Схема оформления сделки купли-продажи недвижимости в Германии

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Схема оформления сделки купли-продажи недвижимости в Германии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.

Почему «генеральная» и какие она дает права?

Типовые доверенности на недвижимость:

• генеральные доверенности на приобретение недвижимости;
• генеральная доверенность без права продажи недвижимости;
• генеральная доверенность на ипотечную квартиру;
• генеральная доверенность на приватизацию квартиры;
• генеральная доверенность на переоформление квартиры.

Генеральная доверенность на недвижимость дает следующие права:

• Распоряжаться имуществом любым способом, в том числе проводить сделки купли-продажи в интересах владельца (для чего, собственно, она и оформляется).
• Решать от имени владельца любые вопросы, связанные с оформлением документов по этому объекту (в том числе связанных с технической паспортизацией, кадастром и т.п.)
• Генеральная доверенность на квартиру дает право оформлять правоустанавливающие документы и проводить операции по регистрации имущественных прав после завершения сделки.
• Выполнять прочие необходимые правовые действия.

На практике разовые и специальные доверенности могут применяться только для подготовки документов и выполнения прочих подготовительных работ, в то время как подписание договора купли-продажи квартиры или дома от имени владельца может выполняться только по генеральной доверенности.

Чтобы заключить сделку купли-продажи недвижимости, необходимо подготовить договор. Этим делом занимаются не только юристы, но также нотариус. Во время составления каждый пункт согласовывается со сторонами сделки. На это необходимо определенное время, обычно около одной недели. Договор обязательно должен быть составлен на немецком языке, но мы предоставляем своим клиентам перевод на русский язык, чтобы они поняли все его пункты, описывающие права и обязанности сторон сделки. Перед подписанием договора нотариус обязательно ознакамливается и дает свое согласие.

Назначается день сделки — термин. По немецкому законодательству вовсе не обязательно, чтобы обе стороны присутствовали для этого на встрече с одним нотариусом. Договор может быть подписан в разных немецких городах, у разных нотариусов. Сторону может представлять доверенное лицо. Именно поэтому возможно провести сделку дистанционно для покупателя. Однако после проведения сделки покупатель должен в течении двух недель обратиться в немецкое консульство по своему месту проживания и подтвердить действительность договора купли-продажи.

Обычно после подписания договора покупатель ждёт команды от нотариуса для перевода денег. Оплата за объект недвижимости может быть переведена, как напрямую на счёт продавца, так и на трастовый счет нотариуса. Это необходимо, если покупатель хочет как можно быстрее получить реальную возможность владения недвижимостью. В таком случае нотариус может передать ключи покупателю ещё до смены данных о собственнике в поземельной книги. В противном случае оплата не переводится продавцу, пока из поземельной книги не будут изъяты все возможные сведения о долгах и залоге для кредита.

Легализация доверенности полученной за границей

ПРИ ОБРАЩЕНИИ В КОНСУЛЬСКИЙ ОТДЕЛ НЕОБХОДИМО ПРЕДСТАВИТЬ ОРИГИНАЛ И КОПИЮ СТРАНИЦЫ С ПАСПОРТНЫМИ ДАННЫМИ ДЕЙСТВУЮЩЕГО РОССИЙСКОГО ЗАГРАНИЧНОГО ПАСПОРТА Легализация российских документов для использования за границей Предназначенные для использования за границей документы, составленные официальными органами Российской Федерации, должны быть легализованы, если иное не предусмотрено положениями международных договоров, отменяющих процедуру легализации, участниками которых являются Россия и государство, на территории которого эти документы будут использоваться.

Легализация российских документов для использования за границей обычно осуществляется по следующей схеме: 1) нотариальная контора на территории Российской Федерации заверяет копию документа и верность его перевода на иностранный язык; 2)

В случаях, когда граждане Украины за рубежом устраиваются на работу, поступают в учебные заведения, заключают брак, участвуют в создании юридических фирм — от них потребуется предоставить соответствующие украинские документы.

