Перепланировка в частном доме — нужно ли разрешение
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка в частном доме — нужно ли разрешение». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно разрешение действительно в течение календарного года. И если работы выполнены в срок или ранее, то хозяину необходимо идти в жилищную инспекцию, которая направит комиссию, для принятия объекта. По результатам осмотра будет выдан акт приема с подписями участвующих лиц.
В каких случаях можно ждать отказа в разрешении?
Вероятность отказа тоже имеется, причины отрицательного решения должны быть подробно изложены в документе, который является официальным ответом на обращение за разрешением. Чаще всего контролирующие организации не дают разрешения на перепланировку если:
• в новом варианте обустройства дома появится риск пожарной опасности, ухудшатся технические и санитарные характеристики здания;
• следствием перепланировки станет ослабление несущих стен;
• предполагается реконструкция отапливаемых лоджий;
• велик риск сокращения службы дома или здание вообще станет непригодным для проживания.
Поводами для отказа могут быть неполный пакет документов, отсутствие экспертного заключения или некачественно составленный проект. Есть шанс на получение согласования после корректировки проекта с учетом названных причин для отказа. Собственно, при несогласии с таким решением властей можно подать иск в суд, однако нужно учитывать, что в случае неблагоприятного исхода мероприятия все судебные расходы несет истец.
Обращаемся в суд: порядок действий
Первым делом нужно лично обратиться в местную жилищную организацию и подать заявление, где указать, что в доме самовольно сделана перепланировка. Далее стоит подготовить исковое заявление в суд и отправиться в территориальный орган технической инвентаризации для получения документов, где во всех деталях прописана планировка дома. Необходим проект, который отражает текущую конфигурацию помещений или состояние строительных конструкций.
Если суд примет положительное решение, следующим этапом будет оформление новой кадастровой документации и регистрация объекта недвижимости. Затем пакет документов, включающий решение суда, подается в отделение Росреестра, и после внесения изменений в официальную базу данных, планировка является узаконенной.
Сроки и цена оформления разрешения
Все затраты в основном включают в себя стоимость проекта и варьируются от нескольких тысяч рублей и до нескольких десятков тысяч рублей. Всё зависит от фантазии и требований собственника, желающего видоизменить свое жилище. Многоуровневый терем с башнями обойдётся явно дороже, чем типовой домик без излишеств.
Работа БТИ и ПИБ также не бесплатна. Цена на их работу варьируется и зависит от выполняемых работ по выезду на место, срочности выполнения.
Внимание! Также, в случае отказа в выдаче разрешения, чтобы легализовать уже построенное, придется оплатить услуги юриста по составлению искового заявления, подаче иска в суд, а также уплатить госпошлину.
Что делать, если перепланировка уже проведена?
Перепланировка частного дома старой постройки либо построенного недавно должна быть узаконена даже в том случае, если она уже закончена. Чтобы согласовать уже проведенную перепланировку, необходимо:
- Подготовить проектные и регистрационные документы (перечень приведен выше). В проектной документации должна быть отражена уже существующая планировка — такая, как есть на самом деле.
- Дождаться проведения инспекционного контроля. Его проводит приемочная комиссия — та же самая, что при согласовании регистрации перепланировки в обычном порядке.
- Обратиться в суд — в том случае, если жилищная инспекция отказывается регистрировать перепланировку. В суде потребуется представить доказательства того, что перепланировка сделана в соответствии с требованиями законодательства. Если суд встанет на вашу сторону, его решение будет основанием для регистрации перепланировки. Если же суд откажет в удовлетворении иска, внесенные изменения потребуется ликвидировать, а дом придется привести к первоначальному состоянию.
Жить с неузаконенной перепланировкой не рекомендуем. Если в доме произойдет ЧП, например обрушится крыша из-за снесенной несущей стены, собственника могут не только оштрафовать, но и привлечь к уголовной ответственности (если в результате обрушения погибнут или пострадают люди).
А еще дом с неузаконенной перепланировкой не получится продать покупателю, оформляющему ипотеку — оценщик просто не даст положительное заключение. В этом случае придется искать другого покупателя или оформлять документы.
