Когда арендатор муниципальной земли может уступить свои права — мнение ВС
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда арендатор муниципальной земли может уступить свои права — мнение ВС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы не гадать: удовлетворят вам или откажут в переводе в собственность из-за неизвестных вам ограничений, для Подмосковья запустили новый электронный сервис по предварительной проверке земельных участков. Он рассчитан на арендаторов, которые собираются оформить в собственность арендуемую землю.
Причины отклонения заявки
Отказать в передаче арендуемого имущества в частную собственность могут по следующим причинам:
- имущество находится в обременении;
- основания для регистрации права собственности отсутствуют;
- данные, представленные в документах, не соответствуют действительности;
- фактически имущество находится в государственной собственности, однако этот факт не отражен документально;
- выполнен перевод участка в резерв для государственных целей;
- предоставлен неполный пакет документации.
Если причину отказа можно устранить, допустимо повторное обращение в уполномоченный орган.
Существуют территории, перевод которых в частную собственность невозможен даже при внесении оплаты. В статье 27 Земельного кодекса РФ говорится, что граждане не могут владеть имуществом, выведенным из оборота. Аналогичное правило действует и в отношении юридических лиц. В категорию включают следующие объекты недвижимости:
- земли, входящие в состав лесного фонда или переданные под госнужды;
- территории, входящие в перечень общего пользования;
- особо охраняемые объекты;
- имущество, переданное вооруженным силам.
Если планируемое использование и предназначение земли не совпадают, имущество также не передадут.
Как перевести землю из аренды в собственность после постройки дома (ИЖС)
По общему правилу отраженному в пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ земельные участки предоставляются (продаются) без торгов собственникам зданий или сооружений расположенных на таких арендуемых земельных участках. Для того чтобы в полной мере отвечать данной норме права, необходимо иметь завершенный объект строительства, то есть жилой дом введенный в эксплуатацию на основании акта органа исполнительной власти. Если вашим договором не предусмотрены специальные условия по предоставлению арендуемого участка в собственность, а также региональное законодательство не содержит каких-либо иных требований, к примеру к площади застройки участка, то когда вы зарегистрируете здание — вы будете вправе выкупить данный участок по ставке установленной субъектом федерации.
Обратите внимание, что распоряжением главы некоторых республик в составе РФ, льготный выкуп арендованной земли, возможен после 5 лет после регистрации дома. Рекомендую получить консультацию о правах выкупа в Администрации еще до начала аренды.
Как выкупить в собственность землю под частью дома
Если у вас частный дом, например на 2 хозяина, то для начала следует вносить изменения в сведения о недвижимости. Это делается с помощью форменного заявления в кадастровую палату или жилищную инспекцию, которая обследует здание и примет решение о признании недвижимости ИЧД (Индивидуальный частный дом). Это первая и основная задача.
Далее будете межеваться, разграничиваться и т.д. Чтобы избежать вероятностных негативных обстоятельств, например когда соседи решат продать свою половину дома, лучше зарегистрировать право собственности с определением границ. Так у вас будет обще-совместная (не разграниченная) или обще-долевая (определённая в долях от имущества) собственность.
Как перевести в собственность участок, на котором запрещено строить дом
Сложности возникают, когда в договоре аренды указано:
- С разрешенным видом использования: для ведения личного подсобного хозяйства (без права возведения индивидуального жилого дома) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
- Вид разрешенного использования земельного участка изменению не подлежит — Арендатор использует участок в соответствии с особыми условиями, установленными в настоящем Договоре.
- Особые условия договора: арендатор использует земельный участок без права возведения на нем индивидуального жилого дома.
В данном случае нужно изучить Ген. План застройки (ГПЗУ) и План земельной застройки (ПЗЗ) в вашем районе на предмет действительного запрета на строительство жилых зданий. Если ГПЗУ запрет подтвердит, то можно пойти следующим путем:
- Построить, в соответствии с санитарными нормами, хозяйственное здание на фундаменте (например для хранения сельхозпродукции или разведения цыплят);
- Нанять кадастрового инженера, который сделает кадастровый план строения;
- После этого подать документы на государственную регистрацию данной постройки, как капитального хозяйственное помещение. Крайний вариант через суд;
- После этого появляется возможность перевести земельный участок под хозпосторйкой из аренды в собственность.
Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «дальневосточный гектар», действующая с 2016 года. Землю можно взять в Чукотском автономном округе, Амурской, Магаданской, Сахалинской области и Еврейской автономных областях, Забайкальском, Камчатском, Приморском и Хабаровском краях, Республике Бурятия и Республике Саха (Якутия).
Сначала участок предоставляется на пять лет. В течение первого года нужно определиться с видом использования участка — строительство дома или сельское хозяйство, через три года — задекларировать его освоение. После пяти лет безвозмездного пользования участок можно получить в собственность или оформить длительную аренду — на 49 лет. Для лесных участков есть ограничения — их нельзя оформить в собственность. Но если в течение пяти лет пользователь не начинает осваивать землю, он автоматически теряет на нее право.
Недавно россиянам предложили бесплатно выдавать по гектару в Арктике. Участок предоставляется на пять лет, затем его можно оформить в собственность или долгосрочную аренду. Использовать землю можно для строительства жилого дома или ведения любой экономической деятельности. Программа «арктический гектар» должна заработать летом 2021 года.
«Во многих регионах можно получить земельный участок бесплатно. Например, в Краснодарском крае и Ставропольском крае действует программа по предоставлению земельных участков под развитие территорий и ведение сельского хозяйства. В Московской области есть похожая программа. Условия и порядок приобретения земельных участков регулируется правилами региона», — отметила управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.
Узнать о такой программе и ее требованиях можно на сайте правительства региона или в МФЦ. «Важный момент: в законах не прописано качество предоставляемой земли, поэтому нужно очень внимательно осматривать и изучать предлагаемый участок. Это может оказаться неудобье или болото, такие случаи бывают», — предупредила Марина Толстик из «Миэль».
Способы получения права собственности
Самым простым и очевидным способом приобретения права владения земельной территорией является покупка. В этом случае стороны заключают договор купли-продажи, и происходит передача прав от одного гражданина другому. Но имеется довольно значимый минус – придётся выплатить за земельный участок полную его стоимость.
Имеется несколько способов, по которым можно перевести аренду земли в собственность и при этом существенно сэкономить. Так, земельный объект, который принадлежит муниципалитету, может приобретаться по стоимости, ниже рыночной, или вообще достаться бесплатно.
Вот возможные способы приобретения участка:
- покупка;
- приватизация;
- дачная амнистия;
- приобретение на торгах;
- судебное разбирательство.
При этом существует ряд условий, которые необходимо соблюсти, чтобы появилась возможность оформления земли в частное владение:
- объект получен по наследственному праву от прямого родственника;
- земельная территория перешла в категорию используемой бессрочно;
- площадь арендуется гражданином у муниципальных властей.
Задумав приобретение участка земли, имеет смысл сначала изучить существующее положение дел и выяснить, имеются ли обстоятельства, позволяющие сделать это бесплатно.
Платное оформление участка
Данный способ используется в тех случаях, когда для получения земли на безвозмездной основе нет оснований. Такая ситуация может сложится, если гражданин уже использовал право бесплатной приватизации. Основным требованием становится наличие построек.
Важно! Внимательно прочитайте условия договора аренды. Здесь должен быть пункт о том, что участок можно выкупить.
Покупка осуществляется с использованием следующей последовательности действий:
- Сбор документов и подача заявки в местную администрацию.
- Получение согласия на передачу участка.
- Внесение платы.
- Заключение договора.
- Регистрация права собственности через Росреестр.
Как оформить землю в собственность, какие для этого понадобятся документы? Для того чтобы выкупить земельный участок из аренды в собственность в 2023 году, гражданину понадобится собрать определенный законодательством перечень бумаг. К ним относятся:
- документы обратившегося лица, которые помогут сотрудникам в идентификации его личности;
- заявление с просьбой, чтобы она была переведена в хозяйство гражданина;
- бумаги на объект (технические и кадастровые);
- арендный договор на пользование участком, находящимся во владении у государственных органов;
- одобрение администрации района на право аренды земли и проведение сделки купли-продажи;
- квитанция об уплате пошлины, установленной государством;
- документы, которые содержат информацию об оплате.
