Акт приема-передачи квартиры: что это такое и как его оформить

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Акт приема-передачи квартиры: что это такое и как его оформить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Ресурсоснабжающие организации составляют с каждым абонентом договор, по которому у владельцев недвижимости появляется обязательство по оплате оказываемых услуг. К дополнительным обязанностям относится соблюдение режима потребления ресурса, создание безопасных условий для эксплуатации приборов, а также сохранение счетчиков в исправном состоянии.

Гражданский кодекс России, в ч.1 ст. 556 дает прямое указание на обязательность передачи недвижимого имущества по передаточному акту. Документ является неотъемлемой частью договора при покупке (продаже), и отдельно от него не имеет правовой силы. В ДКП прописаны намерения сторон о продаже и приобретении квартиры, тогда как в акте подтверждается факт завершения сделки. Срок его действия равен сроку действия договора купли продажи. Акт передачи квартиры с показаниями счетчиков завершает сделку и фиксирует:

• смену собственника объекта недвижимости;
• отсутствие взаимных претензий;
• показания учетных приборов расхода электроэнергии, газа, воды.

С точки зрения бухучета, акт приема передачи – это документ первичной отчетности, на основании которого имущество ставится на баланс организации, либо снимается с него. Если в сделке участвовали юридические лица, то срок хранения первичных бухгалтерских документов, согласно приказу Росархива от 20.12.2019 N 236 составляет 5 лет, после чего они уничтожаются в установленном порядке.

Сроки хранения ДКП и акта к нему для физлиц законом не оговорены, как правило, покупатель недвижимости хранит документацию до следующей сделки по этому объекту.

Количество экземпляров договора и акта рассчитывается так: по одному экземпляру каждому участнику сделки, плюс еще один для передачи его в регистрирующий орган.

Aкт пpиeмки пepeдaчи квapтиpы пpи coглaшeнии cтopoн пoзвoляeт зaвepшить пepeдaвaть нeдвижимocть и пpaв нa нee пoкyпaтeлю. Укaзaнный дoкyмeнт зaвepшaeт финaнcoвый пpoцecc и пepeвoдит пocлeдyющиe pиcки c мoмeнтa пoдпиcaния нa нoвoгo coбcтвeнникa. Пpи cocтaвлeнии нeoбxoдимo yчитывaть вce нюaнcы и ocoбeннocти oфopмлeния бyмaг тaкoгo poдa.

Boпpoc — Oбязaтeлeн ли aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы?

Пpoдaвeц квapтиpы oткaзывaeтcя пoдпиcывaть пepeдaтoчный блaнк, нo пoкyпкy нe xoтeлocь бы pacтopгнyть. Moжнo yтoчнить — нyжeн блaнк или мoжнo oбoйтиcь лишь дoгoвopoм?

Oтвeт

Coглacнo cтaтьe 556 ГК PФ дoкyмeнт oфopмить нeoбxoдимo, инaчe нeдвижимocть нe бyдeт cчитaтьcя пepeдaннoй и вoзникнyть пpoблeмы c oфopмлeниeм нa нee пpaвa coбcтвeннocти.

Boпpoc — Нyжeн ли aкт пpиeмa пepeдaчи к дoгoвopy дapeния квapтиpы

Гpaждaнкa пoдapилa coвepшeннoлeтнeй внyчкe квapтиpy. Tpeбyeтcя ли aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy дapeния, чтoбы внyчкa cтaлa пoлнoпpaвнoй xoзяйкoй?

Oтвeт

Oфopмлeниe aктa пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy дapeния зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмaтpивaeтcя. Bce pacпиcывaeтcя в дapcтвeннoй, нo ГК нe зaпpeщeнo oфopмлять дaннyю бyмaгy пo жeлaнию.

Для чего требуется документ

Для регистрации в Росреестре обязательно потребуется акт приема-передачи жилого объекта в новостройке. Его необходимо предъявить в органы Федеральной налоговой службы для получения налогового вычета, либо по месту работы гражданина. Если в соглашении есть данные об отчуждении собственности, то при покупке квартиры акт не нужен. Однако следует все же составить такой документ. Благодаря ему можно уточнить такие моменты как:

• Состояние квартиры – недостатки, наличие дверей и окон, предметов мебели, сантехники.
• Согласие сторон, т. е. отсутствие претензий относительно состояния помещения.
• Предметы бытовой техники, мебели и имущества, передаваемые в собственность покупателя вместе с квартирой.
• Показания счетчиков: электрических, газовых, учета воды, тепловых.

