Общая долевая и общая совместная собственность на земельные участки.
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Общая долевая и общая совместная собственность на земельные участки.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.
В каком порядке владеют и пользуются имуществом в общей долевой собственности
Сособственники владеют и пользуются имуществом по соглашению, а если они не могут договориться, порядок установит суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Например, сособственники нежилого здания могут договориться, какие помещения кто из них использует.
Участник общей долевой собственности может владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле. Если это невозможно, он может требовать компенсации от других участников, которые владеют и пользуются имуществом, приходящимся на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
В частности, такую компенсацию может попросить сособственник, доля которого крайне незначительна.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества тоже являются общими и распределяются между собственниками соразмерно их долям, если они не договорились об ином (ст. 248 ГК РФ).
Например, так распределяется арендная плата, которую сособственники получают от сдачи общего имущества в аренду.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Общая совместная собственность и ее виды
Право общей совместной собственности возникает только в случаях, предусмотренных законом. Это не означает, что оно образуется непосредственно из закона: «норма права (общее предписание) не может, помимо юридических фактов, ни наделить субъектов правами и обязанностями, ни освободить их от существующей правовой связи».
Гражданский кодекс предусматривает возможность возникновения общей совместной собственности у супругов и у членов крестьянского (фермерского) хозяйства.
1. Основанием возникновения законного режима общей совместной собственности у супругов является юридический факт заключения между ними брака. Соглашением супруги могут предусмотреть договорный режим их имущества (например, режим общей долевой или раздельной собственности).
К совместной собственности супругов относится имущество, приобретенное ими в браке за счет общих средств. Напротив, добрачное имущество каждого из супругов, как правило, остается в их единоличной собственности. То же касается имущества хотя и приобретенного супругом во время брака, но полученного им в дар или по наследству, а также вещей его индивидуального пользования, не относящихся к предметам роскоши. Исключительное право на созданный супругом результат интеллектуальной деятельности также принадлежит лишь ему, но доходы от осуществления этого права, поступают в совместную собственность (абз. 4 п. 2 ст. 256 ГК).
2. Согласно п. 1, 2 ст. 1 Закона о КФХ крестьянское (фермерское) хозяйство (далее также – крестьянское хозяйство) может быть создано не только одним гражданином (тогда вопрос о возникновении общей собственности отпадает ввиду отсутствия множественности субъектов), но и несколькими физическими лицами, связанными родством и (или) свойством, имеющими в общей собственности имущество и совместно осуществляющими производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.
Режим совместной собственности членов крестьянского хозяйства формируется в момент его регистрации (если только члены хозяйства не договорятся об установлении режима общей долевой собственности).
К совместной собственности членов крестьянского хозяйства относится имущество, внесенное его участниками при создании хозяйства, либо предоставленное в его собственность, либо приобретенное для него за счет общих средств участников хозяйства, а также доходы, плоды и продукция, получаемые в процессе его деятельности (ст. 257 ГК).
Последние используются по соглашению всех сособственников (п. 3 ст. 257 ГК), которые, в частности, могут принять решение об установлении размера и о выплате личного дохода членам крестьянского хозяйства (ст. 15 Закона о КФХ).
3. Общая совместная собственность возникает также у членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества в отношении приобретенного или созданного им за счет целевых взносов имущества общего пользования (см. п. 2 ст. 4 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан).
4. Согласно ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда членам семьи предоставлялась возможность приобрести занимаемые ими по договору найма или аренды государственные или муниципальные жилые помещения в совместную или долевую собственность. Это правило было воспринято как допускающее возможность возникновения у всех членов семьи, независимо от их субъектного состава, общей совместной собственности на приватизируемое жилье, что явилось предметом обоснованной критики. Федеральным законом от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ соответствующая норма была уточнена. Тем не менее в настоящее время все еще возможно существование общей совместной собственности лиц, ранее приватизировавших свои жилые помещения и при этом не являвшихся супругами или членами крестьянского хозяйства.
Осуществление правомочий собственности субъектами общей совместной собственности
1. Владение и пользование общим имуществом участники общей совместной собственности осуществляют по взаимному согласию, в противном случае это может быть определено судом.
Распоряжение общим имуществом ими также должно происходить сообща. Причем в отношении такого распоряжения действует презумпция согласия всех сособственников, независимо от того, кто из них распорядился общим имуществом. Сделка, совершенная одним из участников совместной собственности без согласия другого из них, может быть признана судом недействительной, если будет доказано, что контрагент по этой сделке недобросовестен, т.е. знал или должен был знать об отсутствии согласия другого сособственника на ее совершение (см. ст. 253 ГК, п. 2 ст. 35 СК).
