Риэлторы дали прогноз цен на квартиры 2023: «Упадут еще сильнее»
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риэлторы дали прогноз цен на квартиры 2023: «Упадут еще сильнее»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
«О росте цен на недвижимость в 2023 году говорить не приходится»
— Поскольку 2022 год поставил очередной рекорд по количеству сделок, это очередное доказательство, что спрос на жилье в Минске по-прежнему высокий и будет оставаться таким долгое время, — отмечает замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. — Один из факторов в том, что Минск — это центр притяжения белорусов со всей страны. В прошлом году мы видели, что покупатели бросили все силы на то, чтобы приобрести жилье. Способствовало этому, во-первых, возобновление кредитов на недвижимость (ими воспользовались около 15% покупателей на рынке вторички). Во-вторых, после резкого повышения в феврале-марте доллар вернулся к обычному курсу и оставался стабильным, а также нас не затронули международные конфликты. В 2023 год мы переходим, фиксируя три этих фактора.
На 2023 год Андрей рассматривает два варианта развития событий, при этом больше склоняется к первому и более оптимистичному.
— Если внешняя ситуация будет плюс-минус как сегодня — курс доллара сохранится приблизительно на том же уровне, что сейчас, а также не будет никаких значительных негативных стресс-факторов — на рынке будет сохраняться высокий спрос: решение жилищных вопросов это для людей всегда приоритет номер один. Цены будут балансировать приблизительно на одном уровне, о их росте говорить точно не приходится.
Если же возникнет какой-то стресс-фактор, баланс на рынке недвижимости сохраниться не сможет, и вскоре это отразится на ценах.
— Если поднимется курс доллара, то вскоре изменятся и цены. Возникает вопрос: на сколько? Мы вывели формулу, которая подтвердилась в несколько кризисных периодов. Суть ее в следующем: если доллар вырастет на 100%, то цены снижаются только на 30%. Покупатели часто рассуждают так: насколько изменился обменный курс доллара, такая скидка нам и нужна. Со стороны мировой справедливости, возможно, это и правильно, но есть понятие спроса и предложения, а у продавцов есть определенные привилегии, которые позволяют не соглашаться на такое большое снижение. Но в то же время продавцам не стоит иметь позитивное заблуждение «уйдет этот покупатель — придет другой». Сейчас против продавцов играет время: если покупатель не приобретает сегодня, то сделает это завтра и дешевле. Многие покупатели занимают выжидательную позицию, если им не горит. А продавцу часто надо здесь и сейчас: порой он хочет сам купить квартиру после продажи, ему надо продать быстрее, пока цены стабильны, а если что-то случится, то все покупатели будут требовать скидки.
Специалист говорит, что сейчас рынок играет против продавца:
— В стрессовые периоды, как сейчас, рынок играет против продавца: в каждый из дней промедления может что-то произойти. И это что-то будет нехорошим, что сразу же уменьшит стоимость квартиры. А в положительные времена, как, например, с 2017 по 2019 год или в 2012−2013 годах (когда устраивали аукционы — кто больше готов заплатить за квартиру) — все наоборот: продавцы в сильной позиции. В такое время растет спрос, есть дополнительные возможности, растут доходы — в этом случае покупатели могут покупать квартиры «на вырост». Исходя из этих простых формул, в стрессовое время продавцу стоит продавать быстрее и договариваться с покупателями. Благо их сейчас много. Сейчас надеяться на поднятие цен — это оказывать себе медвежью услугу.
Основные показатели многоквартирного строительства на 2023-2024 годы
Опираясь на прогноз, составленный сотрудниками Единого Реестра Застройщиков (ЕРЗ), текущую ситуацию на рынке недвижимости можно проанализировать так:
1) В начале 2023 года тенденция к снижению продаж по ДДУ сохраняется. В Москве – от -9 до -48%, в Санкт-Петербурге – от -28 до -32%.
2) На это существенным образом повлияли:
- события февраля и сентября 2022 года;
- переход населения к сберегательной модели поведения (покупатель стал дольше думать, глубже оценивать ситуацию и соотносить риски);
- отъезд из России состоятельных граждан.
3) Повышению спроса на недвижимость в этом году могут поспособствовать:
- дополнительное субсидирование ипотеки от государства;
- увеличение доступности рыночной ставки;
- разворот цен на вторичном рынке;
- рост индекса цен на новостройки выше ставки депозита;
- улучшение геополитической ситуации в стране.
Окунёмся в действительность
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Начнут ли квартиры дешеветь?
