Выделение долей детям по материнскому капиталу: все нюансы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение долей детям по материнскому капиталу: все нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.
Права супругов при покупке недвижимости
В Росреестре уточнили, что оформить совместно нажитую в браке недвижимость можно:
- на одного из супругов. При этом даже если законным владельцем будет зарегистрирован один супруг, оформленная на него недвижимость будет считаться совместной собственностью супругов;
- в общую совместную собственность супругов;
- с выделением долей супругов в соответствии с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества.
В каких случаях необходимо отчуждение имущества
Выделение доли ребенку обязательно при:
продаже имеющегося жилья;
оформлении кредита на недвижимость, при участии в долевом строительстве;
покупке жилья на средства материнского капитала.
Подробнее рассмотрим каждый вариант.
При продаже недвижимости, собственником или долевым участником которой является ребенок, требуется получить соответствующее разрешение органов опеки. Супруги получают согласие, только если в новой квартире или доме детям будут выделены квадратные метры. На других условиях продать жилье не удастся.
Кредит предоставляется под залог имеющейся недвижимости.
На срок до 20 лет
До 70% от стоимости имеющейся недвижимости
При покупке недвижимости в кредит ребенку можно сразу выделить долю в ипотечной квартире. Однако не все банки готовы принять такие условия, поскольку в последующем не исключены проблемы с реализацией объекта. В этом случае дети могут стать собственниками сразу после погашения кредита.
Важно помнить, что в соответствии с ФЗ №256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» доли необходимо выделить в течение 6 месяцев после снятия обременения. Смягчить решение банка позволит предоставление в залог собственной недвижимости или оформление на ребенка другой собственности.
При приобретении жилья, находящегося на этапе строительства, несовершеннолетние могут быть включены в договор долевого участия. После подписания акта приема-передачи появляется возможность оформить право собственности на жилплощадь. При строительстве частного дома от родителей требуется выделить также часть земельного участка.
При задействовании материнского капитала выделение долей является обязательным. Органы опеки дадут разрешение на оформление сделки, если при составлении договора не были ущемлены права ребенка. Поэтому с отчуждением имущества следует определиться до подачи заявки на кредит.
Однако оно невозможно, пока действует обременение по ипотеке на жилье. В этом случае при заполнении заявления на использование средств маткапитала владелец квадратных метров должен подтвердить, что обязуется выделить доли детям. При невыполнении этого пункта к нему будут применены соответствующие меры.
Как определить размер детских долей
Закон не устанавливает четких правил, как определить размер выделяемой доли каждого ребенка. Родители могут полностью распределить квартиру на детские доли, отказавшись от собственных. Обязательство по наделению долями действует в отношении текущих членов семьи, и главное, по несовершеннолетним гражданам.
Какой бы ни был размер доли после выделения, делить имущество между детьми необходимо в равных долях, не допуская приоритета в пользу кого-либо одного. Это может быть доля в размере 1/100 или 1/50, главное, чтобы распределение не было расценено как ущемление прав.
Остальную жилплощадь родители сохраняют в совместной долевой собственности, либо оформляют отдельные доли через раздел имущества.
При определении минимально допустимого размера доли ребенка исходят из принципов целесообразности:
- Согласно федеральным стандартам, норма жилплощади должна быть не менее 6 квадратных метров;
- Доля распределяемой на членов семьи жилплощади должна оцениваться по сумме использованного маткапитала или более;
- Передача детям жилья согласно региональным нормативам.
Если в ближайшем будущем родители собираются продать жилье для покупки более просторной квартиры, не следует выделять детям части больше тех, которые им могут быть выделены в новой квартире. Во избежание проблем с согласованием новой сделки с органами опеки, следует заранее учитывать интересы несовершеннолетних собственников.
Как выделить долю детям по материнскому капиталу после выплаты ипотеки
Держатели семейного сертификата вправе использовать государственные деньги на погашение ипотеки в любой момент, как только ПФР согласует выплату. Родители-заемщики могут направить средства на первый взнос по ипотеке, либо на снижение основной суммы ипотечного долга. Взамен государство ожидает, что взрослые члены семьи позаботятся о наделении детей частью в приобретенной собственности.
Последовательность действий по выделению долей после выплаты ипотеки:
- Внести последний платеж по ипотеке.
- Забрать закладную, подтверждающую залоговые обременения.
- Подать документы на жилье в отделение Росреестра вместе с закладной и заявлением о снятии ограничений.
- Составить соглашение или дарственную.
- Участники сделки вправе обратиться к нотариусу для заверения документа, либо самостоятельно готовят договор по заранее подготовленным образцам.
- Обратиться в Росреестр с просьбой регистрации изменений в праве собственности. Заявление подают от имени каждого собственника.
- По истечении отведенного срока получают новые выписки, подтверждающие перевод из совместной или личной собственности родителя в общую долевую с указанием размера доли каждого участника.
Дарение доли представляет собой безвозмездную передачу части собственности на недвижимость другому лицу. Ранее приоритетным способом выделения доли считалось заключение договора дарения, так как положения о подобных сделках четко регламентированы в ГК РФ. В 2019 году все больше семей заключают соглашение о распределении долей, так как оно позволяет перераспределить собственность в дальнейшем.
