г. Екатеринбурга разрабатывает новые нормативы градостроительного проектирования. Согласно нововведениям, апартаменты станут полноценным жильем и будут соответствовать всем требованиям к жилым объектам. В частности эти требования будут касаться обустройства дворов и парковок. Какими могут быть последствия принятия новых нормативов? Скорее всего, стоимость апартаментов возрастет, ведь затраты по благоустройству полностью ложатся на плечи девелопера.
Кроме того, правительство обсуждает возможность снижения налога на имущество для владельцев апартаментов.
Застройщики признают, что рынок апартаментов нуждается в дополнительном регулировании, в частности, в разработке классификации апартаментов. Вариант классификации опубликовала рабочая группа из состава Российской гильдии управляющих и девелоперов по Екатеринбургу и Свердловской области в конце 2014 года. Предлагается разделять апартаменты на классы: А (премиум), В (бизнес), С (эконом). Класс зависит от ряда характеристик: планировочных решений, отделки, уровня паркинга, инженерных систем, сервисной инфраструктуры.
В отношении перспектив развития рынка апартаментов застройщики настроены оптимистично:
«Доля апартаментов может достигнуть 10-15%. Важно, чтобы они были правильными. Для апартаментов нет простого решения – запретить или приравнять к жилью. Да, необходимо разработать нормативную базу, которая позволит строить такие апартаменты, которые будут достойным сегментом недвижимости. Это значит, что в комплексе апартаментов должна быть сильная управляющая компания, системы видеонаблюдения, кондиционирования, охраны и т.д. На примере комплекса апартаментов «Огни Екатеринбурга» такую базу можно разрабатывать», — считает Виктор Ананьев, директор по развитию .
Оптимизм в отношении развития апартаментов на рынке Екатеринбурга разделяет и Надежда Шугай:
«Сегодня уже с уверенностью можно сказать, что новый формат недвижимости – апартаменты – несмотря на все недостатки, нашел в Екатеринбурге своего покупателя и данный сегмент рынка с каждым годом приобретает все большую популярность. К тому же застройщики ведут переговоры с администрацией Екатеринбурга о возможности перевода нежилых комплексов в категорию «жилое». Не исключено, что такая возможность будет найдена.
Я думаю, что и лофты найдут своего покупателя, просто на это потребуется время», – подвела итог она.