Пошаговая инструкция по открытию агентства недвижимости
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Пошаговая инструкция по открытию агентства недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кaк oткpыть pиэлтopcкyю фиpмy, кoтopaя нaчнeт пpинocить дeньги в ближaйшee вpeмя? Бeз дoлжнoгo плaниpoвaния — никaк. Чтo имeннo дoлжeн включaть типoвoй бизнec-плaн pиэлтopcкoгo aгeнтcтвa? Paccмoтpим глaвныe пoзиции.
Шaг 2. B чeм бyдeт фишкa?
Bыгoднo ли oткpыть aгeнтcтвo нeдвижимocти пo apeндe квapтиp? Cтoит ли oткpывaть aгeнтcтвo кoммepчecкoй нeдвижимocти? Oт чeгo oжидaть нaибoльшeй пpибыли? Чтoбы oтвeтить нa эти вoпpocы, дaвaйтe paccмoтpим вce вoзмoжныe нaпpaвлeния paбoты бyдyщeгo aгeнтcтвa, a тaкжe pяд ycлyг, кoтopыe нe тoлькo пpинecyт бизнecy дoпoлнитeльный дoxoд, нo и cтaнyт eгo кoнкypeнтным пpeимyщecтвoм.
Нaчнeм c ocнoвныx ceгмeнтoв pынкa. B зaвиcимocти oт нaзнaчeния oбъeктa pынoк дeлитcя нa жилyю, кoммepчecкyю и пpoмышлeннyю нeдвижимocть. Taкжe выдeляют нeзacтpoeнныe зeмeльныe yчacтки и нeдвижимocть cпeциaльнoгo нaзнaчeния (вpoдe цepквeй и aэpoпopтoв). B зaвиcимocти oт видa coбcтвeннocти paзличaют пepвичный и втopичный pынки нeдвижимocти: к пepвoмy oтнocятcя нoвocтpoйки, кo втopoмy — oбъeкты, y кoтopыx yжe был coбcтвeнник.
B зaвиcимocти oт клacca жилaя нeдвижимocтьдeлитcя нa экoнoм-, кoмфopт-, бизнec-, пpeмиyм- и элит-ceгмeнты. Нo нe бyдeм yглyблятьcя в этy клaccификaцию: oтмeтим тoлькo, чтo экoнoм-клaccy cвoйcтвeннa типoвaя зacтpoйкa, нeбoльшaя плoщaдь и yдaлeннocть oт цeнтpa, a элитнoмy — индивидyaльный apxитeктypный пpoeкт, дopoгиe cтpoймaтepиaлы, выcoкиe пoтoлки и пoдзeмный пapкинг. Нy a ecли гoвopить нeпocpeдcтвeннo o типax oпepaций, тo выдeляют pынoк apeнды нeдвижимocти (cюдa вxoдят дoлгocpoчнaя, кpaткocpoчнaя и пocyтoчнaя apeндa) и ee пpoдaжи.
Нaибoлee вocтpeбoвaннaя ycлyгa нa pынкe нeдвижимocти — кyпля и пpoдaжa квapтиp. Meнee пoпyляpны кyпля и пpoдaжa кoммepчecкoй и зaгopoднoй нeдвижимocти, eщe мeньший cпpoc нaблюдaeтcя нa apeндy квapтиp. Кaк пpaвилo, мeньшe вceгo пpибыли пpинocит apeндa зaгopoднoй нeдвижимocти.
К ycлyгaм, кoтopыe мoгyт oкaзывaть pиэлтopcкиe aгeнтcтвa, oтнocятcя кoнcyльтaции cпeциaлиcтoв, пoиcк пpoдaвцa и пoкyпaтeля, пepeвoд пoмeщeния из жилoгo фoндa в нeжилoй, пoдгoтoвкa пoлнoгo пaкeтa дoкyмeнтoв, cpoчный выкyп нeдвижимocти, юpидичecкoe coпpoвoждeниe cдeлки, пoмoщь в пoлyчeнии кpeдитa и oфopмлeнии ипoтeки, oцeнкa нeдвижимocти, пepeкpeдитoвaниe, oфopмлeниe пoлиca cтpaxoвaния и мнoгoe дpyгoe.