Для того, чтобы такие документы признавались и принимались к рассмотрению за границей, как правило, их необходимо легализовать. Такое же требование распространяется на иностранные документы, представляемые в Украине.К началу девяностых годов, с развитием активных связей между странами, общество уже не могла устроить жесткая и запутанная система консульской легализации официальных документов, унаследованная от предыдущих лет. И не удивительно, что одним из первых серьезных международно-правовых документов, к которым присоединилась суверенная Украина, стала Гаагская конвенция от 5 октября 1961 года, упрощающая требования к легализации официальных иностранных документов.

Функции нотариуса в Германии

В Германии нотариусы очень важны для повседневной деятельности. Все имущественные сделки должны скрепляться подписями и печатями в офисе нотариуса (§ 311b Гражданского кодекса ФРГ).

Нотариус в Германии хоть и обладает государственной должностью, зачастую является самостоятельным субъектом правовых отношений.

В отличие от юристов и адвокатов, нотариус должен объективно, независимо и беспристрастно оценивать сделку, по отношению ко всем участникам. При этом он обязуется хранить все материалы дела в тайне.

Нотариус составляет проекты Договоров в соответствии с законодательством Германии и даёт юридические консультации в отношении Договора. Он зачитывает вслух Договор в присутствии всех соответствующих сторон. Договор подписывается всеми сторонами и скрепляется печатью нотариуса. При этом нотариус должен убедиться, что все участники сделки, включая иностранных представителей, не владеющих немецким языком, ознакомлены с текстом документа. Для этой цели мы приглашаем переводчика.

Ответственность после покупки жилья

Одной из главных обязанностей каждого собственника недвижимости, независимо от его гражданства и наличия ВНЖ в Германии, считается оплата коммунальных платежей и налогов. В стране очень строго отслеживают всех должников. Иногда небольшая задолженность может послужить причиной внушительного штрафа, а в худшем случае закончиться отказом в продлении визы или приведет к лишению статуса ВНЖ. Кроме того, образовавшийся долг будет записан в поземельной книге, что может послужить поводом для принудительной продажи жилья на аукционе.

Важно помнить! Граждане России, являющиеся ее резидентами, то есть, проживающие на российской территории более полугода, обязаны ставить в известность налоговые службы о наличии счетов в зарубежном банке или создании юридического лица. А это иногда является обязательным требованием при совершении сделки по недвижимости.

Нужна ли помощь риелтера в Германии?

Единственным, чье участие в процессе проведения сделки по недвижимости является обязательным – это нотариус. Клиент может самостоятельно заниматься выбором объекта для покупки. Однако без знания языка и местных законов иностранцам бывает непросто пройти все этапы сделки, поэтому многие из них обращаются за помощью в риелтерские компании.

Статистика утверждает, что российские покупатели составляют едва ли не самую многочисленную группу среди всех инвесторов. Не удивительно, что во многих агентствах по недвижимости часто встречаются русскоговорящие сотрудники. Для того, чтобы получить помощь риелтера, совсем необязательно ехать в Германию. Многие компании по недвижимости имеют свои филиалы на территории России, например, в Москве или Санкт-Петербурге.

В случае, когда заключается договор с риелтером, сопровождение покупателя во время сделки обеспечивается с момента выбора объекта до получения свидетельства о собственности. Обязанностями агента по недвижимости являются:

• помощь в оформлении документов;
• консультации при выборе недвижимости;
• ведение всех переговоров;
• помогает в решении всех банковских вопросов.

Важно знать! В Германии запрещена риелтерская деятельность без лицензирования. Обращаясь за помощью, обязательно уточните у специалиста – имеется ли у него разрешение на занятие подобной деятельностью.

