Как оформить договор аренды зданий и сооружений?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить договор аренды зданий и сооружений?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:
- предоставления таких принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.
При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:
- потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
- досрочно расторгнуть договор аренды.
Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.
Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:
- в договоре не указан срок аренды;
- срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
- истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.
Особенности правового регулирования договора аренды зданий и сооружений
Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу подчеркнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.
Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости:
- особой ценностью этих объектов,
- их непотребляемостью в процессе использования,
- неразрывной связью с землей и т.п.
Договор финансовой аренды (лизинг)
По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (ст. 665 ГК РФ).
Лизинг — особая сфера предпринимательской деятельности, широко распространенная за рубежом. Он получает развитие и в России, и при активном внедрении в силу присущих ему возможностей может стать эффективным импульсом технического перевооружения производства, структурной перестройки российской экономики, насыщения рынка высококачественными товарами.
Договор лизинга — новый для российского законодательства вид договорных арендных обязательств. До принятия нового ГК РФ законодательной базой для правового регулирования соответствующих отношений служили Указ Президента РФ от 17 сентября 1994 г. «О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности», постановление Правительства РФ от 29 июня 1995 г. «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности» и утвержденное им Временное положение о лизинге. С принятием части второй ГК РФ указанные правовые акты во многом утратили свое значение и применяются постольку, поскольку не противоречат положениям Кодекса.
Предметом договора финансовой аренды, как и предметом договора аренды вообще, могут быть только непотребляемые вещи, которые не уничтожаются в процессе их использования, а лишь подвергаются постепенному снашиванию. Притом эти вещи должны использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом договора финансовой аренды не могут быть земельные участки и другие природные объекты. Кроме того, предметом договора финансовой аренды должно быть не имущество, ранее использованное арендодателем, а новое, специально приобретенное им исключительно с целью передачи его в аренду. Не могут быть предметом финансовой аренды и имущественные права.
Классическому лизингу свойствен трехсторонний характер взаимоотношений, т.е. в лизинговой сделке принимают участие три субъекта.
Применительно к договору аренды зданий и сооружений еще одним существенным условием является его цена: данный договор должен предусматривать размер арендной платы (ст.654 ГК РФ).
Размер арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений зависит от множества факторов: от характера предполагаемого использования здания или сооружения, его технических характеристик. Арендная плата может определяться в виде фиксированной суммы в месяц либо суммы за единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера. В последнем случае арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Договоры аренды и действующее законодательство
Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.
Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:
-
Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
-
транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);
-
Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;
-
Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;
-
Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;
-
ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;
-
Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
-
определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
-
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
-
предоставления арендатором определенных услуг;
-
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
-
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Права на земельный участок, находящийся под арендуемым зданием или сооружением
Заключая договор аренды здания или сооружения, арендатор приобретает также право пользования земельным участком, который занят арендуемой недвижимостью и необходим для ее использования по назначению.
Если арендодатель является собственником указанного земельного участка, то арендатору предоставляется право аренды или безвозмездного пользования такого участка. Вид права арендатора на земельный участок стороны определяют в договоре аренды здания или сооружения самостоятельно.
Если стороны в договоре не определили вид передаваемого арендатору права на земельный участок, то к арендатору переходит право пользования таким земельным участком на весь срок договора аренды здания или сооружения.
Заключение договора аренды здания или сооружения, расположенного на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, возможно только в том случае, если это не противоречит условиям договора, на основании которого арендодатель использует земельный участок под зданием и сооружением.
Особенности правового регулирования договора аренды зданий и сооружений
Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу подчеркнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.
Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости:
- особой ценностью этих объектов,
- их непотребляемостью в процессе использования,
- неразрывной связью с землей и т.п.
Договор аренды зданий и сооружений
Сборник хозяйственных договоров с ми, Голованов Н.М.
4. Договор аренды зданий и сооружений
По договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (недвижимость, кроме предприятия).
Договор регламентируют ст. 650-655 ГК.
Особенности договора
Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.
Сторонами договора могут быть любые физические и юридические лица, а также публично-правовые образования. Арендодатель должен быть собственником имущества, сдаваемого в аренду, или лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.*(32)
Существенными условиями договора являются условия о предмете аренды и размере арендной платы.
Предметом аренды является здание или сооружение. Понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание».
Сооружение — это любая значимая постройка, служащая для технических целей: колодцы, оранжереи, парники, навесы, трансформаторы, тепловые узлы, мосты и другие инженерные сооружения. Люди в сооружениях находятся лишь временно.
Здание — это архитектурное сооружение (дом). Оно предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания или работы. Признаками зданий и сооружений являются:
- это объекты, созданные людьми, а не природой;
- они прочно связаны с земельным участком, на котором возведены, их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта;
- это отдельно стоящие (самостоятельные) объекты;
- это объекты, возведение которых закончено, и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению.
- Так, здания могут быть объектом арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке.*(33)
Предметом аренды могут быть и части зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседним. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения).
От здания (сооружения) необходимо отличать нежилое помещение, которое является частью соответствующего здания (сооружения).