Чeм бoльшe ycлyг вы гoтoвы пpeдocтaвить, тeм вышe вaш aвтopитeт, тeм бoльший штaт coтpyдникoв вaм пoнaдoбитcя и c тeм бoльшим чиcлoм бaнкoв и зacтpoйщикoв вaм нeoбxoдимo бyдeт нaлaдить coтpyдничecтвo. Этo нeпpocтo, нo ecли вы вce-тaки нaчнeтe пpивoдить людeй к пapтнepaм пo бизнecy, тo cмoжeтe нe тoлькo oбecпeчить дoпoлнитeльныe cкидки или выгoдныe ycлoвия кpeдитoвaния cвoим клиeнтaм, нo и зapeкoмeндoвaть ceбя в кaчecтвe пpoфeccиoнaлoв cвoeгo дeлa.
Bпpoчeм, мoлoдoe aгeнтcтвo впoлнe мoжeт cпeциaлизиpoвaтьcя лишь нa нecкoлькиx нaпpaвлeнияx paбoты c нeдвижимocтью: этo тoт caмый cлyчaй, кoгдa лyчшe мeньшe, дa лyчшe. Pacшиpить cпeктp ycлyг никoгдa нe пoзднo.
Что нужно знать перед открытием агентства недвижимости
Основными направлениями работы риэлторских компаний являются следующие:
- Долгосрочная аренда
- Краткосрочная аренда
- Посуточная аренда
- Покупка и продажа недвижимости
При создании бизнеса с нуля выберите определенную сферу, в которой планируете предоставлять услуги: жилой фонд, коммерческая недвижимость, загородные дома, недвижимость за рубежом, аренда квартир.
В идеале необходимо провести маркетинговое исследование и понять, какие услуги востребованы на рынке в вашем городе. Многие риэлторские фирмы предоставляют помимо основных целый ряд дополнительных услуг, которые зачастую приносят существенную часть прибыли:
- Консультации юриста, специализирующегося на недвижимости
- Согласование перепланировки объекта
- Перевод помещения из жилого фонда в нежилой
- Мероприятия, направленные на повышение взаиморасчетов покупателя и продавца
Шаг 2. Регистрация бизнеса
После того, как форма ведения бизнеса выбрана, предпринимателю необходимо открыть расчетный счет в банке, в таком случае ему не придется использовать в работе кассовый аппарат. При регистрации агентства недвижимости, предпринимателю рекомендуется использовать следующие коды ОКВЭД:
- Код 68.31.1 — посреднические услуги при купле-продаже недвижимости;
- Код группы 68.31.2 — посреднические услуги при аренде жилых и коммерческих помещений;
- Код 68.31.3 — консультационные услуги при купле-продаже недвижимости;
- Код 68.31.4 —консультационные услуги при аренде недвижимого имущества.
Также, предпочтительно изготовить печать, поскольку скрепленному печатью договору клиент относится с большим доверием, чем к договору без печати. Лицензия для предоставления посреднических услуг по продаже и аренде недвижимости не нужна.
Шаг 4. Выбор и покупка оборудования для открытия агентства недвижимости
Для запуска агентства недвижимости потребуется совсем немного – обустроить офис. При выборе мебели и интерьерных изделий стоит понимать, что оформляется офисное помещение. Классика – вот лучший стиль оформления, которому доверяют на протяжении веков. Стол, шкаф, диван, полка должны быть подобраны в одном стиле. Минимализм и строгость должны присутствовать в приемной. Также потребуется стандартный набор офисной техники: компьютер, сканер, принтер, телефон.
На покупку различной мебели для обустройства офиса (столы, стулья, шкафы, стеллажи и прочая мебель) предпринимателю придется потратить в районе 200 000 рублей. Покупка компьютеров на 6 сотрудников обойдется еще в 150 000 рублей.
Таким образом, на покупку оборудования для обустройства офиса агентства недвижимости необходимо выделить 350 000 рублей.
Выбор офиса для нового агентства
Следующий ответ на вопрос: как организовать агентство недвижимости с нуля, заключается в том, что необходимо правильно выбрать офис. Можно выделить несколько факторов хорошего помещения:
- Следует отдавать предпочтение людным местам, причем необязательно в центре города;
- Если позволяют финансы, то желательно сразу выкупить помещение. В первую очередь это способствует быстрому уровню повышения престижа, а также предоставляет возможность самостоятельно, с учетом личных предпочтений, пожеланий, а также фирменного стиля, провести переоборудование в любое удобное время. Плюс к этому наличие собственного офиса делает компанию более презентабельной в глазах потенциальных инвесторов;
- В помещении обязательно должен быть установлен стационарный телефон, поскольку короткий номер агентства проще запомнить клиентам. Если установить городской телефон нет возможности, то можно воспользоваться сотовым телефоном с городским номером.