Из этого правила возможны исключения. Например, согласно абз. 1 п. 3 ст. 35 СК при совершении одним из супругов сделки, в силу закона подлежащей государственной регистрации и (или) обязательному нотариальному удостоверению, и (или) сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат регистрации, по общему правилу требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга.
При отсутствии такого согласия соответствующая сделка, заключенная одним из супругов, может быть оспорена по заявлению другого из них в течение года со дня, когда последний узнал или должен был узнать о нарушении своих прав (см. абз. 2 п. 3 ст. 35 СК). При этом потерпевшему супругу достаточно будет доказать факт отсутствия его нотариально удостоверенного согласия на совершение оспариваемой сделки, обосновывать недобросовестность контрагента по сделке, как это предусмотрено в п. 3 ст. 253 ГК, не требуется (см. определения ВС РФ от 6 декабря 2011 г. № 67-В-5; от 6 сентября 2016 № 18-КГ-97)1.
По ст. 8 Закона о КФХ порядок распоряжения имуществом крестьянского хозяйства определяется соглашением о его создании. Право распоряжения имуществом крестьянского хозяйства закрепляется за его главой, обязанным осуществлять это право в интересах хозяйства, что предполагается.
2. Поскольку в праве совместной собственности доли не определены, для раздела общего имущества или выдела доли из него требуется предварительное определение размера принадлежащей каждому из сособственников доли в праве общей собственности. Такие доли также по общему правилу признаются равными (п. 2 ст. 254, п. 3 ст. 258 ГК).
В остальном порядок раздела совместного имущества и выдела из него доли аналогичен порядку раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выделу доли из него. Специфическая регламентация может следовать из закона или существа отношений субъектов права совместной собственности. Так, соответствующие особенности касательно имущества супругов регламентируются ст. 38 СК (устанавливающей, в частности, требование нотариального удостоверения соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами во время брака), ст. 39 СК; имущества участников крестьянского хозяйства – ст. 258 ГК и ст. 9 Закона о КФХ, имущества членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан – ст. 19, 42 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.
Преимущественное право покупки
Как было указано выше, собственник доли имеет полное право распоряжения своей частью земельного участка. Без получения одобрения других участников он может подарить свою часть земли, передать ее в залог и т.п. Однако если он желает совершить возмездную сделку, то для этого ему нужно соблюсти определенный порядок. У каждого сособственника имеется преимущественное право покупки доли другого участника.
Владелец части земельного участка, перед тем как продать ее, должен предложить остальным участникам выкупить его долю. Цену устанавливает сам собственник. При отказе остальных владельцев долевой собственности от приобретения этой доли, он не вправе продать ее по цене ниже той, за которую он им ее предлагал.
В статье 250 ГК РФ определено, что намеревающееся продать долю лицо должно письменно уведомить об этом всех сособственников. В этом оповещении должна быть указана цена и другие условия купли-продажи. Если в течение одного месяца никто из участников не заявит о желании выкупить долю на таких условиях, то владелец доли может свободно реализовать ее третьему лицу.
При нарушении данных правил сособственники вправе требовать через суд признания такой сделки недействительной. Для этого им предоставляется трехмесячный срок (с момента, когда они узнали о своем нарушенном праве).
С учетом фактически сложившихся отношений
20 августа 2019 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приняла определение N 127-КГ19-12, в котором дала толкование положения Земельного кодекса Российской Федерации, касающегося определения порядка пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
В данном определении Верховный Суд РФ отразил ряд небезынтересных с правовой точки зрения выводов, которые совсем скоро могут явиться основой для формирования нового пласта правоприменительной практики по спорам долевых собственников, чья общая Недвижимость расположена на предоставленном в бессрочное пользование земельном участке.
Фабула дела
В центр спора помещен конфликт двух групп долевых собственников домовладения, находящегося в Республике Крым и состоящего из жилых строений и надворных построек.
Первая группа представлена собственницей доли в домовладении в размере 34/100 (Истец), полученной по наследству от мужа.
В состав второй группы входят два собственника, владеющие долей в размере 66/100 (ответчики), которая ранее была приобретена ими у мужа истца по договору купли-продажи.
Земельный участок, на котором расположено домовладение, был предоставлен правопредшественнику действующих собственников в 1958 году городским органом исполнительной власти в бессрочное пользование для строительства индивидуального жилого дома.
Пользование земельным участком в долевой собственности
Если прилегающий к дому земельный участок находится в общей долевой или совместной собственности нескольких людей, рано или поздно между ними начинаются споры о порядке пользования недвижимостью. Причиной споров служат:
• смена владельца (переход права собственности на часть земельного участка к наследникам или правопреемникам на основе договора дарения, купли-продажи, мены и др.);
• изменения на земельном участке, который находится в общей долевой собственности, по инициативе одного из сособственников;
• попытки раздела земельного участка или выдела доли из него одним из владельцев, если такой раздел нарушает сложившийся порядок пользования земельным участком и права сособственников.
