Обмен квартир в Москве: как не остаться с носом?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен квартир в Москве: как не остаться с носом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Какие существуют способы обмена квартиры?
В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:
-
обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;
-
обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;
-
обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;
-
обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);
-
обмен
trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.
Что такое прямой и альтернативный обмен?
Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
Порядок обмена и необходимые документы
В современных реалиях предлагаются 2 возможности: прямая и альтернативная купля-продажа. В простой есть только продавец и покупатель. В альтернативной – владелец продаваемой недвижимости является покупателем другого объекта. Количество лиц, участвующих в этой многоступенчатой сделке, может быть от 3 и выше. Сложность в том, что все ДКП должны подписываться одновременно.
Что говорится в конкретных ситуациях:
- «Альтернатива подобрана!» – продавец нашел приемлемый вариант нового жилья.
- «Легкая или реальная альтернатива» (при условии адекватных притязаний к понравившейся квартире) – например, продажа двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе с доплатой.
- «Сложная или нереальная альтернатива» – к примеру, продажа малогабаритной двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе без доплаты.
Как поменять квартиру на большую с дополнительной оплатой? Самая частая потребность граждан нашей страны – это обмен своей квартиры на большую.
Этому может способствовать ряд причин, начиная от появления в семье нового ее члена и заканчивая улучшением общего материального положения конкретной семьи.
Совершенно логично, что при увеличении метража жилой площади, нужно немного раскошелиться.
Как это сделать? Осуществить такую процедуру можно 2 путями:
- Купля-продажа. Чтобы обменять жилплощадь, каждый из владельцев оформляет в отношении покупателя соответствующее соглашение. Действие происходит единовременно.
- Мена. В этом соглашении указывается не только сам процесс, но и отводится место нюансам, к которым можно отнести дополнительные платежи.
В документе не прописываются условия дополнительных взносов, так как каждый из граждан назначает оговоренную ранее сумму индивидуально.
Сумму доплаты определяют собственники недвижимости при обсуждении деталей сделки. Во многом, она зависит от многих факторов. К ним относят район расположения недвижимости, состояние ремонта, наличие объектов инфраструктуры поблизости, оставленная мебель, а также некоторые другие, немаловажные положения.
Иногда имеет место ситуация, когда граждане совершают сделку без дополнительных платежей. На это влияет отсутствие хорошего ремонта, удаленное расположение от центра и так далее.
Можно ли поменять квартиру, если она в ипотеке
Обмен квартиры, которая находится в ипотеке, возможен. Заключение такой сделки сопровождается определенными трудностями:
- Обязательно согласие банка на совершение обмена жильем.
- Некоторые учреждения требуют полностью погасить заем, или закрыть часть долга (оплата без просрочек на протяжении 5-6 лет).
- При обмене залог переходит на приобретаемую квартиру, покупка которой одобряется кредитной организацией, для этого проводится профессиональная оценка.
Процесс оформления обмена ипотечной квартиры выглядит следующим образом:
- Заключаются два договора: один на продажу жилья, которое юридически даже после отчуждения будет находиться в залоге, и другой — на покупку нового объекта.
- Производится регистрация права собственности на приобретенную квартиру, банк оформляет обременение на данное помещение.
- После чего кредитная организация дает согласие на снятие залога с ранее проданного имущества.
Обмен квартир – мероприятие, не всегда запланированное заранее. Причин для столь серьезных изменений может быть несколько и основными принято считать:
- Расторжение брака. При разводе, к примеру, 2-комнатной квартиры бывшим супругам становится мало. Уживаться на одной территории крайне сложно, поэтому целесообразно обменять недвижимость на жилье поменьше. Каждому из супругов в этой ситуации будет достаточно однокомнатной квартиры, но получить ее, по сути, можно будет только с доплатой.
- Наследство. В этом случае обмен квартир проводится по причине раздела имущества, когда площадь в кв. м достается пропорционально доле в наследстве.
- Обмен квартир (часто с доплатой) практикуется, когда родительская недвижимость становится тесной для детей.
Обмен квартиры на новостройку
Деньги на первоначальный взнос для покупки квартиры в новом ЖК есть не у всех. И застройщики все чаще обращаются к схеме trade-in. Старое жилье принимается на реализацию. Одновременно заключается ДДУ или соглашение о бронировании. Эта процедура более сложная. В большинстве случаев застройщик выступает в качестве посредника при продаже старой квартиры и получает за это определенные комиссионные. Но возможно и использование другой схемы, при которой застройщик оценивает передаваемую ему жилплощадь и эту сумму засчитывает в счет продажи новой.
Формально эта сделка не является договором мены. В Росреестре регистрируются договоры купли-продажи. Доплата вносится по соглашению между застройщиком и покупателем.
Основные виды альтернативных сделок:
- обмен квартир с доплатой (на квартиру большей площади),
- обмен на квартиру меньшей площади,
- обмен старой квартиры на новостройку,
- размен жилья (вместо большой квартиры – 2-3 объекта),
- объединение семьи (вместо 2-3 объектов – большая квартира).
Процедура обмена жилья зависит от вида альтернативной сделки и местонахождения продаваемых и покупаемых объектов. Часто в обмене заинтересованы люди, которые хотят переехать в другой район, город или регион.
Распространенные схемы обмена жилья при переезде:
- обмен на другой район столицы,
- обмен жилья в Подмосковье на Москву,
- московскую квартиру на жилье в Подмосковье,
- обмен квартир между городами Московской области,
- жильё в каком-то регионе на квартиру в столице,
- жильё в каком-то регионе на квартиру в Подмосковье.