Ответы юриста на частные вопросы
Я хочу купить частный жилой дом. Подскажите, как определить, проводилась ли перепланировка в коттедже?
Попросите продавца показать вам свидетельство о регистрации жилого дома. Документ БТИ должен быть свежим и не старше 10 лет. Ознакомьтесь с таблицей данных с макетом, который в настоящее время находится внутри частного дома. Измерьте перегородки, столбы, проемы в стенах рулеткой – они должны соответствовать размерам на схемах в техпаспорте. Если какие-то элементы макета отсутствуют или не соответствуют «бумаге», перепланировка, скорее всего, незаконна.
Можно ли продать частный дом, если в нем незаконная перепланировка?
Да, вам не нужно свидетельство о регистрации для покупки и продажи недвижимости. Однако, если покупатель обнаружит незаконные изменения в доме, он захочет получить скидку. Стоимость проживания при незарегистрированном изменении конфигурации намного ниже. А в некоторых случаях перепланировку невозможно узаконить. Так что поиск покупателя может затянуться.
Нужно ли согласие всех владельцев дома, если я хочу сделать перепланировку?
Да, предварительным условием является согласие всех правообладателей. Согласие выражается в виде подписей. Домовладельцы должны прийти в МФЦ и подписать заявление на получение разрешения. Если кто-то не может посетить МФЦ, вы можете оформить доверенность на представителя (с правом подписи доверителя).
Можно ли снести стены в панельном доме?
Практически все стены в панельном доме несущие. Их нельзя полностью разобрать. Допускаются небольшие проемы для создания окон или дверей. Поэтому необходимо дополнительно укрепить каждое из этих отверстий. В противном случае возникнет угроза деформации или обрушения конструкции дома.
Какие действия нужно регистрировать?
Касательно частного дома, перепланировкой считается следующий ряд действий:
- Прокладка систем газо-, водо- и электроснабжения, и изменение их расположения;
- Переоборудование и создание дополнительных санузлов и ванных комнат;
- Установка душей, джакузи и других сантехнических приборов, а так же оборудование технических помещений, предполагающих большее водо и электропотребление;
- Переоборудование вентиляции и установка дополнительной вентиляционной техники;
- Создание дверных проёмов;
- Постройка дополнительных жилых помещений и пристроек;
- Перенос и демонтаж перегородок.
Этот ряд действий нуждается в разрешении для того, чтобы не было произведено действий, которые попадают в другой список, содержащий ряд действий, разрешения на которые вы не получите. Закон запрещает проводить следующие работы:
- Ремонт и переоборудование помещения, который способен ухудшить жилищные условия ваших соседей или сожителей;
- Установка отопительных приборов на балконах и лоджиях;
- Установка балконов выше второго этажа, если того не предполагала изначальная конструкция;
- Проведение работ в аварийном здании;
- Увеличение нагрузки на несущие стены дома;
- Создание внутреннего дополнительного помещения без окон и отопительных систем;
- Создание помех системе вентиляции помещения;
- Демонтаж несущих стен, ослабляющий прочность конструкции.
Что нужно согласовывать при перепланировке частного дома
Некоторые разновидности работ не требуют предварительного согласования, однако после их осуществления понадобиться направить уведомление в компетентные органы и сообщить о внесенных коррективах. В противном случае имеющаяся документация будет разниться с существующим строением.
Получать согласие не требуется для:
- перемещения сантехники в пределах ранее существовавшего санузла;
- закладки окон и демонтажа дверей в перегородках, имеющих несущее значение;
- создания стены между комнатами (при условии, что стены носят временный характер);
- корректирования тамбура, не меняя площадь;
- демонтажа перегородок не несущего характера;
- прокладывания дверных проемов в стенах, расположенных между комнатами.
Правила перепланировка квартиры 2020
Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.
- Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
- Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре
К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:
- Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
- Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
- Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
- Вынос элементов центрального отопления на балкон
- Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой
Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.
Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:
- Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
- Замену кухонной плиты
- Перемещение сантехники в пределах санузла
- Установки или разборки гипсокартонных перегородок
- Застекления балкона
- Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
- Переустройства/ликвидации тамбурной зоны
Без оформления перепланировка считается незаконной. Впоследствии любые государственные структуры могут проверить соответствие конструкций техническим и санитарным требованиям
. При выявлении проблемных моментов собственнику придется за свои деньги проводить восстановление прежнего вида.
