Порядок расторжения договора об оказании услуг с управляющей компанией
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок расторжения договора об оказании услуг с управляющей компанией». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если управляющая компания недовольна сотрудничеством с собственниками и у нее есть весомые основания для того, чтобы расторгнуть договор, она должна выполнить ряд последовательных действий, чтобы прервать отношения в соответствии с законодательством, не ущемив собственников в правах.
Что делать, если управляющая компания отказалась от дома?
После того, как управляющая компания объявила о скором прекращении своих полномочий, жильцы должны выбрать новую организацию. Для этого они должны оповестить жилищную инспекцию, орган местного самоуправления и СМИ о предстоящем собрании, на котором свои кандидатуры могут выдвинуть представители управляющих компаний.
Все заявки должны быть направлены и в орган местного самоуправления, и представителю собственников. Представители управляющих компаний должны ознакомить жильцов со своей деятельностью, предоставить хорошее коммерческое предложение.
На собрании должны присутствовать больше половины жильцов-собственников многоквартирного дома.
Именно они путем голосования выбирают кандидатуру из предложенных управляющих компаний. Если явилось меньше пятидесяти процентов жильцов, то собрание переносится на другой день.
Если по факту голосования ни одна управляющая компания не набрала больше пятидесяти процентов голосов, собрание также переносится на другой день. С выбранной управляющей компанией жильцы обсуждают нюансы управления и заключают соответствующий договор.
Обратите внимание! Управляющая компания, разрывающая договор, должна передать новой организации все документы по управлению многоквартирным домом, отчитаться о тратах и оставшихся средствах на лицевых счетах.
Передавая дела преемникам, УК может порекомендовать подрядчиков для выполнения работ. На этом процедура выбора новой управляющей компании закончена, одна из копий договора остается у собственников, другая в офисе управляющей компании.
Хоть судебная практика пестрит случаями отказа управляющей компании от своих обязанностей, все же многие жильцы стараются обжаловать это решение. Поэтому, чтобы пойти на такой шаг, у организации должны быть достаточно весомые основания.
Во всем необходимо соблюдать четкость, и эта процедура не исключение. Только в случае, если управляющая компания все сделает грамотно и даже поспособствует с выбором новой организации, у нее есть шанс остаться с собственниками в хороших отношениях и не оказаться в зале судебных разбирательств.
Что будут делать жильцы после расторжения договора?
Как только УК проинформировала жителей о своём намерении отказаться от управления, собственники должны приступить к поиску другой подходящей организации. При этом необходимо оповестить органы жилищной инспекции, ОМС и СМИ.
Целью оповещения является проведение общего собрания, на котором будут решаться вопросы о выборе новой УК. На общем совете представители разных управляющих компаний могут предлагать свои кандидатуры.
При этом каждая заявка должна перенаправляться в ОМС, а также представителю собственников. Каждый кандидат должен грамотно проинформировать жителей о направлении своей деятельности и видах оказания услуг.
Важно: на совете жильцов должно присутствовать более 50% населения МКД. Именно они должны будут проголосовать и выбрать наиболее подходящую кандидатуру.
Если на совет явилось менее 50%, он автоматически переносится на другую дату. Если ни один из кандидатов УК не набирает по итогу голосования более половины (50%) голосов, то собрание также переносится на другой день. Если кандидат одобрен, далее идёт обсуждение всех нюансов и основных моментов, а после чего подписывается соглашение. Предыдущая управляющая организация должна передать полный пакет документов вновь избранной компании.
При этом передаётся отчётность по затратам и остатку средств на счетах собственников. После подписания соглашения о сотрудничестве копия остаётся у владельца, а оригинал остаётся в офисе действующей УК.
Предлагаем вам ознакомиться и с другими материалами наших экспертов об организации управляющей компании как бизнеса. Читайте о том, как создать УК и как ею грамотно управлять, что такое лицензия для управляющей компании и по каким причинам можно ее лишиться, как организовать бухучет и что нужно знать о доходах и расходах, а также как зарегистрироваться в ГИС ЖКХ, где пролегают границы ответственности управляющей компании и кто будет платить по счетам в случае банкротства УК.
Подводя итоги, можно отметить, что неуважительное и пренебрежительное отношение к управляющей компании может привести к расторжению договора. Поэтому лучше быть бдительными и действовать исключительно на основании заключённого соглашения с УК.