Скованные одной цепью
Основным недостатком альтернативной цепочки является ее ненадежность. Последствия при отказе от альтернативы всего лишь в несколько ходов могут быть катастрофическими. Из-за любого сбоя в цепи – «верхний хвост» передумал покупать или у кого-то из участников в середине недействительна какая-то справка — вся стройная конструкция может вмиг развалиться как карточный домик. И другие стороны процесса ни на что не смогут повлиять, от них уже ничего не будет зависеть.
Однако, клиенты на рынке недвижимости изначально и не подозревают о том, что простейшая па первый взгляд операция может перерасти в многоступенчатую сложно структурируемую, практически не поддающуюся управлению схему – планируя только лишь «просто продать» и одновременно купить, они в конечном счёте могут стать непосредственными участниками непролазного бурелома из пяти-десяти сделок. В подобного рода процедурах и пертурбациях психологическая составляющая выходит на передний план и у большинства соискателей на рынке вовсе нет сил себя превозмочь. Страх перед финансовыми обвалами и скачками цен заставляет собственников и приобретателей решать уравнение с неизвестными членами и преодолевать бег с препятствиями, а сопутствующий при этом моральный прессинг сковывает разум и движения. Таким вот образом, покупатели и продавцы и выстраиваются в шеренгу, длина которой порой достигает более 10 звеньев, а форма может принимать причудливую конфигурацию.
От каждого из звеньев цепи будет зависеть успех вашего мероприятия в целом!
Только поймите меня правильно. В данном контексте, я вовсе не пытаюсь кого-либо отговорить от намеченной цели. Мне как ответственному исполнителю крайне важно, чтобы потенциальные клиенты в полной мере осознавали, что при проведении операции по обмену вторичного жилья зачастую существуют определённые риски, связанные в первую очередь с потерей драгоценного времени.
Альтернативная сделка или прямой обмен недвижимости?
Прямой обмен квартир в Москве практикуется гораздо реже по сравнению с альтернативными сделками, смысл которых заключается в практически одновременной продаже жилья и покупке новой жилплощади. При этом параллельно оформляется два договора купли-продажи. Преимущество данного способа заключается в значительно большем количестве вариантов обмена, так как осуществляется не прямой размен, а покупка недвижимости.
Доверив размен квартиры профессионалам, вы сможете быть уверенными в наилучшем результате сделки. Мы поможем вам поменять квартиру как в Москве, так и в Подмосковье на наиболее подходящий для вас вариант с учетом всевозможных, важных для вас моментов, среди которых могут быть и развитая инфраструктура, и сумма доплаты, и конкретный район города, и т.д.
Мы оперативно и профессионально проведем все операции по обмену недвижимости, что позволит вам сэкономить не только свое время, но и деньги.
Способы обмена квартир
В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации можно выделить три основных способа обмена недвижимостью:
- Мена — сделка, при которой одна квартира передается во владение в качестве замены на другую.
- Обмен через куплю-продажу — приобретение нового жилья и одновременная продажа имеющейся собственности.
- Трейд-ин — процесс по смене вторичной недвижимости на новостройку.
Существуют различные варианты обменных процедур:
- Мена жилья, находящегося в сельской местности на объект, построенный в черте города.
- Размен многоквартирного помещения на несколько однокомнатных.
- Обмен квартиры меньшей площади на большую.
- Бартер объектов, расположенных в разных городских районах и др.
Вышеуказанные варианты сделок могут быть осуществлены на основе обмена через куплю-продажу, так и путем оформления договора мены (с доплатой или без финансового вложения).
Что лучше: продать или обменять квартиру?
Обмен и продажа — это сделки, которые крайне схожи между собой по следующим критериям:
- Обязательна оплата налога в размере 13% от цены отчуждаемого объекта.
Если гражданин владеет недвижимостью более трех лет, а с 1 января 2020 года — больше 5 лет, он освобождается от внесения сбора. - Для того чтобы стать законным собственником жилья необходимо официально зарегистрировать собственность на свое имя.
- Требуется нотариально заверенное согласие супруга или супруги на совершение сделок.
- При оформлении договора важно соблюдать интересы несовершеннолетних граждан, новые жилищные условия не должны быть хуже предыдущих.
- Необходима оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.
- Недвижимость должна быть свободна от обременений: залог, арест, притязания третьих лиц.
- Стороны вправе обратиться к услугам представителей.
Основные отличия двух договоров заключаются в следующем:
- Если жилье используется гражданами по договору социального найма, то продажа такого объекта недопустима, но обмен возможен.
- Обычно заключению сделки мены предшествует более длительный период времени, чем совершению купли-продажи, так как найти подходящий вариант и удовлетворить пожелания владельца понравившегося жилья крайне сложно.
- Обмен происходит на основании взаимозачета путем принятия сторонами друг от друга квартир, в случае с отчуждением — оплата производится денежными средствами.
- Различные последствия расторжения договоров. При аннулировании договора обмена стороны получают обратно свою недвижимость, что касается продажи — возврат внесенных финансов может оказаться весьма затруднительным.
Что лучше — обменять или продать квартиру — каждый решает самостоятельно, выбор зависит от предпочтений лица и конкретных обстоятельств сделки.
Варианты размена 4-х комнатного жилья с доплатой или нет
Обмен четырехкомнатной квартиры производится по тем же правилам, что и трехкомнатной. При составлении договора обязательно учитываются общая и жилая площадь, район и отдаленность от метро, кадастровая и рыночная стоимость, а также состояние дома и самого жилья.
Владельцы квадратных метров вправе принимать решение по условиям сделки. Если обе стороны устраивает предмет обмена и доплата или ее отсутствие, то договор может быть заключен.
В зависимости от того, сколько собственников жилья принимает участие в сделке, заключается договор мены или купли-продажи. В первом случае при необходимости доплаты, собственник, который ее получает, должен учитывать, что необходимо заплатить налог 13% от суммы, прописанной в договоре.