Если строительные работы уже произведены, то необходимо следовать определенной инструкции:
- Важно оповестить БТИ об изменениях. Служба выдает документы для подготовки проекта, организует выезд специалиста
. После проверки выдаются разрешения для обращения в суд. - Далее необходимо посетить различные организации (МЧС, СЭС, Роспотребнадзор) для проверки соответствия нового помещения техническим требованиям.
- На следующем этапе человек посещает лицензированную организацию, в которой готовится технический проект.
- Обязательно необходимо оповестить администрацию об изменениях. После обращения составляются акт и квитанция об оплате штрафа.
- Гражданин подает в судебные органы иск с просьбой узаконить перепланировку. Дополнительно прилагаются техпаспорт, правоустанавливающие документы и бумаги, выданные контролирующими органами.
- Суд выносит постановление о разрешении перепланировки. Оно направляется в БТИ, где выдается новый техпаспорт.
- Чтобы внести изменения в ЕГРН, необходимо посетить Росреестр.
В ходе судебного заседания истцу нужно будет доказать безопасность перепланировки для жильцов, соседей, окружающей среды. В этом случае потребуется провести экспертизу.
Незначительные изменения можно согласовать по эскизу, для масштабных перепланировок разрабатываются специальные проекты. Подобные документы создаются организациями, имеющими лицензию на осуществление деятельности такого рода.
В каких случаях необходим проект:
- если изменяются несущие стены;
- при добавлении лестниц, балконов, лоджий или их изменении;
- устройство санузлов либо изменение их местоположения;
- при устройстве перегородок, которые повысят нагрузку на перекрытия;
- монтаж рольставней, остекление балконов (лоджий);
- фасад — изменения архитектурного, цветового решения, конфигурации.
Внутренние изменения, требующие согласования
Изменения во внутреннем пространстве частного дома, требующие обязательных согласований, определены как в Жилищном Кодексе, так и в других нормативных актах федерального и местного уровня. Наиболее распространенными являются следующие преобразования:
• переустройство жилых помещений и, в частности, разделение комнат;
• создание новых оконных и дверных проемов;
• перемещение в новое место кухни;
• установка лестниц;
• изменение места расположения и конфигурации санузла.
Пространства для разрешенных внутренних изменений в частном доме больше, чем в жилище многоквартирного здания, где, например, невозможно перенести кухню или расширить санитарный узел по собственному усмотрению. Однако каждое действие должно быть выверенным, запланированным и согласованным
, и в качестве примера приведем некоторые нюансы, на которые стоит обратить внимание:
- Очень часто при самостоятельной перепланировке не учитывается, что новые помещения нельзя оставлять неотапливаемыми
, чего в домах без центрального отопления достичь не так просто, но если это допустить, могут возникнуть сложности с узакониванием такого переустройства.
-
Если нужно создать проходное помещение
, понадобится предварительно устранить перегородки и сделать новые оконные проемы. Если перегородка является частью оконной конструкции, необходимо установить стальную балку, на которую будет распределена основная нагрузка. Важно также позаботиться о монтаже специальных перемычек над новой дверью и оконными проемами.
- Если одна комната разделяется на две новой перегородкой с дверным проемом
, надо, чтобы в документации было отражено, как именно это будет сделано. Без проблем и лишних вопросов согласовываются документы, где предполагается создание стены из гипсокартона на металлическом или деревянном каркасе, если стена не оказывает серьезной нагрузки на элементы фундамента.
Однако варианты внутренних работ может быть самыми разными, и в ряде случаев согласование не требуется. Без каких-либо разрешений и согласований можно выполнить любой косметический ремонт, сменить двери и окна, выполнить дополнительные работы по обустройству пола и потолка. Сложные работы, выполненные самовольно, в любом случае придется узаконить.
Обязательно ли вообще оформлять перепланировку в частном доме?
Можно, конечно, жить с неузаконенной перепланировкой, но лишь до момента, когда придет время смены собственника или потребуется проведение иных операций с недвижимостью (дарение, передача в залог, оформление наследства, пр.)