Пошаговая инструкция по расторжению договора управления
При нежелании управляющей компании сотрудничать с жильцами по весомым основаниям она имеет право на расторжение договора. Однако для этого ей придется выполнить определенную процедуру, чтобы отношения могли прерваться согласно законодательству без ущемления прав собственников.
Так, управляющая компания должна действовать следующим образом:
- для начала УК следует подготовить акт с изложением причин расторжения соглашения. Поводы должны соответствовать законодательству и иметь основание,
- далее компания должна подготовить документацию и отчеты, которые впоследствии передаст жильцам для изучения проведенной управляющей компанией работы за последний период,
- после этого жильцов нужно оповестить о снятии полномочий компанией через 30 дней,
- все действия должны производиться заранее для предоставления времени жильцам на выбор новой УК, проведение собрания и конкурса,
- по окончании процесса компания обязана оповестить Жилищную инспекцию и муниципалитет.
Для этого необходимо подготовить пакет документов с обоснованием поводов по принятому решению, после чего направить их в соответствующие инстанции.
Знайте! По итогам проведенных действий УК обязана проводить работу в обслуживаемом жилом помещении до того, как наступит время окончания полномочий. Если жильцами не было направлено обращение в суд, соглашение расторгается.
Рекомендуется обратить внимание при осуществлении вышеуказанных действий на все тонкости, так как из таковых регулируются жилищные правоотношения в целом.
Изменение и расторжение договора: общие положения ГК РФ
Прежде чем комментировать выводы арбитров, напомним, в чем заключается суть вопроса. Согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В свою очередь, общие положения об изменении и расторжении договора закреплены в гл. 29 ГК РФ (ст. ст. 450 — 453). Главный принцип провозглашен в п. 1 ст. 450 ГК РФ. Он заключается в том, что договор изменяется и расторгается по соглашению сторон. Иное может быть предусмотрено отдельными положениями ГК РФ и других законов, а также самим договором, заключенным между сторонами. Относительно изменения или расторжения договора в одностороннем порядке в п. 2 ст. 450 ГК РФ сказано, что это возможно по решению суда:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, опять же предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Кроме того, договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по причине существенного изменения обстоятельств в порядке, установленном ст. 451 ГК РФ.
Таким образом, очевидно, что без обращения в суд любой договор может быть изменен или расторгнут, только когда стороны, заключившие его, пришли к определенному консенсусу либо возможность изменения и расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке прямо установлена законом или самим договором.
Управляющие компании массово отказываются от обслуживания ветхого жилья
Отопительный сезон стартовал в 61 субъекте Российской Федерации. Тем не менее из многих регионов страны приходят тревожные сводки о том, что управляющие компании массово отказываются от обслуживания ветхих домов.
Специалисты прогнозируют, что эта тенденция будет нарастать, и причиной тому — низкие тарифы: за деньги, которые собирают с жильцов, невозможно содержать дома так, как того требует законодательство.
Что же делать жильцам брошенных на произвол судьбы домов? В этом разбирались собкоры «РГ».
Жителей пятиэтажки по адресу Загородное шоссе, 38 в Любани Ленобласти бросила управляющая компания. Просто отказалась продлевать договор. Это обычная пятиэтажная хрущевка на четыре подъезда в состоянии изрядной запущенности.
- — Подвал затоплен, оттуда летят комары, по стенам ползет грибок, чердак загажен голубями, канализационные люки во дворе проваливаются, территория вокруг дома в плачевном состоянии, — перечисляет жительница дома Раиса Бахтерева.
- Жителей пятиэтажки в Любани бросила управляющая компания. Просто отказалась продлевать договор
- Нельзя сказать, что управляющая компания вовсе игнорировала проблемы дома, но все делала спустя рукава и как-то не до конца, говорят местные жители.
Как отказаться от услуг управляющей компании: пошаговая инструкция
Можно ли отказаться от услуг управляющей компании? Порядок расторжения договора с управляющей компанией описан в статье 162 Жилищного кодекса РФ.
Основное для этого условие — договор с данной Управляющей организацией должен быть действующим на момент отказа. Самый простой путь — это дождаться, пока договор попросту истечет, а потом заключить новый — уже с другой организацией.