В Германии не существует каких-либо ограничений при покупке недвижимости гражданами России и стран СНГ. Только при оформлении недвижимости на юридическое лицо обязательно требуются доказательства законной деятельности компании, поэтому придется обращаться в Торговую Палату.

Любую сделку по недвижимости можно проводить без риелтера, но участие нотариуса – обязательно, так как он является ключевым звеном сделки. Нотариус является гарантией чистоты сделки и безопасности, все транзакции проводятся только через него.

Купленная недвижимость не является основанием для оформления ВНЖ, но у собственника появляется право на получение мультивизы, гарантирующей пребывание в стране в течение 90 дней в каждом полугодии.

Если проводится обычная процедура покупки, то на ее проведение потребуется от двух до 4 месяцев.

Оформить доверенность в консульстве

Есть и более простой порядок оформления доверенности за пределами России, но все зависит от государства, на территории которого находится доверитель. Надо отметить, что в странах — участниках Конвенции о правовой помощи по гражданским, семейным и уголовным делам 1993 года оформляются доверенности без дополнительной легализации.

Список стран — участников данной Конвенции опубликован на официальном сайте МИД России, туда входят Азербайджан, Армения, Беларусь, Грузия, Казахстан и ряд других стран (12 государств). На этом же сайте размещен список государств, с которыми Российская Федерация заключила договоры о правовой помощи, предусматривающие отмену легализации (26 стран).

Для доверенностей, выданных в этих государствах, достаточно только перевода ее на русский язык, а перевод удостоверить у нотариуса.

Кроме того, есть возможность оформить доверенность в консульстве. За выдачей доверенности и ее удостоверения в соответствии с требованиями действующего российского законодательства россиянин может обратиться к уполномоченному должностному лицу консульского учреждения Российской Федерации, расположенного на территории соответствующего государства. Такая доверенность, выданная консулом Российской Федерации, имеет ряд преимуществ:

• приобретает силу сразу после удостоверения;
• полностью приравнивается к нотариально удостоверенной доверенности;
• будет соответствовать требованиям российского законодательства;
• не потребует перевода;
• может быть проверена на подлинность.

Рынок недвижимость Германии – редкий для Европы феномен. За последнее десятилетие стоимость местных квадратных метров неуклонно увеличивалась. С 2008 года – когда немецкие квартиры были намного дешевле, чем недвижимость в соседних европейских странах – сюда начали активно приходить иностранцы, в том числе, из СНГ. Они скупали объекты преимущественно в инвестиционных целях. А в последние пару лет тренд изменился: сами немцы, которые долго считались «нацией арендаторов», все чаще покупают недвижимость для собственного пользования. Местный спрос поддержала доступная ипотека и общее улучшение экономической ситуации в стране.

Любовь Баумгертнер: В крупных городах рост цен не прекращается. Клиенты, купившие недвижимость в Берлине пять лет назад, в 2015 году смогут ее продать в два раза дороже. Особенно стоимость квартиры повышается после выселения из нее арендатора. В этом случае цену можно сразу поднимать примерно на 20%, а при выселении жильца, снимавшего недвижимость более 20 лет по очень низким арендным ставкам, — на все 30-50%.

В мелких же городах цены не поменялись, поэтому перепродать недвижимость удается только по цене покупки или, в лучшем случае, вернуть средства, потраченные на покупку и дополнительные расходы. Зато при удачной сдаче внаем такая недвижимость приносила приличный ежегодный доход, и владельцы имели возможность заработать на аренде.

Не стоит забывать о налогах. При продаже недвижимости в Германии платится так называемый спекулятивный налог – он начисляется не на всю сумму, а только на прибыль, полученную в сделке. Избежать этого сбора могут собственники, которые владели квартирой более 10 лет или использовали ее исключительно для собственного проживания. Минимальная ставка для иностранцев составляет 25%.