•
Согласно статье 252 ГК РФ, раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, возможен по соглашению всех собственников или через суд, методом выдела доли одного из собственников в натуре. В первом случае необходимо принципиальное согласие всех собственников на раздел общей долевой собственности, во втором — желание только одного из владельцев и документы.
Продажа доли участка в общей долевой собственности
Согласно статье 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. На основании статьи 250 ГК РФ, участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли при заключении договоров купли-продажи и мены с посторонним лицом. При этом продающая сторона вправе сама выбрать, кому из сособственников будет продана её часть общей долевой собственности.
Земельный участок может стать частной собственностью на основе приобретательной давности. Согласно статье 234 ГК РФ, гражданин, добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Данная норма применима к частной собственности и к бесхозяйному имуществу и не применима к земельным участкам, находящимся в государственной и муниципальной собственности.
Если вы задумались о продаже доли участка, который находится в общей долевой собственности или хотите реализовать иные права, связанные с вашим владением общей долевой собственностью, проконсультируйтесь с юристом. Грамотная защита прав собственника при заключении договоров позволит снять много проблем при пользовании имуществом впоследствии.
Несколько слов об общей собственности
Данный правовой институт характеризуется наличием одного объекта и нескольких его собственников. Он имеет две разновидности:
- совместную – доли собственников (участников) не определены. Порой эту форму называют коллективной;
- долевую – доли собственников (участников) определены.
Доля – это часть чего-то (в данном случае земли), которая четко определена.
Эта статья не охватывает весь спектр вопросов, связанных с общей собственностью, а посвящена только долевой.
Как уже отмечалось выше, понятие общей собственности пришло в современное законодательство многих стран из Римского права. В России было введено еще в XII веке документом, который назывался “Русская правда”, а уже в XV веке с появлением Псковской Судной грамоты началось формирование права общей долевой собственности, дальнейшее развитие которой было сделано в XVII веке в Соборном Уложении.
Следующим шагом в развитии правовых основ этого института явился Свод законов гражданских, принятый в 1900 году, который действовал до 1917 года.
В настоящее время вопросы общей долевой на землю регулируются Гражданским кодексом РФ (Глава 16) и Земельным кодексом. Эти законы, наконец, вернули в нашу жизнь забытое понятие частной собственности на землю. Сейчас существуют следующие виды земельного владения (собственности):
Скажу пару слов о совместной собственности, в частности на землю.
Она дает право всем участникам вместе владеть и пользоваться всем земельным наделом, если они дополнительно не договорились об ином порядке пользования. Они могут выбрать одного и дать ему полномочия управлять участком. Распоряжаться же землей может любой из собственников при условии согласия всех остальных.
Наше законодательство предусматривает такой вид владения для:
- Фермерских хозяйств.
- Земельных участков, если их купили на взносы членов садоводства.
- Супругов, даже если не зарегистрировано право двух лиц: мужа и жены (если это не противоречит брачному контракту).
Кроме того, совместная собственность на землю может возникнуть по договору между владельцами отдельных земельных участков.
Прекращение долевой собственности
Прекращение долевой собственности на недвижимое имущество регулируется 252 статьей Гражданского кодекса РФ. Возможны 2 варианта прекращения долевой собственности на землю:
- В случае полного прекращения отношений между совладельцами.
- Реорганизация общего крупного объекта путём выделения из него долей и составления документов на индивидуальное владение частями территории земли.
К первому виду можно отнести следующие сделки:
- продажа доли не совладельцу;
- оформление договора о дарении или обмене;
- передача своей части земли супругу при разводе в процессе раздела собственности.
Ко второму типу относятся:
- выкуп или прием в подарок долей у совладельцев;
- выделение участка земли в натуральном виде, с оформлением личной собственности каждого.
Во втором случае участок делится при помощи обычного межевания с последующим оформлением всей документации. К каждой выделенной территории должен быть свой вход, также должна быть возможность заезда с дороги. В случае наличия на участке постройки, она достается одному из совладельцев согласно судебному решению или по согласию остальных.
Если прекращение долевого владения территорией аграрного участка выполняется по желанию всех собственников, необходимо оформить документ о распределении долей.
Дополнительные аспекты о земле под домом
Нередко на участке, находящемся в долевом владении, построено сооружение, в т. ч. многоквартирный дом. В такой ситуации выделение доли сопряжено с рядом нюансов. Всё зависит от того, какое сооружение возведено.