Может оказаться так, что привлекательнее выглядит альтернатива не переходить ни к какой компании, а взять управление домом в свои руки. То есть создать ТСЖ.
Для этого необходимо опять-таки создать инициативную группу, провести общее собрание, затем открыть отдельный лицевой счет.
Самым абсолютным доводом в пользу отхода от одного «управителя» к другому было и остается истечение срока действия договора с собственниками.
Как отказаться от управляющей компании? Первое, что следует сделать — это провести собрание всех собственников квартир.
Для этого нужно каждого оповестить в письменной форме. Если же в данном доме есть и неприватизированные квартиры — на собрании обязательно должен присутствовать представитель муниципалитета.
Для того, чтобы точно знать, какие в вашем здании квартиры уже перешли в частную собственность, а какие до сих пор социальные, нужно обратиться в муниципалитет с соответствующим запросом.
Причем, в этом случае нужно будет быть готовым вдвойне, поскольку муниципалитет скорее всего инициирует проверку, по результатам которой будут составлены определенные акты.
Обычно кандидатура — под эгиду какой организации перейти — уже существует.
Однако все же окончательное решение принимается на собрании жильцов.
Необходимо тщательно изучить все отзывы о предполагаемой управляющей организации, особенно негативные. То же самое следует сделать, если вы действуете в одиночку.
А можно и вообще не переходить ни к какой Управляющей организации, а взять управление в свои руки — то есть, создать товарищество собственников жилья. Такое решение также принимается путем большинства голосов собрания жильцов.
Как расторгнуть договор с управляющей компанией? Итак, порядок действий будет следующий — инициативная группа проводит опрос среди обитателей дома и разъяснительную работу.
Далее обсуждается, как это преподнести на собрании и что предложить в качестве альтернативы. Далее на общем собрании выбирают, под эгиду какой организации перейти.
Понятное дело, что самим инициаторам себе ничего объяснять не надо, их настолько достала некачественная работа, а то и злоупотребления действующей организации, что нет смысла работать с ней дальше. Но остальным собственникам это придется объяснить и тщательно обосновать.
Процедура отказа жителей дома от УК и создания ими ТСЖ
Уведомления о проведении собрания направляются каждому собственнику, в УК и районную администрацию (в случае неприватизированного жилого помещения). Представители муниципалитета выступают на таких собраниях в качестве собственников неприватизированных квартир.
Уведомление о расторжении договора должно содержать следующую информацию:
- тема;
- сведения (вопросы) о выборе новой управляющей компании (как происходит выбор новой УК читайте тут);
- контактные данные участников инициативной группы для уточнения возникших вопросов;
- место, время и дата проведения общего собрания.
Для ознакомления мы предоставили образец уведомления о расторжении договора с управляющей компанией.
Уведомление с принятым решением для УК состоит из:
- решения и юридического обоснования со ссылкой на законы (статья 162 ЖК РФ и статья 450 ГК РФ);
- оснований принятого решения (голосование на общем собрании, постановление суда и т. д.).
После расторжения соглашения с недобросовестной УК в одностороннем порядке следует выбрать заменяющую компанию и оформить сотрудничество с ней, подписав новый договор.
О том, как осуществляется смена УК, мы более подробно рассказывали в отдельном материале.
Важно помнить, что отказаться от УК одной квартире, к сожалению, невозможно. Такое решение по форме управления может быть принято только на общем собрании всех жильцов.
Что делать, если УК отказалась от дома
С момента, когда УК объявлено о скорейшем прекращении собственных полномочий, жильцы обязаны определиться с избранием новой организации. Для этого оповещается жилищная инспекция, ОМС и СМИ, с целью уведомления о проведении собрания, где будут затронуты вопросы избрания УК, и где представители от УК могут предлагать собственные кандидатуры.
Все заявки обязаны направляться в ОМС и избранному представителю от владельцев. Каждый из представителей УК обязан ознакомить жильцов дома с видами своей деятельности и условиями оказания услуг, проводя своеобразные агитационные действия.
Жильцов многоквартирного дома на собрании должно присутствовать больше, чем половина. Именно они через голосование и избирают наиболее привлекательную из предлагаемых УК.
При явке менее половины от всего количества владельцев помещений дома, собрание автоматически переносят.