Личный опыт и практика риэлтора

Реальный показательный (вопиющий) случай из моей профессиональной практики. Как-то раз я комплексно сопровождала сделку по приобретению вторичного жилья, включая стадию подбора. Так вот, в рамках подготовительного этапа между собственником объекта и моей доверительницей были достигнуты предварительные договорённости о покупке квартиры со всем содержимым: со всей находящейся в ней мебелью, бытовой техникой (в том числе встроенной), сантехническим и климатическим оборудованием. Данные положения были зафиксированы в теле как авансового соглашения, так и основного ДКП. На деле же вышло, мягко говоря, не совсем так, как планировалось – обязательства, взятые на себя продавцом, были грубо нарушены.

На физической передаче ключей от жилого помещения выяснилось, что перед тем, как съехать, бывшие собственники квартиру конкретно пощипали: мебель, бытовая техника и сантехника частично отсутствуют. Из квартиры вывезли всё ценное, а точнее, пропали следующие обещанные вещи и предметы интерьера: дорогостоящий двухкамерный холодильник, стиральная машина-автомат, 2 дивана, 3 огромных шкафа-купе. Кроме того, были демонтированы кондиционеры и импортное сантехническое оборудование: смесители в ванной и на кухне, радиаторы отопления (их заменили на более дешёвые), даже распределительные гребёнки латунные в коробе умудрились поменять! Апофеозом действа стало полное исчезновение с потолка электротехнических и осветительных приборов – мы не досчитались одной люстры, бра и нескольких светодиодных ламп! В общем, как вы правильно понимаете, даже невооружённым взглядом были видны изменения, которые произошли в квартире в момент регистрации перехода права собственности. По моей настоятельной рекомендации, руководствуясь ст. 556 «Передача недвижимости» и ст. 557 ГК РФ «Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества», покупатель отказался подписывать акт приёма-передачи квартиры на таких неприемлемых для себя условиях и выдвинул ультиматум встречной стороне, в котором пригрозил в одностороннем порядке расторгнуть сделку и забрать деньги. В результате недобросовестным продавцам ничего другого не оставалось, как, скрипя зубами, приносить извинения и приводить за свой счёт жильё в исходное состояние.

Подобные ложные манёвры и обходные варианты на вторичном рынке, к сожалению, не единичны – аналогичные спорные ситуации, когда собственники изначально и осознанно с корыстным умыслом заманивают клиентов идеальным состоянием, а по факту пытаются передать, а точнее втюхать разбитое корыто, встречаются сплошь и рядом. Помните, что на вторичке до последнего не стоит расслабляться. Только в случае неукоснительного отстаивания собственной позиции и интересов можно рассчитывать на выгодную для себя сделку!

Обязательно ли составлять акт приема-передачи?

ГК РФ прямо указывает на необходимость составления передаточного документа при заключении сделки купли-продажи. Если документ не будет составлен — квартира считается не переданной покупателю. После подписания акта собственник получает возможность пользоваться своим имуществом, а с продавца снимается обязанность по оплате коммунальных платежей.

Документ служит дополнительным доказательством того, что требования по договору купли-продажи выполнены, кроме того акт может помочь собственнику избежать некоторых рисков. При отказе продавца подписать передаточный акт или в случае выявления существенных недостатков в приобретаемом имуществе, покупатель вправе обратиться в суд для расторжения договора купли-продажи и возвращении уплаченных денежных средств.

Если недвижимость приобретена по договору долевого участия, отсутствие передаточного акта является основанием для отказа Росреестра в регистрации права собственности.

Как происходит передача недвижимости.

Составление и подписание акта приема-передачи вторичной квартиры является завершением сделки купли-продажи. Стороны должны детального обсудить условия перехода права собственности, а затем завершить процедуру подписанием АПП. Покупатель осматривает помещение в присутствии продавца. Если вопросов к состоянию собственности и инженерных систем не возникает, покупатель принимает ключи и документы на квартиру по описи.

Подписывать передаточный акт не стоит до тех пор, пока продавец полностью не освободил жилплощадь от своего имущества. Закон не устанавливает точного срока, в течение которого он обязан это сделать. Поэтому бывший собственник и члены его семьи могут занимать проданную квартиру очень долго, лишая покупателя возможности пользоваться своей недвижимостью, а иногда и доводя до исков о принудительном выселении. Чтобы избежать подобных недоразумений, срок фактического освобождения стоит указывать в договоре.

При безвозмездном пользовании

Иной раз владельцы квартир, уезжающие на указанный в соглашении срок, предпочитают оставить жильё «под присмотром» у родственников или знакомых. В таких случаях требуется передавать имущество.