Что касается размера арендной платы, то правила ее определения, предусмотренные п. 3 ст. 434 ГК, к рассматриваемому договору не применяются (т.е. размер платы может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги).
Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании здания (сооружения).
Она должна учитывать стоимость объекта аренды*(34), его технические характеристики, указанные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень благоустройства, удобство для коммерческого использования и т.д.).
Обычно арендная плата включает необходимость возмещения арендодателем амортизационных отчислений, налога на имущество и других платежей. В цену аренды входит не только плата за здание (сооружение), но и плата за пользование землей, на которой расположено здание или сооружение.
Стороны должны в обязательном порядке определить размер арендной платы, в противном случае договор не будет считаться заключенным.*(35)
Пункт 3 ст. 614 ГК закрепил норму, в соответствии с которой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Вместе с тем в указанной статье отмечается, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества.
Таким образом, не подзаконные акты, а именно закон может изменять минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.
Кроме того, п. 4 ст.
614 ГК закрепил право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу ст. 450 и ст. 451 ГК.
Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение договора путем обмена документами невозможно. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). С момента такой регистрации он считается заключенным.
До недавнего времени арбитражная практика неоднозначно подходила к решению вопроса о регистрации права, вытекающего из договора аренды.
В большинстве случаев суды полагали, что право аренды подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды.
Отсюда следовало, что государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших арендных прав на объект договора. Должен быть также предварительно осуществлен кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости.
Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И только после этого можно регистрировать договор аренды.
Существовала и прямо противоположная практика, отвергавшая изложенные подходы и базировавшаяся на необходимости регистрировать право аренды одновременно с договором аренды, заключаемым на срок более года.
Высший Арбитражный Суд РФ в Информационном письме от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» рассмотрел это противоречие и пришел к выводу, что «положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества.
Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст.
26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества». Отсюда следует, что право аренды зданий и сооружений, заключенной на срок менее года, не подлежит регистрации.
При регистрации же договора на срок год и более года он регистрируется вместе с правом аренды.
- До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.
- При аренде здания или сооружения арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята соответствующим зданием или сооружением и необходима для их использования.
- Здесь возможны две ситуации: когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда он не является таковым.
В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) обычно предусматривается и передача в аренду соответствующего земельного участка, на котором здание (сооружение) расположено. Арендатору земельный участок может быть передан и на ином праве.
Если же договор аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, то считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению.
Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю, то к арендатору здания (сооружения) перейдет то право на земельный участок, необходимый для нормальной эксплуатации здания (сооружения), которым обладал на него сам арендодатель.
Стороны договора аренды зданий и сооружений
Положения § 4 гл. 34 ГК РФ не устанавливают критериев, которым должны соответствовать стороны договора аренды зданий и сооружений, и не приводят описания их характеристик. Именно поэтому при определении правового статуса сторон такого соглашения стоит руководствоваться общими положениями гражданского законодательства.
Сторонами договора в данном случае, согласно ст. 606 ГК РФ, являются:
- Арендодатель — собственник сдаваемой в аренду недвижимости или иное лицо, которому предоставлено право на сдачу объекта в аренду (ст. 608 ГК РФ). В качестве арендодателя могут выступать граждане, организации, муниципальные образования, регионы страны, государство. Наличие прав на объект должно быть подтверждено документально, для чего собственнику необходимо представить выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на арендуемый объект. Лицо, обладающее полномочиями на подписание договора аренды, должно представить документ, подтверждающий факт их наличия (например, доверенность).
- Арендатор — лицо, получающее право на временное использование объекта недвижимости (ст. 606 ГК РФ). В его качестве может выступать физическое лицо, ИП, организация, госучреждение. Сторона соглашения обязана принять передаваемый ей объект недвижимости, своевременно вносить арендную плату, а также обеспечивать сохранность всех его характеристик.
Передача права на земельный участок, на котором расположен объект аренды
Одним из нюансов процедуры заключения рассматриваемого вида договоров является определение правил пользования землей, на которой расположена недвижимость. Поскольку недвижимое имущество неразрывно связано с земельным участком, на котором оно расположено, в аренду оно может быть передано только вместе с ним.
Правила перехода временного права на такой участок зафиксированы в ст. 652 ГК РФ:
- В общем случае право пользования передается арендатору одновременного со всеми правами на недвижимость, занимающую такой участок (п. 1).
- Если арендодатель обладает правом собственности на землю, на которой расположен объект недвижимости, арендатор получает право на ее аренду или иное право, позволяющее использовать участок в личных целях (абз. 1 п. 2).
- Если условия договора не определяют порядок передачи участка в аренду, право на его использование передается на все время действия арендного соглашения (абз. 2 п. 2).
- Получение согласия владельца земли на ее передачу арендатору не требуется, за исключением случаев, когда обратное установлено положениями договора, заключенного между арендодателем и собственником участка, или нормами действующего законодательства (п. 3).
- Если собственник земельного участка продал его во время действия договора аренды, арендатор вправе продолжать использовать этот участок до тех пор, пока не истечет срок действия договора (ст. 653 ГК РФ).