Любовь Баумгертнер: Большинство расходов ложится на плечи покупателя. Услуги маклера оплачиваются по предварительной договоренности либо покупателем, либо пополам, либо продавцом. Расходов на поездку в Германию можно избежать путем оформления доверенности или же достаточно приехать только на один день на подписание договора купли-продажи.

При составлении доверенности на совершение сделки по купле-продаже недвижимости необходимо придерживаться установленных по закону правил. Форма такого документа не имеет строго установленных критериев, но некоторые аспекты носят обязательный характер. Доверительная бумага содержит в себе:

1. Дата составления бланка.
2. Населенный пункт, в котором она оформляется.
3. Сведения о доверителе – ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и/или проживания, иное.
4. Данные о продаваемой жилплощади – адрес нахождения, регистрационные сведения, площадь, этажность, количество комнат и т.д.
5. Информация о доверенном лице – ФИО, сведения из паспорта, место жительства и др.
6. Подробное описание полномочий, которые передаются поверенному.
7. Срок действия документа.
8. Подписи обеих сторон, хотя доверенное лицо может и не подписывать бланк.
9. Нотариальное заверение подлинности.

Как оформить доверенность в Турции?

Вы можете оформить доверенность Турции у любого нотариуса. Процесс займет около 2 часов, доверенность должна быть заверена нотариусом на территории Турции.

Иностранцам, не знающим турецкий язык, понадобится присяжный переводчик, с которым официально сотрудничает нотариальная контора. Его ожидание займет не более 15 минут: как правило, они работают вместе недалеко друг от друга.

За границей функции нотариуса могут выполнять турецкие консульства и посольства, но для этого требуется предварительная запись на прием. При оформлении доверенности присутствие адвоката не требуется. Вам могут понадобиться паспортные данные доверенного лица, ваш паспорт и в некоторых случаях ваша фотография.

Турция является страной-участницей Гаагской конвенции об апостиле. Если ваша страна также подписала эту конвенцию, вы можете обратиться к любому местному нотариусу в своей стране для оформления доверенности. Агент по недвижимости может предоставить вам шаблон-образец, где прописаны необходимые полномочия.

После получения доверенности в своей стране, вам необходимо апостилировать эту доверенность в уполномоченных органах. Важным моментом является то, что некоторые доверенности на территории Турции имеют юридическую силу только при наличии фотографии в документе. Пожалуйста, попросите своего местного нотариуса добавить вашу фотографию в доверенность в соответствии с требованиями.

* Апостиль – международная стандартная форма подтверждения подлинности документов, позволяющая использовать их законно в другой стране.

Разрешение правительственной комиссии требуется для сделок с недвижимостью

В большей степени 81-ый Указ Президента и 295-ое Постановление Правительства затронули сделки физических лиц связанных с недвижимостью. Теперь для продажи квартиры, дома, земельного участка и даже доли в каком-либо недвижимом имуществе обязательно требуется разрешение от Минфина РФ.

При этом стоит заметить, что новые требования распространяются не только на те сделки в которых участвую лица имеющие гражданство «недружественного государства», но и на сделки, в которых участвуют граждане России, которые имеют вид на жительство в таком государстве, либо преимущественно там проживают (более 180 суток в течении календарного года).

Проверяется наличие иностранного гражданства, либо вида на жительство сначала нотариусом, а потом регистрирующим органом (Росреестр). Но вся их проверка заключается в том, что Вас спросят — есть ли второе гражданство или вид на жительство. Так же появилось новое требование — указывать в договоре купли продажи на отсутствие у стороны сделки гражданства, либо вида на жительства «недружественного государства». Каких-либо санкций за предоставление недостоверной информации пока законом не предусмотрено. В теории, если в дальнейшем выясниться, что сторона сделки скрыла факт наличие второго гражданства или вида на жительство, сделку можно будет признать недействительной.

Виды доверенностей по сделкам с собственностью: стоимость, особенности

Документ имеет ряд классификаций и категорий. С ними следует ознакомиться заранее, учитывая, что последствия оформления некоторых из них могут быть самыми плачевными.