Когда по результатам фактического голосования ни у одной из УК не набрано более чем 50 процентов голосов, также выполняется перенесение собрания. Если же управляющая компания все-таки избрана жильцами, между сторонами обговариваются моменты, касающиеся управления, с последующим заключением отдельного договора.
УК, которая расторгла соглашение, обязана осуществить передачу новоизбранной компании всей документации, связанной с управлением МКД, оформить отчет по затратам, а также остаткам средств на лицевых счетах жильцов.
Кроме того, уходящая компания имеет право рекомендации подрядчиков для проведения отдельных видов работ.
На данном этапе процедура избрания новой УК окончена. Копию заключенного соглашения оставляет себе владелец, вторая отдается на хранение в офис новой УК.
Расторжение отношений с УК – пошаговая инструкция
В любом многоквартирном доме имеется инициативная группа жильцов. Как правило, это старшие по подъездам, а также управдом, координирующий их работу, а также взаимодействующий с УК на постоянной основе. Именно на их плечи и ляжет подготовка к расторжению договора с обслуживающей организацией.
Первое, что им предстоит сделать, это собрать доказательства некачественной работы УК. Это могут быть:
- индивидуальные или коллективные жалобы жильцов (в письменном виде);
- акты о ненадлежащем состоянии элементов дома (коммуникаций, подъездов, крыши, отмостки и т.д.), составленные комиссионно инициативной группой в присутствии представителя УК;
- фотографии, видеоматериалы;
- копии журнала заявок аварийных служб;
- результаты оценки независимых экспертных компаний.
Если по работе УК проводились проверки администрацией района или прокуратурой, результаты этих проверок тоже нелишне будет приложить к делу.
Следующий шаг, который должна будет сделать инициативная группа – продумать новый способ управления домом. Перед тем, как отказаться от управляющей компании, стоит сразу подобрать варианты новых УК, либо продумать создание ТСЖ. Без управления многоквартирный дом оставаться не может, это нарушение жилищного законодательства.
Шаг третий – информационная работа с собственниками. Инициативной группе стоит провести поквартирный обход дома, разъясняя жильцам идею отказа от УК, и предъявляя обоснования этой идеи. Для этого придется запастись копиями действующего договора с УК, а также копиями документов, доказывающих наличие нарушений. К этому пакету прикладываем список новых управляющих компаний (или план создания ТСЖ, в зависимости от ситуации). На изучение информации можно отвести жильцам около недели.
Особых оснований искать не нужно. Если не устраивает работа учреждения в сфере ЖКХ, этого достаточно. Расторжение может происходить в одностороннем порядке, когда:
- отказываются делать денежный перерасчет, если сумма в квитанции начислена неверно (например, за воду, отопление зимой);
- положенные по договору услуги не предоставляются (например, собирали деньги на ремонт кровли или крыши, замену стояка канализации, но они так и не были произведены или ежемесячно приходит счет на уборку подъезда, а вы ее делаете сами по очереди с соседями);
- не осуществляется вывоз мусора, баки переполнены, а УК ссылается на выходной;
- в ежемесячном счете появился долг, хотя вы все оплачивали;
- не хотят принимать отказ от навязанных услуг (домофон, если он не нужен и т.д.);
- неоднократно писали жалобы из-за регулярной протечки труб, низкой температуры в помещении, но никаких действий не было предпринято и прочие нарушения прав жильцов дома.
Расторжение отношений с УК – пошаговая инструкция
В любом многоквартирном доме имеется инициативная группа жильцов. Как правило, это старшие по подъездам, а также управдом, координирующий их работу, а также взаимодействующий с УК на постоянной основе. Именно на их плечи и ляжет подготовка к расторжению договора с обслуживающей организацией.
Первое, что им предстоит сделать, это собрать доказательства некачественной работы УК. Это могут быть:
- индивидуальные или коллективные жалобы жильцов (в письменном виде);
- акты о ненадлежащем состоянии элементов дома (коммуникаций, подъездов, крыши, отмостки и т.д.), составленные комиссионно инициативной группой в присутствии представителя УК;
- фотографии, видеоматериалы;
- копии журнала заявок аварийных служб;
- результаты оценки независимых экспертных компаний.
Если по работе УК проводились проверки администрацией района или прокуратурой, результаты этих проверок тоже нелишне будет приложить к делу.