Стороны – ссудодатель и ссудополучатель составляют акт, в котором даются перечнем характеристики жилья, наличие мебели и прочих вещей, которые разрешаются к использованию ссудополучателем на протяжении периода отъезда хозяев. Он прилагается к договору с указанием сроков.

В тексте договора прописываются требования сторон друг к другу, в соответствии, с чем имущество передаётся владельцу по возвращении в прежнем состоянии. В случае порчи – материальное взыскание возлагается на ссудополучателя.

Не составленное подтверждение на временное безвозмездное получение имущества, не предоставляет права требования возместить ущерб.

Как правильно принять недвижимость

Осматривать нужно последовательно, чтобы увидеть все особенности жилья на момент его передачи. Для полного осмотра лучше придерживаться следующих шагов:

1. Проверить внешнее состояние отделки комнат, состояние полов, потолков и стен – оценить отделку с позиции пригодности для проживания.
2. Проверить все коммунальные системы на работоспособность: электричество (состояние проводки), водоснабжение, водоотведение, тепло, газ.
3. Отдельно проверить санузел и кухню на наличие плесени и грибка.
4. Проверить стены, подоконники на наличие трещин.
5. Окна и двери также нужно проверить, чтобы они легко открывались и закрывались. Зазоры должны отсутствовать.
6. Сверить планировку квартиры с техническим планом БТИ.
7. Снять показания счетчиков на момент передачи квартиры – указать их в акте.

Предлагаем ознакомиться Выписка из квартиры несовершеннолетнего ребенка, умершего, или через суд

Общие советы, которые нужно учесть при приемке:

1. При осмотре нужно обратить внимание на то, чтобы не было посторонних запахов и звуков.
2. Лучше проводить осмотр в светлое время суток, чтобы оценить количество естественного света.
3. Немаловажно проверить, на какие стороны света ориентированы окна.
4. Если осмотр производится в холодное время года, нужно проверить, есть ли сквозняк от окон.
5. После осмотра внутри лучше также оценить расположение жилья на лестничной клетке, особенно относительно ливневок. Если ливневая труба проходит близко, то вероятны подтопления в моменты сильных дождей.

Чего делать точно не нужно:

• пользоваться в акте общими формулировками, например «Недвижимость принята в том состоянии, как она есть»;
• завышать или занижать показания счетчиков;
• подписывать акт задним числом;
• подписывать документы без фактического осмотра квартиры – позже предъявить претензии продавцу будет проблематично.

С учетом изложенных выше рекомендаций приемка должна пройти эффективно.

В соответствии с законом, уклонение от передачи квартиры является отказом продавца от исполнения договора. Регистрировать переход права в данном случае нельзя. В такой ситуации покупателю следует:

1. Направить продавцу претензию с требованием передать квартиру и подписать акт в определенный срок.
2. Если в течение месяца с даты направления претензии продавец не ответит или ответит отказом, необходимо обращаться в суд.

В суде покупатель вправе заявить одно из двух требований:

1. Обязать продавца подписать передаточный акт и передать квартиру покупателю.
2. Расторгнуть договор и вернуть уплаченные деньги (если они были уплачены) в качестве неосновательного обогащения.

Какое требование выбрать – в конечном счете выбирает покупатель в соответствии с конкретной ситуацией. В дополнение к изложенным правам, покупатель также имеет право на возмещение убытков, причиненных ему продавцом уклонением от передачи квартиры.

Чтобы правильно принять квартиру, очень важно тщательно проверить купленное жилье, сопоставить его техническое состояние с условиями, указанными в договоре.

При осмотре квартиры необходимо обратить особое внимание на:

• отделку;
• санитарно-техническое оборудование;
• исправность электропроводки;
• трубопроводы.

Если квартира продается с иным имуществом, необходимо проверить его состояние и соответствие перечню.

При выявлении устранимых недостатков квартиры или другого имущества передаточный акт может быть подписан с приложением, в котором должны быть указаны все недоделки и сроки их устранения продавцом.

Акт приема-передачи – это приложение к договору купли. Необходимость его составления прописана в статье 556 Гражданского кодекса РФ. Акт является документом, на основании которого происходит приемка квартиры – это финальный этап сделки. Он подтверждает, что продавец выполнил свои обязательства перед покупателем и передал недвижимость. Если любая из сторон уклоняется от подписания, это считается отказом исполнить договоренность.

