Может ли самозанятый зарабатывать на аренде недвижимости
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли самозанятый зарабатывать на аренде недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Возвращаемся к нашему вопросу: «Может ли самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение»? Чтобы ответить на него, надо открыть закон от 27.11.18 № 422-ФЗ, который регулирует деятельность плательщиков налога на профессиональный доход.
Какую недвижимость может сдавать в аренду самозанятый
На НПД могут работать не только обычные самозанятые, но и зарегистрированные индивидуальные предприниматели. При условии, что они соблюдают ограничения этого специального льготного режима.
И как раз в статье 6 закона № 422-ФЗ находим, что НПД не распространяется на сдачу в аренду коммерческой и другой нежилой недвижимости. Самозанятым разрешили сдавать в аренду только жилые помещения: дом, квартиру, комнату.
Почему так? В письме Минфина России от 30.11.2020 г. N 03-11-11/104183 есть совершенно недвусмысленный ответ: «Предоставление возможности применения специального налогового режима НПД в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (наём) нежилых помещений, может привести к росту числа налогоплательщиков, перешедших на специальный налоговый режим НПД, и, соответственно, к потерям доходов бюджетной системы».
Не так давно «Опора России» предложила снять эти ограничения, чтобы самозанятым стала доступна сдача в аренду нежилого помещения, а не только жилья. Ведь не секрет, что часть собственников коммерческой недвижимости вообще не платит никаких налогов – ни НПД по ставке 6%, ни НДФЛ по ставке 13%.
Правда, сдавать без договора нежилые помещения юр лицу проблематично, потому что арендатор в таком случае не сможет зачесть свои расходы. И как раз легальная сдача самозанятыми коммерческих объектов могла бы снять эту проблему, а заодно увеличить на 10%-15% количество плательщиков НПД. Что, в свою очередь, увеличило бы поступления в бюджет, пусть и не по ставке в 13%, а только по 6%.
Однако Минфин и ФНС не хотят идти навстречу подобной инициативе. Одно из последних писем ведомств на эту тему датировано 03.08.2021 (№ СД-4-3/10980@). В письме очередной раз отмечено, что сдача в аренду коммерческой недвижимости ИП на НПД и самозанятыми не предусмотрена. По крайней мере, пока.
Можно ли одновременно при осуществлении одного вида деятельности быть ИП и платить НПД
МНС разъясняет, что физлица, планирующие применение НПД с осуществлением видов деятельности, по которым такие лица одновременно осуществляют предпринимательскую деятельность и зарегистрированы в качестве ИП, не вправе в таком случае применять налог на профессиональный доход.
Например.
1. ИП осуществляет деятельность по фотосъемке. При этом планирует одновременно осуществлять аналогичную деятельность по фотосъемке в качестве физического лица – плательщика налога на профессиональный доход. С учетом того, что деятельность осуществляется в качестве индивидуального предпринимателя, одновременное осуществление такой же деятельности в качестве плательщика налога на профессиональный доход неправомерно.
2. Физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП, осуществляет деятельность по фотосъемке и планирует одновременно осуществлять в качестве плательщика налога на профессиональный доход деятельность репетитора. С учетом того, что ИП и физическим лицом осуществляются различные виды деятельности, то осуществление таких видов деятельности в качестве ИП и плательщика налога на профессиональный доход правомерно.
Как бизнесу работать с физлицом на НПД
Юридические лица или ИП, которые получают услуги по договору подряда от физлиц на НПД, с суммы вознаграждения не исчисляют и не удерживают подоходный налог, согласно пп. 2.33 статьи 196 НК. Кроме того, не делают отчисления в Фонд социальной защиты населения, поскольку вознаграждения в рамках таких правоотношений не являются объектом для исчисления.
Министерство по налогам и сборам предупреждает плательщиков об исключении схем подмены трудовых отношений гражданско-правовыми. Если организация заключает с физлицом на НПД договор подряда, при этом возникшие между ними отношения содержат признаки трудовых, то организации придется заплатить все зарплатные налоги, включая отчисления в ФСЗН и подоходный налог.
На сегодняшний день остается еще много вопросов в связи с глобальными изменениями. Уточнить информацию можно в налоговой инспекции или у налогового консультанта. В любом случае до начала деятельности рекомендуем детально разобраться во всех тонкостях и нюансах уплаты налога для вашего вида деятельности.
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.