. Например, при продаже или покупке жилья соответствие строений техническому плану проверяется обязательно.
Достаточно часто наблюдаются ситуации, когда люди много лет живут в перестроенном доме, даже не подозревая, что нарушили закон. Но потом приходит время проверки документов, и они сталкиваются с необходимостью платить существенный штраф, а то и вовсе возвращать строение в исходное состояние. Судебных тяжб в таких случаях избежать получается не всегда.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
В зависимости от того на сколько масштабные действия вы запланировали, можно выделить несколько видов работ по перепланировке частного дома:
- Коренная, что подразумевает, как внутреннюю перепланировку дома, так и фасадные работы. К ним можно отнести изменение этажности постройки, сооружение пристройки или мансарды, переустройство фундамента. Для проведения таких работ понадобится представить индивидуальный проект, так как типовое проектирование не подразумевает подобных перепланировок в доме;
- Внутренняя перепланировка предполагает переоборудование помещения согласно личным нуждам владельца. Если вы точно уверены, что ваши действия законны, то можно приступать к ним сразу, а разрешение получить после. Для фиксации изменений в плане здания, на дом вызывается сотрудник БТИ. Он регистрирует все изменения и составляет новый план постройки, на основании чего вносятся изменения в техпаспорт объекта.
- Наружная перепланировка предполагает под собой обновление фасада, изменение оконных проёмов, перенос входной двери, переоборудование крыши новой кровлей. Для отделки фасада утеплителем или другими современными материалами, согласие властей сегодня требуется лишь в том случае, если постройка относится к культурным памятникам архитектуры;
- Реставрационные работы, подразумевающие восстановление вида здания, перестройку изношенных и аварийных деталей сооружения. Такие работы требуют разрешения от БТИ.
Информация!
В зависимости от того к какому типу относится ваш частный дом, в нём возможны разные действия. Так, к примеру, если постройка каркасная, то вы можете воплотить в реальность практически любую свою идею. В ситуациях с кирпичными домами дела обстоят несколько сложнее, поскольку некоторые стены являются деталями несущих конструкций.
Законодательный аспект вопроса
Понятие перепланировки жилого помещения раскрывается в Жилищном кодексе Российской Федерации.
В соответствии с законодательством этот термин подразумевает изменение конфигурации помещения, которые должны быть внесены в технический паспорт объекта.
Понятие перепланировки, определение ее незаконности закреплены в статьях 25-29 Жилищного кодекса Российской Федерации. Регулирование процедуры узаконивания перепланировки регламентирует Постановление Правительства № 266. В нем содержится форма заявления на проведение процедуры.
Проведение ремонтно-строительных работ без согласования с уполномоченными организациями наказывается на основании кодекса об административных правонарушениях.
Если перепланировку провели незаконно, то у человека могут возникнуть проблемы с судом и государственными органами. Согласно административному законодательству нарушитель уплачивает штраф от одной до полутора тысяч рублей. Это закреплено в статье 7.21 КоАП.
Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —
влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
Размер штрафа варьируется в зависимости от совершенного нарушения.
Собственники частных домов, которые решили внести изменения в конфигурацию, предварительно должны узнать требуется ли получать разрешение на осуществление подобных действий. Если разрешение не нужно, следует учесть, что уведомить уполномоченные органы все равно придется. В противном случае могут возникнуть проблемы при заключении сделок с участием такой недвижимости.
Для понимания того, сколько стоит перепланировка частного, необходимо обратиться к цене каждого процедурного момента по отдельности.
Актуальная информация представлена в табличном варианте ниже:
| Процедура | Объект | Стоимость (в рублях) |
| Согласование эскиза | Частный дом | До 20 000 |
| Согласование особенностей внутренне перепланировки | До 60 000 | |
| Согласование процесса с затрагиванием несущих элементов | До 65 000 | |
| Реконструкция | Остекление фасада или создание новых дверных проемов | До 105 000 |
| Объединение комнат | Частный дом | До 100 000 |
| Создание проекта перепланировки | До 30 000 | |
| Проектирование полов | Полы | До 8 000 |
| Проектирование проемов в перекрытии | Двери | До 60 000 |
| Обследование несущих элементов | Частный дом | От 30 000 |