Следующий шаг, который должна будет сделать инициативная группа – продумать новый способ управления домом. Перед тем, как отказаться от управляющей компании, стоит сразу подобрать варианты новых УК, либо продумать создание ТСЖ. Без управления многоквартирный дом оставаться не может, это нарушение жилищного законодательства.
Шаг третий – информационная работа с собственниками. Инициативной группе стоит провести поквартирный обход дома, разъясняя жильцам идею отказа от УК, и предъявляя обоснования этой идеи. Для этого придется запастись копиями действующего договора с УК, а также копиями документов, доказывающих наличие нарушений. К этому пакету прикладываем список новых управляющих компаний (или план создания ТСЖ, в зависимости от ситуации). На изучение информации можно отвести жильцам около недели.
По его замыслу прокурорский надзор сформулирован как институт контроля за деятельностью государственного аппарата. С этого времени прокуратура России ведет свое летоисчисление. В соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Согласно части 2 статьи Жилищного кодекса РФ изменение и или расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Из смысла норм гражданского законодательства, предусматривающего односторонний отказ от исполнения договора следует, что отказ заказчика от исполнения договора возможен в любое время: как до начала исполнения услуги, так и в процессе оказания услуги.
Несмотря на то что расторжений договоров обслуживания многоквартирных домов на сегодняшний день происходит достаточно много, в том числе с использованием механизма одностороннего порядка, судебная практика по такого рода гражданским искам не так обширна и сводится в основном к тому, чтобы оспорить решение собрания собственников многоквартирного дома о расторжении договора управления. Оспаривание может быть осуществлено в виде иска, подаваемого как собственно управляющей компанией, так и несогласными с принятым решением другими собственниками помещений.
16 мая 2020 года Новгородский районный суд Новгородской области вынес решение по иску, в ходе которого оспорить решение внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме пыталась управляющая компания, которая также является собственником одного из помещений в этом доме. На собрании, результаты которого подлежали оспариванию в рамках судебного заседания, было принято решение отказаться от услуг управляющей компании-истца и заключить договор управления с другой управляющей организацией. Представитель истца в качестве оснований для выдвижения иска указывал, что в ходе проведения собрания были грубым образом нарушены положения Жилищного Кодекса в контексте использования норм данного Кодекса о проведении собрания собственников помещений в многоквартирном доме и расторжении договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке. В частности, по мнению истца, не были соблюдены регламенты проведения собрания, порядок оформления результатов голосования и бюллетеней для голосования (последние были оформлены с нарушением требований законодательства, по мнению истца).
Суд при рассмотрении иска и всех представленных по нему материалов нарушений действующего законодательства не усмотрел, так как согласно всем протоколам собрания и голосования кворум был полностью соблюден, а результаты оформлены в надлежащем виде с помощью итогового протокола, копии которого были размещены во всех подъездах на специализированных информационных досках, что говорит о полном информировании всех жильцов о результатах голосования. На основании рассмотренных данных в рамках искового производства суд принял решение в удовлетворении исковых требований отказать, так как никаких нарушений законодательства, на которые указывал истец, установлено не было.
Процедура отказа жильцов от услуг управляющей организации
Право на расторжение договора с УК имеют только те граждане, которые являются законными собственниками своих квартир. Процесс прекращения отношений с управляющей компанией жильцами дома проходит следующие этапы:
- Формирование инициативной группы среди жителей дома. Ее члены запрашивают у УК отчет по ее работе. Если в нем имеются недочеты и претензии, то участники группы начинают вести разъяснительную работу с другими жильцами о необходимости смены компании.
- Подготовка предложения по смене УК.
- Проведение собрания, о котором заранее оповещаются все жители. По его итогам граждане голосуют за новую предложенную УК или иной вариант управления домом. Выбор в пользу конкретной компании будет считаться принятым, если за нее отдано 2/3 голосов.
- Составление жильцами договора с новой УК.
- Отправка уведомления в бывшую обслуживающую организацию о намерении прекратить с ней отношения.
- Передача сообщения о смене жильцами УК в банк.
Может ли собственник квартиры снять с регистрации человека без его согласия? Если оформляете выписку лица, которое не согласно на это, то должны учитывать тот факт, что прописанный не имеет отношения к жилой площади.