В первую очередь наши собеседники ожидают коррекции цен на вторичное жилье. Из-за релокации рынок наполнился готовыми квартирами, а сделать покупку выгодной не позволяют более высокие по сравнению с госпрограммами ставки. По словам управляющего директора сети АН «Монолит» Алексея Козлова, в течение 2023 года стоимость готовых квартир может снизиться примерно на 7%. Однако тенденция затронет советский фонд, а не «вчерашние новостройки».
Аналогичную картину спрогнозировал исполнительный директор АН «Адрес» Сергей Петров. Он напомнил, что раньше застройщики проектировали квартиры с большими коридорами, кладовками или длинными лоджиями, буквально опоясывающими квартиру. В результате общая площадь такой недвижимости получилась достаточно просторной, а вот жилая — небольшой.
После прохождения кризисов 2008 и 2014 годов, пандемии коронавируса и начала СВО застройщики стали проектировать эргономичные планировки — те, в который каждый квадратный метр приносит пользу покупателю.
Ожидаемый в 2023 году спрос на квартиры
С начала 2022 г. спрос на квартиры непрерывно снижался на фоне обострения экономических и политических проблем. В середине года количество заключённых сделок по покупке жилья заметно выросло, что обусловлено внедрением программы по обеспечению «околонулевой» ставки застройщиками. Однако после начала частичной мобилизации в сентябре спрос вновь обрушился.
Ближе к концу года был зафиксирован рост количества просмотров объявлений о продаже жилья. Некоторые эксперты позитивно оценивают этот сигнал, ожидая незначительного увеличения спроса в I квартале 2023 г. Но большинство аналитиков считает, что рост связан с традиционным предновогодним скачком платёжеспособности и слухами о завершении программы льготного кредитования.
Пока эксперты строят прогнозы с осторожностью, т.к. уровень неопределённости на рыке очень высок. Но чаще они склоняются к тому, что спрос на квартиры в 2023 г. будет стабильно снижаться. Влияние на показатель в большей степени окажут политические и экономические события.
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы:
«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».
На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает генеральный директор девелоперской компании.
«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».
Что будет с ценами на стройматериалы
После резкого роста стоимости стройматериалов в марте 2022 года ценовая динамика в этом сегменте быстро стабилизировалась, и с мая наблюдается снижение цен, говорят аналитики:
«Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».
В ближайшее время резкого удорожания не будет:
«Государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику, кроме того, получается наладить параллельный импорт. По-видимому, цены на стройматериалы в следующем году будут расти уже не так стремительно, как в этом».
Стоимость перестанет расти, если правительство установит потолок цен:
«Но для снижения себестоимости стройки этой меры уже недостаточно. Чтобы материалы начали дешеветь, их поставщиков должно быть много. В современных условиях мы наблюдаем обратный процесс, а дефицит всегда приводит к росту цен».
Власти прогнозируют укрепление доллара и евро, что может косвенно спровоцировать рост цен на некоторые стройматериалы:
«Девелоперы уже наладили поставки нужных материалов, но азиатские аналоги не всегда дешевле американских или европейских брендов. Есть и внутренний фактор — ценовая политика естественных монополистов, которые могут компенсировать недополученные на внешних рынках прибыли путем повышения цены для российских покупателей. Иными словами, нельзя исключать, что в 2023 году продолжат расти цены на стройку».
Секреты и риски ультрадешевой ипотеки
— В прошлом году появилась субсидированная застройщиками ипотека с ультранизкими ставками — два-три процента годовых, встречались даже ставки 0,1 процента годовых. Объясните, как образуется такая низкая, нерыночная ставка? Стоимость денег ведь намного выше.
— Если очень грубо, то это напоминает мошенническую схему на вторичном рынке в регионах. Может, не очень этично об этом писать в прессе. Но с другой стороны, если это не опубликовать, как люди будут понимать, что надо бояться таких схем? Представьте, что у человека нет первоначального взноса на ипотеку. Он в зоне риска с точки зрения банкиров: не смог накопить даже 300 тысяч рублей, чтобы купить в ипотеку квартиру за два миллиона. И есть квартира за два миллиона, которую давно не могут продать. К ее владельцу приходят и говорят: «Давай сделаем цену не два миллиона, а два миллиона триста тысяч рублей». Тот спрашивает: «Зачем? В чем прикол?» И ему объясняют: «У нас есть покупатель, но у него нет первоначального взноса на ипотеку. Мы заявим цену два миллиона триста тысяч и оформим, якобы ты получил триста тысяч рублей по расписке как аванс. Они и зачтутся как первоначальный взнос. Соответственно, тело кредита будет два миллиона, которые ты и получишь за свою квартиру». Встает вопрос публичной переоценки квартиры: агент убирает из баз данных предложение о продаже за два миллиона рублей и ставит три объявления о квартирах по два миллиона триста тысяч. Вызывают оценщика, он смотрит базы и делает оценочный альбом с ценой 2,3 миллиона рублей, его относят в банк. Умные банкиры понимают риски и не принимают такой оценки. Но менеджерам банка тоже надо выполнять план, и можно найти того, кто закроет на это глаза. В итоге: за два миллиона квартиру не могли продать, а после завышения цены она успешно «ушла».