Акт может быть подписан одновременно с договором купли или позже (например, если продавцам требуется время для переезда). Однако специалисты советуют дождаться оформления права собственности. Представьте ситуацию: продавец передал ключи, покупатель начал в квартире ремонт – а Росреестр отказал в регистрации сделки.

Люди часто пренебрегают подписанием акта приема-передачи, считая его пустой формальностью. Но такое легкомыслие может привести к серьезным юридическим последствиям для обеих сторон.

✅ Что собой представляет?

Акт приема-передачи (АПП) – одно из приложений к договору купли-продажи (ДКП), которое подтверждает фактическую передачу недвижимого имущества от продавца покупателю. Договорившись ранее об условиях такого перехода, в том числе цене сделки, участники определяют момент, когда жилье перейдет к новому собственнику – момент подписания акта. При этом он не подтверждает право собственности покупателя, которое появляется только после государственной регистрации и внесения записи в ЕГРН. Он служит инструментом, который позволяет:

• оформить документально факт выполнения обязательств продавца по передаче имущества новому собственнику;
• зафиксировать действительное состояние квартиры;
• засвидетельствовать окончательные расчеты между участниками сделки;
• передать покупателю все риски и обязательства в отношении недвижимости, в том числе по оплате услуг ЖКХ;
• зафиксировать недостатки жилья (при наличии);
• подтвердить отсутствие претензий у продавца и покупателя друг к другу.

Как описать состояние квартиры

Само описание состояния квартиры предусматривает фиксирование фактов по результатам наблюдений и проверок работоспособности:

• всех инженерных систем, коммуникаций (водопровод на кухне и в ванне, туалет, электропроводка, телефон при наличии и т.п.);
• самой квартиры – дверных и оконных проемов, дверей межкомнатных и входных, состояния стен, пола и потолка, ламината, обоев, подвесных потолков и т.п.;
• движимого и недвижимого имущества, находящегося в квартире – мебели, бытовой техники, встроенных полок, шкафов-купе и т.п.

Описание может быть представлено в любом виде (перечень, таблица, обычный текст). Оно содержится в тексте самого акта или выносится в приложение к нему. Это неотъемлемая часть документа, которая не действует при его отсутствии.

Описание состояния производится в свободной форме с приведением оценочных и технических характеристик (при наличии):

1. Отличное состояние – система работает исправно, никаких дефектов нет.
2. Хорошее – к имуществу претензий нет, но имеются незначительные недостатки, которые не мешают его функционированию (т.е. покупатель согласен принять квартиру и в таком состоянии).
3. Удовлетворительное – есть существенные дефекты, но имущество в целом исправно. Например, смеситель в умывальнике хотя и работает, но с нареканиями (сломан переключатель душа, вода подается неравномерным напором и т.п.).

Если обнаружены дефекты, которые признаются таковыми как покупателем, так и продавцом, они обязательно прописываются в акте, например:

1. «На кухне не работает вытяжка».
2. «В туалете на кафельной плитке обнаружены многочисленные сколы, трещины».
3. «Дверной замок на входной двери закреплен ненадежно».
4. «Поверхность обоев в спальне загрязнена на обширной территории, есть дыры, некоторые фрагменты отклеились от стены».
5. «Подача газа в газовой плите проходит в нормальном режиме только на 3 конфорках из 4».

Предполагается, что обо всех этих недостатках покупатель должен был узнать еще до момента подписания договора. Иными словами, если стороны подписали передаточный акт, то покупатель признает, что эти дефекты не были нанесены по вине продавца в период между оформлением договора и непосредственной передачей квартиры. В противном случае покупатель может не подписывать акт и требовать от бывшего собственника устранения дефектов в разумный срок. Если эти дефекты существенные и предполагают большие расходы, целесообразно проконсультироваться у юриста и обратиться в суд.

Особенности акта приема-передачи при покупке жилья

Первое, что необходимо помнить покупателю квартиры:

Если акт приема-передачи указывается в ДКП, то он становится обязательным документом при последующих продажах квартиры

Можно обойтись и без него. В этом случае, все, что планируется оставить в квартире новому собственнику — перечисляют в договоре купли-продажи.

Но учтите, что если это довольно длинный список, то договор купли-продажи придется размещать на нескольких листах, а затем прошивать, иначе его не примет регистратор Росреестра.

Почему это важно?
Довольно часто обыватели считают, что обязательства по договору купли-продажи квартиры заканчиваются походом в Росреестр, а потом можно просто передать ключи от квартиры и все.

Но те, кто так считают так же часто пишут на форумах в Интернет о том, что после передачи ключе не обнаружили в квартире люстр, радиаторов отопления, сантехнику и даже унитаз..