В случае, если лицо проживает в недвижимом имуществе, которое является совместно нажитым, однако не является собственником – выписать его безосновательно вы не можете.
Осуществляя выписку, всегда помните о том, что существует масса нюансов, из которых и складывается успех вашей затеи. Постарайтесь максимально изучить свой случай и только после этого предпринимать какие-либо действия. Только тогда все пройдет успешно.
Необходимость расторжения договора управления многоквартирным домом возникает у управляющей организации, как правило, при подорожании услуг подрядчика, росте инфляции, кризисных явлениях в экономике, а также при нежелании собственников соглашаться на повышение стоимости услуг.
В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ расторжение договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Исключения допускаются, если положениями ЖК РФ установлены иные правила по сравнению с гражданским законодательством, регулирующие вопросы изменения и расторжения договора. В подобных случаях применяется жилищное законодательство.
Основания и порядок изменения и расторжения договора установлены статьей 450 ГК РФ.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Когда управляющей организации не удалось прийти к соглашению с собственниками, договор может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора предусмотрено такое право. Обычно договор содержит положения, позволяющие управляющей организации отказаться от него, например, если дом пришел в аварийное состояние по обстоятельствам, за которые она не отвечает.
Односторонний отказ от договора
Большинство споров между собственниками и управляющей компанией возникает в связи с незаконным отказом последней от договора управления. Принимая решение об отказе, компания ссылается на обстоятельства, не позволяющие ей осуществлять услуги по управлению домом (например, убыточность своей деятельности, отсутствие технической возможности и т.д.).
Законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ). С такой инициативой вправе выступить только собственники помещений по основаниям, установленным частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон. К таким случаям закон относит, вопервых, невыполнение управляющей организацией условий договора. Решение об отказе от договора принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Вовторых, когда собственники помещений приняли решение о выборе или об изменении способа управления домом, если договор управления был заключен по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления. Такое право собственники могут реализовать по истечении каждого последующего года со дня заключения договора управления.
Для управляющей организации ЖК РФ не предусматривает оснований для отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом. Односторонний отказ управляющей компании недопустим также в связи с тем, что договор для нее является публичным. Согласно пункту 1 статьи 426 ГК РФ публичным признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые она по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого обратившегося (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).
Из положений части 5 статьи 161, части 4 статьи 162 ЖК РФ во взаимосвязи со статьей 426 ГК РФ следует, что договор управления многоквартирным домом является публичным для управляющей компании в отношении собственников помещений, поскольку заключение договора для них обязательно, если организация выбрана на общем собрании, а условия договора одинаковы для всех. Данный вывод находит подтверждение в судебной практике.
Как следует из определения Конституционного суда Российской Федерации от 06.06.2002 № 115О, обязательность заключения публичного договора при возможности предоставить соответствующие услуги означает и недопустимость одностороннего отказа исполнителя от обязательств, если существует возможность их выполнить (предоставить соответствующие услуги), поскольку в противном случае требование закона об обязательном заключении договора лишалось бы смысла и правового значения.
Таким образом, правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей организации не существует.
Расторжение договора в судебном порядке
По требованию управляющей компании договор может быть расторгнут в судебном порядке, но только при существенном нарушении его условий со стороны собственников помещений в многоквартирном доме.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его заключении. К подобным случаям, в частности, относятся неоплата услуг управляющей компании больше двух раз подряд и ухудшение состояния жилого фонда по вине собственников. Сегодня подобные дела в судах практически не рассматриваются, поскольку управляющие компании редко прибегают к такому способу защиты изза технической сложности ведения судебного процесса, ведь ответчиками будут выступать все собственники помещений в многоквартирном доме. Как правило, управляющие организации взыскивают задолженность по оплате договора в судебном порядке, а по истечении срока его действия отказываются от пролонгации.
Еще одним из сложных способов расторжения договора для управляющей компании считается предусмотренный статьей 451 ГК РФ — расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны. При этом должны одновременно соблюдаться несколько условий:
В момент заключения договора стороны исходили из того, что изменения обстоятельств не произойдет;
Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения;
Исполнение договора без изменения его условий нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны серьезный ущерб;
Из договора не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
По требованию любой из сторон суд определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между ними расходов, понесенных сторонами в связи с исполнением договора.