Соотношение стоимости аренды и уплаты налога
Многих волнует вопрос: «Скажется ли стоимость временного владения коммерческой недвижимостью на сумму налога?». Ответ прост — нет. В ФЗ-422 четко прописано что налогом облагаются только доходы от профессиональной деятельности. Для большей наглядности разберем следующую ситуацию:
Программист — фрилансер Константин снял офис за 15 000 рублей в месяц. За три месяца он смог заработать 327 000 рублей из них 150 000 он получил от физических лиц, работая на биржах фриланса, а на аренду он потратил 45 000 рублей. Налог нельзя уменьшить из-за расходов по аренде поэтому Константин должен заплатить 150 000 х 4% + 177 000 х 6% = 16620 рублей
Поэтому перед тем, как принимать решение об аренде обязательно посчитайте предстоящие расходы. Аренда не всегда выгодна, особенно для деятельности, связанной с минимальными начальными вложениями. Для фрилансеров на начальном этапе достаточно ноутбука, а значит можно легко работать из дома. Либо найти единомышленников и вскладчину снять за недорого небольшой офис, что по факту будет тем же коворкингом только в локальном варианте.
Могут ли самозанятые сдавать в аренду свою квартиру
С нынешнего года в РФ введен специальный налоговый режим для лиц, ведущих трудовую деятельность на условиях самозанятости. Это относится к людям, которые работают на себя и не нанимают сотрудников. Сюда же включены граждане, сдающие жилплощадь и получающие от этого доход.
Важно! Спецрежим не распространяется на посредников и аренду коммерческих, нежилых помещений.
Пока особый налог для самозанятых, сдающих жилье, введен лишь в Москве и области, в Татарстане и Калужском регионе. Воспользоваться новыми возможностями могут только те россияне, которые сдают внаем жилую недвижимость на этих территориях, даже если сам арендодатель зарегистрирован в другом регионе и состоит там на налоговом учете. При оказании услуг, включая аренду, частным лицам размер налога составляет 4%, юрлицам – 6%.
Пользоваться льготным режимом разрешается только российским гражданам. Для иностранцев он недоступен, но исключение сделано для людей с гражданством Беларуси, Киргизии, Армении, Казахстана.
Можно ли сдать имущество в аренду работодателю?
Бывает, работодателю выгодно использовать имущество, принадлежащее работнику, а не покупать новое. В таких случаях можно выплачивать работнику компенсацию за использование личного имущества или же заключить с ним договор аренды. Договором аренды часто оформляют использование автомобиля работника. Таким образом, работодатель становится налоговым агентом по НДФЛ: он удерживает с суммы аренды и перечисляет в бюджет 13% НДФЛ. А если имущество сдает в аренду самозанятый?
Для начала поясним, что работать по трудовому договору и зарегистрироваться в качестве самозанятого законодательство позволяет. То есть человек, имея основную работу, может стать самозанятым и сдавать в аренду свое имущество, уплачивая НПД с этих доходов.
Но для отношений между самозанятыми и работодателями закон вводит ограничение. В подп. 8 п. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ говорится, что доходы, полученные от работодателя или от лица, бывшего работодателем менее двух лет назад, не могут облагаться НПД.
Таким образом, брать в аренду, например, автомобиль у работника как у самозанятого не получится. Клиентами такого арендодателя могут быть только сторонние люди.
Как оплачивать налог за сдачу жилья как самозанятый?
Чтобы стать самозанятым и оплачивать налог за сдачу жилья:
-
загрузите приложение «Мой налог» и отправьте заявление. Если раньше вы были ИП, сообщите о смене статуса в налоговую;
-
после получения денег за сдачу недвижимости занесите сумму дохода в программу. Сформированный чек отправьте нанимателю недвижимости по электронной почте: налоговая, получив информацию, высчитывает сумму налога с учетом вычета;
-
если самозанятый вовремя не передал информацию в налоговую, он платит штраф в размере 20% от дохода (при повторном нарушении сумма штрафа составляет 100%);
-
оплачивать налог нужно ежемесячно не позднее 25 числа: можно настроить автосписывание.
Может ли госслужащий сдавать нежилое помещение как самозанятый
Обозначенный в заголовке вопрос иногда у госслужащих возникает.
Ответ на него можно найти в законе о самозанятых (речь идет о Федеральном законе от 27.11.2018 N 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»), который говорит о следующем:
- госслужащие в общем случае не могут применять режим налога на профессиональный доход, то есть не могут быть самозанятыми;
- госслужащие могут сдавать в аренду только жилые помещения и быть при этом плательщиками налога на профессиональный доход. Это означает, что только для целей сдачи своей квартиры или иного жилого помещения в аренду (наем) госслужащий может зарегистрироваться в качестве самозанятого.