Основная классификация.

1. Безотзывные доверенности. Как правило, применяются в рамках деятельности ИП. По нормам ст. 188.1 ГК РФ, выдаются для обеспечения исполнения обязательств. Отмена документа невозможна, пока не закончится срок ее действия. Иногда в тексте прописываются специальные условия отмены.
2. Обычные доверенности. Они предоставляются на определенный срок, могут отменяться по заявлению доверителя. Заключаются юридическими или физическими лицами. Существуют разные виды: специальная, разовая или генеральная.

Может заключаться у любого нотариуса, если она предполагает свободу действий в РФ, предоставляться под разные цели:

• управление имуществом с или без права продажи;
• Отчуждение имущества;
• получение средств на имя доверителя;
• сбор документов;
• представление интересов в разных организациях;
• получение кредитов на имя доверителя;
• проведение банковских операций;
• представление интересов в суде.

На сколько делается документ

Определяя этот параметр, надо помнить, что выписанная доверенность не лишает собственника права самостоятельно выполнять рассмотренные выше действия с объектом недвижимости. При этом одновременное совершение сделок предотвращается унифицированным порядком госрегистрации. Если собственник и поверенный одновременно продадут жилье разным людям, регистрация прав в ЕГРН будет приостановлена до выяснения ситуации.

Как правило, нотариусы предлагают оформлять генеральную доверенность на три года. Если не указать в тексте конкретный предельный срок действия, он прекращается через 12 месяцев. Упомянутая в стандарте дата подписания указывается обязательно. Без нее документ не будет действительным.

Важно! Бессрочные документы такой категории в нотариальных конторах оформляют неохотно. В подобных ситуациях увеличиваются подозрения в совершении неправомочных мошеннических операций.

В зависимости от намерений и интересов заинтересованного человека, различают три основных разновидности доверенности на приватизацию:

1. Одноразовые
   – оформляются на выполнение одной операции (например, для передачи пакета бумаг в регистрирующую организацию) либо на получение одного вида документации. Срок действия ограничен и исчисляется одними сутками или даже парой часов.
2. Специальные
   – уполномочивают представителя оформить всю необходимую документацию, заполнить все бланки, но не дают право на полное проведение сделки. Для получения итоговых выписок требуется личное присутствие заявителя.
3. Генеральные доверенности
   – позволяют доверенному полностью провести процесс приватизирования, начиная со сбора бумаг и заканчивая получением готовой выписки. Присутствие заявителя требуется только один раз, в момент подписания доверенности и ее заверения. Все остальные действия выполнит за него поверенный.

Независимо от разновидности доверенности, представителем заинтересованного гражданина может быть любой человек. К нему предъявляют только два требования:

• дееспособность;
• достижение совершеннолетия.

Разовая или генеральная — что выбрать

Выбор гражданина здесь будет зависеть от ситуации и его желаний. Разовая используется зачастую при наличии точных сведений о заключаемой сделке (адрес квартиры, характеристика). Собственник и оформляет у нотариуса документ, позволяющий доверенному лицу совершить действия лишь 1 раз по отношению к конкретному объекту недвижимости.

Генеральная используется в ситуациях, когда существует некая неопределенность:

• нет сведений о месте нахождения той или иной квартиры;
• о владельце или покупателе;
• о стоимости.

Генеральный документ наделяет поверенного полномочиями, позволяющими проявить некую свободу для достижения цели – совершения сделки с квартирой. Оба варианта в любой момент владелец может отозвать (отменить) при отсутствии желания продолжать сотрудничать с доверенным лицом или наоборот, появлении желания совершить сделку самостоятельно – это его законное право.

Похожие записи:

• В какие страны можно выезжать сотрудникам МВД в 2024 году
• Имущественный вычет в 2023 году: изменения и разъяснения
• Как происходит оплата периода нетрудоспособности через центр занятости