- Отдельным пунктом при ответе на вопрос: как организовать агентство недвижимости, лежит рекламная кампания. Именно этот процесс позволяет быстро и качественно создать клиентскую базу.
Среди основных этапов проведения подобного процесса выделяют:
- Точное определение требуемой информации;
- На начальном этапе лучше отдавать предпочтение объектам, имеющим достаточный уровень ликвидности в сочетании с приемлемой стоимостью (дабы заинтересовать большое количество граждан из разных социальных слоев);
- Если основная сфера работы это жилой фонд, то в рекламе должна быть информация о том, возможно ли оформить кредит или ипотеку;
- Акцентирование на сильных сторонах, как самого агентства, так и реализуемого им недвижимого имущества (месторасположение, наличие и уровень развития инфраструктуры, этажность строений, тип дома и т.п.).
Большим плюсом будет использование: растяжек по городу, СМИ, рекламных объявлений, расположенных на досках, и буклетов, раздаваемых в людных местах.
Пошаговый план открытия агентства недвижимости
- Выбор направления деятельности риэлторского агентства, аналитика региона, особенностей рынка недвижимости, подготовка бизнес-плана и финансовых расчетов.
- Подбор и обучение персонала, выбор офисного помещения.
- Регистрация компании. Заключение и подписание договоров с персоналом и арендодателем.
- Приобретение необходимых мебели, офисного оборудования, программного обеспечения, оснащение рабочих мест.
- Создание сайта, запуск рекламной компании. Продвижение агентства.
- Работа с клиентской базой, партнерами, контрагентами, государственными структурами. Пошаговая реализация стратегии развития.
Вы, как руководитель будущего предприятия, еще на самом раннем этапе должны определиться, какой будет организационная структура вашего предприятия, какие масштабы дела вы планируете охватить, как далеко вы готовы зайти.
Одной идеи здесь будет недостаточно – важно четко понимать, что примерно полгода от начала работы вы будете вкладывать крупные суммы в рекламу и раскрутку главного офиса вашего предприятия, и только потом начнете получать прибыль от своей работы.
Чтобы открыть агентство недвижимости, важно просчитать все возможные риски. Именно первые полгода существования фирмы являются ключевыми, и уже на этом этапе будет ясно, станет ли организация процветать, или исчезнет так же, как и десятки других.
Основными направлениями работы риэлторских компаний являются следующие:
- Долгосрочная аренда
- Краткосрочная аренда
- Посуточная аренда
- Покупка и продажа недвижимости
При создании бизнеса с нуля выберите определенную сферу, в которой планируете предоставлять услуги: жилой фонд, коммерческая недвижимость, загородные дома, недвижимость за рубежом, аренда квартир.
При подборе персонала важно сразу же определять, чем будет заниматься в вашей компании конкретный человек. В отдел продажи недвижимости брать новичков, людей без опыта – большой риск. Это довольно специфическая деятельность, и только через опыт можно достичь высокого уровня профессионализма.
А вот в отдел аренды можно взять способного и желающего работать сотрудника, даже если опыта он пока не имеет. Из всей риэлторской деятельности аренда – самая легкая сфера, и часто продажниками становятся только после того, как поработали в отделе аренды. Если сотрудник, занимающийся арендой, еще может чего-то не знать или не уметь (ведь он только набирается опыта), то продавцу это непростительно.
Руководитель компании должен понимать, насколько важным аспектом в успешности бизнеса является профессионализм и квалификация сотрудников. Полезно время от времени проводить семинары, позволяющие персоналу повысить свои навыки и укрепить знания.
Особенности и нюансы открытия
В 55% случаев для открытия бизнеса будущему предпринимателю потребуется взять займ у банка, так как сумма, требуемая на открытие, имеется не у всех. Рекомендуется все же накопить первоначальный капитал, так как банки очень неохотно или под большие проценты, что не выгодно новичку в предпринимательстве, выдают средства под открытие агентств по работе с различного вида или класса недвижимостью, поскольку выбранная сфера деятельности требует от бизнесмена довольно серьезных финансовых вложений в течение длительного, до 6-12 месяцев, промежутка времени.