Правила сдачи объектов в аренду физлицами
Частные граждане могут обладать разными объектами недвижимости. Они применяются для разных целей, таких как:
- создание офиса;
- организация склада;
- формирование производственного предприятия;
- создание магазинов.
Гражданин может выступать в качестве стороны арендного договора. Люди должны являться непосредственными собственниками объектов, поэтому они обязаны обладать соответствующими правоустанавливающими документами и выпиской из ЕГРН. К особенностям сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом относится следующее:
- граждане должны заранее сделать запись в Росреестре о том, что имеющееся помещение является нежилым объектом, причем дополнительно должны указываться технические и кадастровые параметры;
- если помещение не состоит на кадастровом учете или является неучтенным, то не допускается официальным образом передавать его для использования другим лицам;
- сдача объекта в пользование компаниям или иным гражданам выступает имущественной сделкой, поэтому непременно заключается с владельцем гражданско-правовой договор;
- чтобы документация была оформлена официально и грамотно, соглашение составляется исключительно в письменном виде, после чего заверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.
Нередко составляется соглашение на срок, не превышающий одного года. При таких условиях не требуется регистрировать документ в Росреестре.
Правила составления договора
Независимо от того, кто выступает арендодателем, важно грамотно составить арендный договор. Именно с его помощью осуществляется грамотное оформление имущественной сделки. Договор сдачи аренды нежилого помещения обязательно содержит следующие сведения:
- указывается место и дата его составления;
- прописываются стороны, участвующие в сделке;
- если участниками выступают физлица, то прописываются их Ф. И. О., даты рождения и сведения из паспортов;
- если арендатором или арендодателем является компания, то указываются ее реквизиты;
- прописываются технические особенности объекта недвижимости, а также адрес его места расположения;
- перечисляются условия, на основании которых может использоваться недвижимость;
- указывается срок и стоимость аренды;
- допускается включать пункт, на основании которого в будущем у арендатора будет иметься возможность выкупить недвижимость;
- приводятся права и обязанности, имеющиеся у каждого участника сделки;
- указывается ответственность сторон, так как если они будут по разным основаниям нарушать пункты договора, то к ним будут применяться разные санкции или иные меры воздействия;
- приводятся условия, на основании которых может расторгаться досрочно контракт;
- перечисляются ситуации, когда придется обращаться в суд для решения разных конфликтных вопросов;
- вписываются разные форс-мажорные обстоятельства, при которых участники сделки должны вести себя конкретным образом.
Не требуется данную документацию заверять нотариусом. С помощью этого официального документа регулируется процедура сдачи в аренду жилого и нежилого помещения. Составляется документация в трех экземплярах, так как один остается у арендодателя, второй передается арендатору, а третий используется для регистрации в Росреестре. Вступает в силу договор только после регистрации. Допускается при наличии соглашения между сторонами пролонгация контракта. Образец договора представлен ниже.
Сдаете жилье? – Теперь закон распространяется на вас.
Статус самозанятых был в России и раньше –но механизм был очень неудобными и не распространялся на арендодателей жилья. Поэтому этим статусом воспользовалось всего несколько тысяч человек, и возможно поэтому владельцы жилья даже не слышали про это.
Что изменится теперь?
- Теперь под действие Закона попадает также и сдача в аренду жилья.
- Налоговая ставка по Закону ниже, чем НДФЛ и даже ниже, чем налог с ИП по упрощенной системе. Самозанятые будут платить 4% от дохода – если сдают жилье физическим лицам и 6% если сдают жилье юридическим лицам.
- Закон действует с 1 января 2020 года в 23 регионах, поскольку это пока «эксперимент». Важно: Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область входят в зону действия эксперимента с самозанятыми.
- Самозанятым можно быть, если доход не превышает 2,4 млн. рублей в год. Для сдачи в аренду – это в среднем 200000 рублей в месяц. При этом ограничение установлено именно на сумму за год. Большинство тех, кто сдает жилье – укладываются в эти рамки.
- Самозанятыми могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели.
- Можно по-прежнему сдавать квартиру с уплатой НДФЛ или сдавать квартиру как ИП с упрощенной системой. По меньшей мере, пока регистрация арендодателей как самозанятых не является обязательной.
- Для уплаты налогов и взаимодействия с налоговой службой будет создано специальное мобильное приложение «Мой налог». Сняться с учета в качестве самозанятого можно будет через то же самое мобильное приложение.