Вам, кто сейчас читает эти строки, кажется смешным или диким, но прецеденты были, есть и будут, до коли покупатели не поймут, насколько важен момент составления и подписания акта приема-передачи квартиры.

Акт приема-передачи квартиры — последний документ, на котором обязательства сторон по сделке купли-продажи квартиры считаются выполненными, образец документа за 2019 год смотрите в статье.

Зачем нужен акт приема-передачи квартиры?

Передаточный акт является приложением к договору сделки и несет в себе следующие функции:

• указывает на техническое состояние покупаемой квартиры с выделением возможных дефектов и изъянов;
• завершает процедуру купли-продажи, подтверждая, что квартира была передана покупателю;
• подтверждает, что покупатель полностью внес плату по договору, получил жилье в полное распоряжение.

Следует учитывать тот факт, что даты подписания договора сделки и передаточного акта могут не совпадать. Второй скрепляется подписями сторон только по фактическому переходу квартиры.

Передаточный акт своего рода гарант покупателю, что он получит жилье в том состоянии, которое было на момент подписания договора. В промежуток времени от него до фактической передачи может пройти некое время, затраченное на регистрацию права или иные обстоятельства, оговоренные в соглашении сторон. Если за этот период произойдут существенные изменения в недвижимом объекте и его характеристики не будут совпадать с перечисленными в акте, покупатель вправе отменить сделку.

Акт, в свою очередь, страхует продавца от моментов и претензий со стороны покупателя относительно приобретенной квартиры. Т.е. подписание документа сторонами говорит о том, что они не имеют взаимных претензий, и передача помещения состоялась. На этом сделка считается исполненной по нормам Гражданского Кодекса ст. 556.

В передаточном акте обязательно присутствие следующих сведений:

1. Дата и место составления.
2. Указание на договор, чьим приложением является акт. Дата и номер договора купли-продажи.
3. Реквизиты сторон сделки. Этот пункт полностью соответствует договору, указываются полные сведения об участниках со стороны продавца и покупателя.
4. Данные о предмете сделки. Обязательно должны присутствовать все характеристики, присущие передаваемой квартире:

• вид жилья (квартира);
• полный адрес;
• площадь общая и жилая;
• количество комнат.

Здесь же можно прописать уточняющие моменты относительно объекта с указанием на этаж, где квартира находится, и этажности дома в целом, уровней самой квартиры, если это присутствует и т.д. Словом все данные, взятые из выписки из ЕГРН.

1. Оплата по соглашению сторон. Факт передачи средств должен соответствовать договору сделки. Здесь же можно внести сведения, каким образом они были переданы с указанием даты расписки в получении. В передаточном акте стороны могут показать наличие или отсутствие задолженности по услугам ЖКХ, сформировавшейся на дату передачи помещения.
2. Состояние квартиры с перечнем имущества и имеющихся дефектов. И покупатель, и продавец заинтересованы в подробном составлении этого пункта, поскольку подписи под актом станут подтверждением отсутствия претензий. Квартира будет считаться переданной и принятой. Поэтому нужно тщательно прописать все состояние квартиры, присутствующие недочеты, оставляемую мебель, сантехнику, оборудование и прочее, а также наличие или отсутствие ремонта.
3. Подписи участников сделки. Подписание происходит всеми лицами, указанными в пункте сторон договора, и подтверждает передачу квартиры во владении нового хозяина. Нотариального заверения подписей не требуется.

В передаточном акте можно указать, что ключи от жилья переданы покупателю и количество комплектов.

Проверьте, что всё по закону

Как должна проходить приемка квартиры у застройщика, вполне конкретно описывает статья 7 и статья 8 статья закона о долевом строительстве.

Вот что должен сделать застройщик до передачи квартиры:

1. Получить разрешение на эксплуатацию дома
2. Уведомить дольщиков о готовности передать объект. Это делается обязательно письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или лично под расписку. По телефону, на мейл или смской — не считается.
3. В течение 7 дней вы должны «приступить к принятию», если других условий нет в договоре долевого участия (ДДУ). То есть нужно подтвердить намерение принять квартиру. Например, записаться на приемку. После этого есть 2 месяца на то, чтобы принять квартиру.
4. Если за 2 месяца после уведомления вы не придете — застройщик подпишет односторонний акт приемки. То есть передаст вам квартиру без вашего участия.

Похожие записи:

• Какие доверенности требуют обязательного нотариального удостоверения
• Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
• Единое пособие на детей с 2023 года: кому положено и в каком размере