Перед тем как официально объявить о начале деятельности, следует определиться со списком оказываемых клиентом услуг.
Существуют несколько направлений для последующий работы:
- Помощь в покупке и продаже жилой недвижимости;
- Помощь в съеме или аренде жилья;
- Работа с недвижимостью производственного направления.
Также можно совмещать несколько направлений, тем самым повышая возможность получения прибыли за счет увеличения количества обращений. Популярное направление – работа со вторичным жильем. Его можно предлагать в качестве арендного или подбирать варианты на продажу. Со временем можно переходить на работу с различными типами земельных участков. Не стоит упускать из вида и разные виды коммерческой недвижимости, так как бизнес – направление очень популярно в этом сегменте деятельности. Фирма для получения дополнительного дохода может оказывать юридические консультации, также помогать в оформлении документации, в том числе на перепланировку имеющейся у клиента квартиры. Не менее часто люди обращаются за тем, чтобы произвести перевод объектов в нежилой фонд и обратно.
Также очень важно учитывать при формировании доходности будущего бизнеса (при написании финансовой части бизнес – плана), что основным источником дохода для агентств являются проценты от проведенной сделки. В 95% случаев они равны 6-7 %. Допускается возможность установления фиксированной ставки за оказанные услуги. В случае успешного развития доходность компании будет равна 300000 рублей в месяц и более.
Открыть представительство компании, то есть основной офис, рекомендуется в людном месте, чтобы обеспечить узнаваемость бренда и названия, а также снизить затраты на рекламную компанию в дальнейшем. Очень важно помнить, что не всегда это должен быть центр города, так как здесь вероятность конкуренции будет выше. Правильное решение – открытие офиса в жилом секторе. Это поможет не только привлечь клиентов, но и найти непосредственно объекты недвижимости, с которыми и предстоит работать.
Задумываясь на тем, что лучше для предпринимателя – аренда помещения под офис или приобретение в собственность, необходимо учитывать несколько факторов – если имеется собственный дом или квартира, то можно сделать офис там, тем самым снизив затраты. Если же свободного личного помещения нет, то на первоначальном этапе деятельности оптимальным решением станет аренда. В дальнейшем можно приобрести недвижимость в собственность.
Риски и трудности бизнеса
Любой бизнес не застрахован от возможных рисков. Просчитать их все не представляется возможным, но наиболее вероятные учитывать в процессе продумывания стратегии будущей работы необходимо. В случае с недвижимостью наиболее явной проблемой является высокая конкуренция в выбранном сегменте. Также к рискам (минусам) деятельности, которые следует учитывать и по возможности стараться обходить, относят:
- отсутствие стабильности спроса на оказываемые услуги (именно поэтому их список следует постоянно расширять);
- высокую вероятность мошенничества со стороны клиентов или работающих в агентстве риэлторов (чтобы избежать этого, следует тщательно изучать данные о человеке, принимаемом на работу);
- высок риск остаться без процентов от сделки и, соответственно, без прибыли после заключения и проведения сделки.
Для того чтобы гарантировано избежать возможных рисков, в штат будущей или действующей компании рекомендуется нанять дополнительно еще и опытного, а лучше всего, практикующего юриста. Этот шаг необходим, так как знание всех необходимых законов поможет начинающему бизнесмену избежать многих финансовых проблем, которые на старте могут оказаться для выбранной деятельности фатальными или повлечь серьезные проблемы в деятельности на этапе сбора клиентской базы.
Преимущества и недостатки
При открытии любого бизнеса следует оценить рынок и отметить все преимущества и недостатки данного предприятия. Риэлторское агентство обладает рядом преимуществ:
- не нужно больших финансовых вложений;
- не нужно приобретать офис с большой площадью и много оборудования;
- при правильной организации бизнеса он будет приносить большой доход;
- любая сделка с недвижимостью приносит хорошую прибыль;
- вам нет необходимости нанимать сотрудников со специальным образованием, главное — это коммуникативные качества;
- не является сезонным бизнесом.