— Это распространенная схема?
— В столичных регионах — нет. Сумма завышения получается слишком большая. А в регионах очень распространено. Банковские сотрудники вынуждены работать как следователи, они говорят: «Менеджеров ипотечного кредитования постоянно искушают, пытаются втянуть в такие схемы. Это кошмар: мы увольняем сотрудника, но нового сразу же пытаются коррумпировать».
— Интересно. Но перейдем к субсидированной ипотеке на столичные новостройки.
— Тут похожая история. Застройщик приходит в банк и говорит: «Случилась СВО, спрос упал. У меня не продается квартира за 12 миллионов рублей. Давай сделаем цену 15 миллионов».
— Парадоксально! Не снизим цену, а увеличим? Интерес застройщика понятен: он хочет продать квартиру. А чем покупка по дорогой цене привлекает покупателя? И что получает банк?
— Покупатель получает квартиру по более высокой цене, но с длительной и дешевой ипотекой. Ему максимально увеличат срок кредита — на сленге банкиров это называется «растянуть баян». Из-за низкой ставки заемщик имеет низкий ежемесячный платеж, сравнимый со стоимостью аренды. С банком хитрее. Банк получает сумму завышения цены как единовременную компенсацию за субсидирование будущих процентных платежей.
— Но ведь эта сумма завышения не компенсирует субсидию ипотечной ставки, например с семи процентов до двух процентов годовых, если кредит рассчитан на 20‒25 лет.
— Банки исходят из статистики, что люди обычно закрывают ипотеку досрочно — за пять-семь лет.
В 2021 году цены на жилье продолжили расти, хотя и не так активно. 1 июля 2021 года программа льготной ипотеки практически перестала быть доступной для покупателей столичного региона, что, безусловно, сказалось на спросе.
Кроме того, одной из мер поддержки строительной отрасли стало снижение ключевой ставки ЦБ РФ в июле 2020 года до исторического минимума в 4,25%. Начиная с марта 2021 года, она снова стала идти вверх, а 14 февраля 2022 года достигла 9,5%. Ключевая ставка влияет на удорожание ипотеки, поэтому уменьшение покупательского интереса было вполне закономерным.
Однако застройщики стали искать альтернативу. И нашли: ипотеку с субсидированной ставкой. Она, безусловно, помогла поддержать спрос в непростые времена.
А в конце февраля началась СВО, которая внесла коррективы во все сферы жизни общества. На Россию обрушились санкции. Последовал буйный рост цен на строительные материалы, кое-какая продукция исчезла с рынка, девелоперам пришлось менять логистические цепочки. Ключевая ставка взлетела до рекордных 20%. Покупатели снова «заметались» в попытке спасти свои накопления от инфляции и девальвации, и недвижимость опять взлетела в цене.
Пик цен на квартиры пришелся на март 2022 года. Уже в апреле повышение стало минимальным (1,6% в Москве и 1,7% в Московской области), а в мае началось снижение цен, правда, незначительное: на 0,6% в Москве и на 0,2% в Московской области. Более интенсивно оно продолжилось в последующие месяцы: в совокупности с мая по август жилье в столице подешевело примерно на 4,5%.
В целом с 2020 года жилье в России подорожало в среднем на 50%, а покупательская способность – снизилась. Поэтому нынешнее снижение стоимости вполне закономерно.
Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов частичную мобилизацию, которая посеяла панику среди населения. Россияне стали массово уезжать за границу и отменять намеченные сделки, а также пытаться как можно быстрее продать уже имеющееся жилье. На вторичном рынке недвижимости появились невиданные скидки, порой достигающие 30%. Однако, когда первые эмоции отступили, граждане стали действовать более обдуманно. Одни вернулись обратно, другие снова стали строить планы на ближайшее будущее.
Ситуация на рынке недвижимости
Сейчас по всей России, в частности – Санкт-Петербурге, происходит массовая застройка новых домов. Они возводятся в любой части города, хоть на окраине, хоть в его центральной части. Этих домов становится достаточно много, а сконструированы они таким образом, чтобы вместить в себя как можно больше квартир и, соответственно, семей. Принимая во внимание этот факт, можно представить насколько избыточно их количество, если учесть с какой интенсивностью происходит застройка, и как сильно снижена покупательская способность еще с прошлого года.