Если это частное домовладение, то согласно законодательным нормам собирается заседание совладельцев, и инициируется разделение долей на жилье. После чего оформляются документы, проводится межевание и устанавливается забор. Законность процедуры устанавливается, только если эти объекты можно делить. При отсутствии возможности выделения части в натуральном формате, совладельцы выдают денежную компенсацию, равную рыночной стоимости.
Приобретая квартиру в МКД, собственники автоматически становятся долевыми совладельцами, в т. ч. и ЗУ, где располагается дом. Однако в соответствии с российскими законами у жильцов есть ограничения по установке гаражей, торговых площадок, дополнительной подстанции и других объектов без решения общего собрания. Примечательно, что это правило распространяется не только на жителей МКД, но и на муниципалитет.
Алгоритм раздела через суд
Процесс принудительного разделения надела через суд происходит в следующем порядке:
- Лицо, инициирующее раздел, определяет размер доли каждого владельца спорного земельного участка, а также количество таких долей соразмерное числу собственников.
- Далее заинтересованное лицо составляет исковое заявление, предметом которого является требование о выделении последнему части от спорного земельного надела.
- После получения иска, судом устанавливается возможность принятия его к рассмотрению. В случае если документ полностью соответствует всем процессуальным нормам, судья назначает дату слушанья по делу и уведомляет об этом все стороны процесса.
- Дело слушается по существу заявленных требований и предоставленных доказательств, после чего выносится мотивированное решение об удовлетворении исковых требований или об отказе в этом.
- В случае принятия судом положительного решения совладельцы спорной недвижимости предоставляют его вместе другими необходимыми документами в Регистрационную палату для оформления права собственности на перераспределенные доли.
Порядок составления иска
Исковое заявление о выделе доли из общего имущества необходимо составлять в следующей форме:
- Название и адрес судебного органа, в который подается исковое заявление;
- Личные данные всех сторон по делу;
- Указывается цена иска;
- В описательной части искового заявления указываются все подробности, обуславливающие порядок приобретения спорного надела, его использования, а также отражаются доли всех собственников недвижимости.
- Поясняются причины, по которым истец обратился в суд с целью принудительного выдела доли земельного участка, а также уточняются способы досудебного урегулирования спора;
- В мотивировочной части искового заявления истец излагает варианты предпочтительного раздела земельного участка, при этом подтверждая свою позицию нормами действующего законодательства;
- Указывается перечень дополнительных материалов;
- Ставится подпись заявителя и дата составления документа.
Общие правила составления иска прописаны в ст. 131 ГПК РФ. И хотя она не регулирует конкретно это правоотношение и вид спора, изложенных там правил достаточно для грамотного составления иска при наличии определенного опыта.
Как происходит разделение участка?
Согласно ст. 252 ГК РФ каждый из владельцев вправе затребовать разделения земли, находящейся в общей собственности. В такой ситуации гражданину предоставляется причитающаяся доля и определяются ее границы. При этом должное оформление реализуется как при достижении договоренности между собственниками, так и в ходе решения суда, если один из них не желает проводить разделение.
Если выделение доли решает реализовать один человек, а остальные не хотят этого, то они могут продолжать использовать общую долевую собственность на прежних условиях, за исключением части недвижимости гражданина, полученной в результате процедуры разделения.
При добровольном распределении осуществляется процедура межевания, в ходе которой определяются новые границы, а полученные от замерщиков бумаги передаются в администрацию муниципалитета для утверждения главой. После этого документы направляются в регистрационную палату вместе с разрешением на проведение выделения доли от комитета управления собственностью. На протяжении двух недель оформляется новый документ, подтверждающий право гражданина владеть выделенным участком надела.
Совместная и долевая собственность. Как купить квартиру по долям или у сособственников — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости
Общая собственность. Совместная и долевая
Жильё, как и другое имущество, может принадлежать только вам, а может быть и общим, то есть им могут владеть несколько человек. Число таких сособственников закон не ограничивает: одно и то же здание может принадлежать и одному, и пятидесяти владельцам.
- Общая собственность может быть совместной или долевой: это зависит от того, определены ли официально доли в таком имуществе.
- Совместная собственность
- Недвижимость считается совместной собственностью, если невозможно определить доли или если сами сособственники решили владеть имуществом совместно.
Чаще всего такое встречается в браке: по закону, всё нажитое супругами считается общим. Купленная после свадьбы квартира будет считается совместной собственностью, даже если договор купли-продажи подписывал только муж и право собственности в Росреестре зарегистрировано на него. Жена будет иметь на эту квартиру такие же права (если супруги не прописали другое в брачном договоре).