Выкуп земельного участка из аренды у государства в собственность гражданина может произойти только после оплаты. При переоформлении имущества будет проверен факт согласия государственных органов на продажу объекта, а также информация об ее оплате.
Какие категории не разрешается переводить
На основании действующего закона о присвоении выделяют шесть разновидностей территорий, которые не могут быть переоформлены в частную собственность ни при каких условиях. К ним относят:
-
наделы, отданные под муниципальные или всероссийские проекты;
-
зоны, где происходит железнодорожное/речное/транспортное/морское сообщение, а также аэропорты;
-
области, считающиеся опасными для здоровья человека;
-
площади с очистными сооружениями или водозаборами;
-
природные заповедники;
-
места, принадлежащие Министерству Обороны.
В частную собственность можно получить не любую землю, даже если будущий владелец планирует приобретение за плату. Согласно ст. 27 ЗК РФ, право собственности нельзя оформить на территории, выведенной из оборота. Это же относится к участкам, которые ограничены к использованию населением и юридическими лицами. К ним относятся следующие категории земель:
- Особо охраняемые территории, среди которых можно выделить заповедники и национальные парки;
- Земли лестного фонда;
- Территории общего пользования;
- Земли, отданные под нужды Вооруженных сил РФ;
- Земли, отданные под государственные нужды.
Платное оформление участка
Данный способ используется в тех случаях, когда для получения земли на безвозмездной основе нет оснований. Такая ситуация может сложится, если гражданин уже использовал право бесплатной приватизации. Основным требованием становится наличие построек.
Важно! Внимательно прочитайте условия договора аренды. Здесь должен быть пункт о том, что участок можно выкупить.
Покупка осуществляется с использованием следующей последовательности действий:
- Сбор документов и подача заявки в местную администрацию.
- Получение согласия на передачу участка.
- Внесение платы.
- Заключение договора.
- Регистрация права собственности через Росреестр.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Кaк cтaть coбcтвeнникoм apeндoвaннoй тeppитopии
B 2001 гoдy вcтyпил в cилy нoвый 3eмeльный кoдeкc PФ, coглacнo кoтopoмy гpaждaнe имeют пpaвo cтaть coбcтвeнникaми yчacткa, кoтopый нaxoдитcя в бeccpoчнoй или cpoчнoй apeндe. Ecли тeppитopия былa выдeлeнa coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy CCCP и иcпoльзoвaнa пoд жилищнoe cтpoитeльcтвo, oфopмить пpaвo coбcтвeннocти мoжнo бecплaтнo. Bocпoльзoвaтьcя пpeимyщecтвoм мoжнo пpи ycлoвии, чтo вы:
📍 пocтpoили и cтaли coбcтвeнникoм дaчнoгo дoмa, гapaжa, бaни, xoзяйcтвeннoй пocтpoйки;
📍 пocтpoили, ввeли в экcплyaтaцию и cтaли coбcтвeнникoм чacтнoгo дoмa;
📍 являeтecь члeнoм caдoвoдчecкoгo кooпepaтивa.
Дo кoнцa 2020 гoдa члeны caдoвoдчecкиx тoвapищecтв и кooпepaтивoв мoгyт пpoйти пpoцeдypy oфopмлeния в yпpoщeннoм пopядкe.
Бecплaтнo пoлyчить yчacтoк имeют пpaвo cлeдyющиe кaтeгopии гpaждaн:
❗ инвaлиды;
❗ вeтepaны BOB;
❗ дeти-cиpoты;
❗ мнoгoдeтныe ceмьи;
❗ вoeнныe, oтcлyжившиe бoльшe 10 лeт;
❗ coтpyдники opгaнoв внyтpeнниx дeл, cтaж paбoты кoтopыx бoльшe 15 лeт;
❗ мoлoдыe cпeциaлиcты, кoтopыe зaдeйcтвoвaны в ceльcкoм xoзяйcтвe;
❗ дpyгиe кaтeгopии льгoтникoв.
3a нeзacтpoeнныe нaдeлы нeoбxoдимo oплaтить иx cpeднepынoчнyю cтoимocть.