Несмотря на такую совокупность факторов, ожидать значительного снижения стоимости квартир в новых домах не стоит, поскольку в такие сложные времена строительному бизнесу необходимо дать время. В нынешней ситуации желание российских граждан приобрести жилье подогревается выгодными условиями льготного ипотечного кредитования, которые были продлены до 2024 года. Помимо этого, теперь в рамках программы «Семейная ипотека» можно приобрести жилье на все семьи с двумя детьми, что оказывает положительное влияние на количество активных клиентов в сфере недвижимости.
Ожидается ли рост цен на жилье в 2022 году?
Рынок жилья может замедлиться в начале 2022 года чем многие эксперты ранее думали из-за российско-украинской войны, поскольку Банк Англии теперь может повысить процентные ставки. Когда процентные ставки растут, ипотека становится дороже, что приводит к снижению спроса на недвижимость и, таким образом, рынок жилья охлаждается.
Что будет с ценами на жилье в 2022 году? Прогнозы рынка жилья
Цены на жилье могут упасть в 2022 году, но они не оправдали ожиданий и продолжали расти в 2021 и 2022 годах, хотя и более медленными темпами в период с декабря по январь.
Упадут ли цены на жилье при повышении процентных ставок в 2022 году?
В период с января 2022 года по январь 2023 года CoreLogic ожидает, что цены на жилье в США вырастут всего на 3.5%. Если CoreLogic прав, это будет означать 2022 год станет годом роста цен на жилье ниже среднего.
Что будет с ценами на недвижимость в 2022 году? Рынок жилья может замедлиться в начале 2022 года чем многие эксперты ранее думали из-за российско-украинской войны, поскольку Банк Англии теперь может повысить процентные ставки. Когда процентные ставки растут, ипотека становится дороже, что приводит к снижению спроса на недвижимость и, таким образом, рынок жилья охлаждается.
Что происходит на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в ноябре?
Квартиры в столичном регионе в последний месяц осени продолжают дешеветь. Тренд является вполне закономерным: еще летом аналитики прогнозировали подобную динамику, ожидая снижения цен на 10-30%. За полгода стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 5,9%, в Новой Москве – на 3,7%, в Подмосковье – на 2,3%. Падение не выглядит фатальным, но реальность оказывается более удручающей. Фактически продавцы вынуждены закрывать сделки с дисконтом до 20% от цен предложения.
Что будет с ценами на жилье в столице до Нового года?
Прогнозы аналитиков относительно цен на рынке недвижимости, как обычно, разнятся: кто-то настроен оптимистично, другие – ждут еще большего ухудшения ситуации. Значительных перемен до Нового года не предвидится, эксперты склоняются к ряду выводов:
- увеличение спроса в декабре маловероятно – показатели окажутся ниже прошлогодних значений;
- цены на жилье расти не будут – для этого попросту нет причин;
- интерес к недвижимости как к инвестиционному активу ослабевает;
- при наличии новых потрясений (в т.ч. на международной арене) спрос значительно просядет;
- цены продолжат снижаться, но падения не прогнозируется – дисконт составит не более 1% в новостройках и до 3% во вторичном сегменте.
Специалисты не видят трагедии в уменьшении стоимости квадратного метра: для перегретого рынка это не является потрясением. Дальнейшее сокращение цен в диапазоне до 15% в течение длительного периода не приведет к нарушению равновесия на рынке – баланс сохранится.
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Не только экономика России, но и ситуация в мире влияет на стоимость жилья. По данным экспертов, на рынок недвижимости в 2023 году основное влияние будут оказывать следующие факторы:
- стабилизация геополитической ситуации,
- продление льготной ипотеки даже на фоне падения цен на недвижимость,
- стимуляция спроса с помощью субсидированных ставок,
- мировая политическая ситуация.
Большую роль могла бы также сыграть в этом вопросе отмена западных санкций. Это вернет иностранных поставщиков строительных материалов на отечественный рынок, снизив себестоимость процесса строительства. Хотя аналитики считают такой сценарий маловероятным. Проблема в том, что даже если это случится, на налаживание производства в стране уйдет ещё не один год.
Власти РФ предпринимают шаги по стабилизации ситуации на рынке недвижимости. Вот что они анонсируют на 2023 год:
- увеличение материнского капитала до 12%,
- продление льготного ипотечного кредитования до лета 2024 г. с повышением годовой ставки на 1%,
- реализацию программы семейного ипотечного кредитования для семей с несовершеннолетними детьми.