Но, как и у любого бизнеса, у данного направления есть и недостатки:
- нестабильность;
- ваша прибыль зависит от того, насколько эффективно работают ваши сотрудники;
- риэлторы могут заключать сделки и за пределами работы, пользуясь клиентской базой фирмы;
- клиенты могут не оплатить услуги;
- высокая конкуренция.
Поэтому вам нужно проанализировать рынок, составить четкий бизнес-план и уже после этого заниматься открытием и развитием вашего предприятия. Как открыть агентство недвижимости? Для этого вам нужно зарегистрировать ваше предприятие и подобрать нужное помещение.
Найдя подходящее помещение, нужно сделать косметический ремонт. Интерьер должен соответствовать общей концепции вашей компании. Необходимо оформить зону ожидания — поставить удобный диван, столик, на котором будут располагаться буклеты с интересными предложениями по недвижимости.
Лучше всего оформлять помещение в светлых теплых тонах. Можете добавить несколько ярких акцентов. Не нужно использовать слишком официальный стиль — клиент должен чувствовать себя комфортно. Также оформите стойку с информацией о вашем агентстве и другой полезной информацией о сфере недвижимости.
Также вам нужно оформить рабочие места для сотрудников. Стол, удобные стулья — специалистам и клиентам должно быть комфортно. Также вы можете воспользоваться услугами дизайнера, который сможет создать красивый и оригинальный интерьер. Кроме атмосферы комфорта клиент также должен понимать, что он пришел в серьезную компанию и получит качественные услуги.
Лучше всего, если вы сможете сделать несколько отдельных кабинетов. Большинство клиентов чувствуют себя увереннее, когда общаются только со специалистом, когда нет других людей. И риэлтору так проще общаться и предлагать услуги компании клиенту.
Как правильно составлять объявление?
Чтобы у вашего агентства появились клиенты, вы должны привлечь их интересным объявлением об объекте недвижимости. Не нужно при его составлении упражняться в оригинальности — текст должен быть информативным. Поэтому вам нужно указать все важные данные об объекте недвижимости.
Это адрес, количество комнат, что имеется из мебели и техники. Также обязательно добавьте пожелания владельцев квартиры. Это упростит поиск клиентов. И конечно, фотографии в хорошем качестве. И это должны быть не просто картинки из Интернета, а реальные фото рекламируемого объекта недвижимости.
Некоторые не указывают в объявлении о том, что это — агентство недвижимости. Потому что некоторые люди не хотят платить за услуги риэлтора. А когда они позвонят, то все зависит от профессионализма специалиста. Другие компании сразу отмечают, что это риэлтор, и указывают стоимость своих услуг. Правильно составленное объявление — это основная составляющая успеха вашего агентства. Размещать их нужно на различных сайтах в разделе «Недвижимость». Также можно некоторые варианты разместить на сайте вашей организации.
Оформление документов
Регистрация риэлтерской конторы возможна в форме юридического лица или индивидуального предпринимателя (ИП). Чаще всего бизнесмены, работающие с недвижимостью, оформляют статус ООО (общество с ограниченной ответственностью). С организационной и финансовой точек зрения, это оптимальный вариант правовой формы проекта. Чтобы открыть риэлторское агентство в форме ООО, потребуются следующие документы:
- Протокол о создании общества
- Устав организации
- Оригиналы и ксерокопии паспортов учредителей
- Заявление о гос. регистрации юр. лица
- Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины (4 000 рублей)
Сотрудники предприятия
Прибыльным агентство недвижимости могут сделать профессиональные риэлторы. В штате нужны агенты и менеджеры. Первые будут искать клиентов и заключать сделки с недвижимым имуществом, вторые — организовывать работу агентов и контролировать заключение сделок. Бухгалтера и юриста держать в штате необязательно, в большинстве случаев целесообразнее пользоваться услугами аутсорсинговых агентств. Администратор и секретарь понадобятся только крупным конторам.
Риэлторы, как правило, работают по сдельной зарплате, но можно предложить сотрудникам и «оклад плюс проценты». В среднем вознаграждение агента по недвижимости составляет 50%, но в отдельных случаях это значение может доходить и до 90% за сделку. Здесь работает правило: чем крупнее фирма, тем меньше процент. Владелец риэлторского бизнеса сам может быть агентом, юристом или бухгалтером. Это позволяет снизить расходы на персонал. Но чтобы быстро «встать на ноги», руководителю нужен опыт работы, определённые знания, связи и база данных объектов недвижимости.