Какие земли подлежат переводу
Не все категории земель могут быть предоставлены в собственность граждан. Существуют особые условия для перевода земельного надела. Использование участка должно проводиться по одному из следующих оснований:
- договор постоянного бессрочного пользования;
- переход права распоряжения по наследству;
- действующее соглашение об аренде.
Приоритетное право на переоформление надела в собственность есть у граждан, которые возвели или начали строить капитальную постройку. Капитальным является объект, предназначенный для круглогодичного проживания и имеющий фундамент. Если такая постройка еще не достроена, то физ. лицу необходимо зарегистрировать его как объект незавершенного строительства.
Арендаторы могут получить надел двумя способами:
- путем выкупа;
- безвозмездно.
В каждом из способов существуют свои нюансы, которые необходимо учесть при переоформлении документов.
Способы получения права собственности
Самым простым и очевидным способом приобретения права владения земельной территорией является покупка. В этом случае стороны заключают договор купли-продажи, и происходит передача прав от одного гражданина другому. Но имеется довольно значимый минус – придётся выплатить за земельный участок полную его стоимость.
Имеется несколько способов, по которым можно перевести аренду земли в собственность и при этом существенно сэкономить. Так, земельный объект, который принадлежит муниципалитету, может приобретаться по стоимости, ниже рыночной, или вообще достаться бесплатно.
Вот возможные способы приобретения участка:
- покупка;
- приватизация;
- дачная амнистия;
- приобретение на торгах;
- судебное разбирательство.
При этом существует ряд условий, которые необходимо соблюсти, чтобы появилась возможность оформления земли в частное владение:
- объект получен по наследственному праву от прямого родственника;
- земельная территория перешла в категорию используемой бессрочно;
- площадь арендуется гражданином у муниципальных властей.
Задумав приобретение участка земли, имеет смысл сначала изучить существующее положение дел и выяснить, имеются ли обстоятельства, позволяющие сделать это бесплатно.
Процедура выкупа участка довольно трудоемкая и длительная. Она требует выполнения определенной последовательности действий:
- В местную администрацию подается заявление.
- Заключается договор, в котором содержатся сведения о внесении аванса за выкуп земли.
- Проводится оценка кадастровой стоимости. После одобрения заявки оформляется кадастровый паспорт.
- Проводится топографическая съемка.
- Подается полный пакет документов в администрацию.
- Администрация выносит положительное решение и готовит документы.
- Заключается договор при непосредственном участии нотариуса.
- Составляется государственный акт на выкупаемый участок.
- Осуществляется регистрация собственности в Росреестре.
Все кадастровые мероприятия оплачивает будущий собственник. На оформление может уйти до 5-8 месяцев.
Причины для перевода в частную собственность
Вопрос переоформления прав на арендованный участок решается одним из трех способов:
- Право на пожизненное владение с возможностью передачи по наследству.
- Оформление договора бессрочного пользования.
- На основании положений закона осуществляется перевод в собственность арендованного по договору участка.
Чтобы выкупить участок из аренды, необходимо соблюдение главного условия – присутствие на рассматриваемом наделе личной постройки вне зависимости от этапов строительства, включая даже закладку фундамента. Однако в данном случае необходимо предварительное оформление возводимого объекта в качестве незавершенного строительства.
Заниматься выкупом участка владельцев частных домов убеждают следующие мотивы:
- После переоформления землевладелец получает законное право на передачу земель в аренду и извлечение прибыли из арендной платы.
- Использование личного надела в качестве объекта залога, если требуется получить крупную сумму в банке.
- В качестве частной собственности земля может являться предметом договорных отношений при продаже или безвозмездной передаче в дар в пользу третьих лиц.
Долгое время вопрос оформления и правовой статус арендованных наделов не волновал граждан, однако, в связи с последними изменениями законодательства и переоценкой земель, плата за аренду значительно выросла, что поставило под сомнение экономическую обоснованность продолжения арендных отношений. Перспективным выходом из ситуации стало переоформление земли в личное владение через выкуп.
Право на покупку арендованной земли не ограничивается частными лицами. Аналогичные полномочия имеют и организации, построившие объекты недвижимости на землях в аренде. Перевод собственности возможен из муниципальных земель или из госфонда.
В случае отсутствия построек на арендуемой территории выкуп происходит через проведение торгов, так как приоритетное право утрачивается.