Дарение может быть оформлено следующим образом:
- Путем заключения двух отдельных договоров, в таком случае доли детям будут выделены из собственности каждого из родителей.
-
По одной дарственной:
- Если мать не состоит в браке — в этом случае составляется документ, в котором указываются одаряемые (дети) и размер доли для каждого из них.
- При заключении с супругом брачного договора, по условиям которого купленное жилье отходит в собственность женщины — по одному договору собственность будет выделена как детям, так и мужу (по закону о материнском капитале супруг все равно имеет право на долю, и эту участь собственности ему необходимо выделить).
В законе не сказано, сколько конкретно нужно выделять. То есть теоретически можете выделить один метр, чтобы эту долю впоследствии нельзя было выделить в натуре и продать. А можете разделить квартиру на равные части и всем выделить одинаковые доли, в вашем случае — по 1/4.
Нотариусы рекомендуют выделять доли в размере, не меньшем, чем размер вложенного материнского капитала. Такой же позиции придерживаются и суды. Допустим, у вас квартира 45 кв. м, которая стоит 4 млн рублей. Вы вложили в нее материнский капитал в размере 450 тысяч, это 11,25% от стоимости квартиры. Остальные средства были вашими с супругой общими и в разделе не участвуют. У вас 4 члена семьи, то есть каждому нужно выделить долю: 11,25% / 4 = 2,8%. Или, если считать в метрах от общей площади квартиры, 1,3 м. Соответственно, вы выделяете жене и каждому из детей по 1,3 м.
В соглашении о выделении долей это число нужно написать в долях. Чтобы не заниматься сложными вычислениями, число можно округлить. Например, для квартиры 45 кв. м один метр в долях — это 1/45. Нам нужно выделить не меньше 1,3 м, поэтому округляем до двух метров — в долях это 2/45. Указываем в соглашении, что обоим детям и жене выделяем по 2/45, ваша доля — тоже 2/45, а в совместной собственности остается 37/45.
В качестве помощника при подсчетах можете использовать калькулятор дробей.
Можно ли выделить доли детям без нотариуса
Для получения средств материнского капитала на приобретение жилья законодательство обязывает наделять долями в праве собственности всех детей и родителей. Однако существуют ситуации, когда распорядиться недвижимостью сразу после покупки не представляется возможным:
- При участии в долевом строительстве — право собственности возникает только после сдачи дома в эксплуатацию;
- При направлении средств на строительство жилого дома или на увеличение площади имеющегося — зарегистрировать такую недвижимость можно только после завершения строительства;
- При оплате первоначального взноса по ипотечному кредиту — право собственности приобретается сразу при заключении с продавцом договора купли-продажи, однако недвижимость находится в залоге у банка, поэтому оформить долю на детей можно только после снятия обременения.
В указанных ситуациях существует возможность воспользоваться средствами маткапитала до возникновения полноценного права собственности. Для этого в ПФР предоставляется составленное у нотариуса обязательство, по условиям которого собственник жилья обязан будет выделить доли всем членам семьи в течение 6 месяцев после наступления такой возможности.
Оформить доли на детей по обязательству возможно без нотариуса, если имущество изначально было приобретено одним из родителей и является его единоличной собственностью или входит в состав совместно нажитого имущества.
Если же имущество находится в долевой собственности обоих родителей, то оформление недвижимости на детей осуществляется у нотариуса. Либо в судебном порядке, если один из собственников отказывается исполнять обязательство.
Выделение долей детям после погашения ипотеки мат капиталом
Закон позволяет воспользоваться средствами материнского капитала до наступления ребенку 3-х летнего возраста в случае направления их на оплату ипотеки . Однако при таком способе приобретения жилья выделить доли членам семьи можно будет только после полной оплаты кредита или с разрешения банка, так как до этого момента имущество находится в залоге.
- Если материнский капитал используется для оплаты первоначального взноса по ипотеке, то оформить в собственность недвижимость банк позволяет только родителям. Так как в случае образования задолженности по выплатам реализовать недвижимость в собственности детей кредитору будет затруднительно.
- Если у родителей уже имеется ипотечный кредит, то средства маткапитала можно использовать для его погашения. В таком случае банк может позволить выделить доли имущества детям до этого момента, так как вероятность образования задолженности и неоплаты кредита пропадает.
Если граждане не состоят в официальном браке и решили оформить ипотеку на двоих, то недвижимость будет являться их долевой собственностью. В таком случае последующее выделение долей будет осуществляться через нотариуса. Если же ипотека приобретается гражданином в единоличную собственность, а второй супруг отсутствует или имеется брачный договор, то впоследствии доли могут быть выделены детям без нотариуса.
Как выделить доли детям в квартире, если использовал маткапитал?
Расскажите, пожалуйста, об алгоритме выделения долей детям после погашения ипотеки материнским капиталом.
У нас в семье двое детей. Квартира полностью оформлена на меня. Читал в интернете, что сначала необходимо выделить долю супруге, затем каждый супруг выделяет долю каждому ребенку… Очень сложно. Есть ли возможность сделать проще?
Супруга говорит мне, что торопиться не нужно, так как на эти манипуляции нужно потратить деньги. А я вот переживаю, что как-нибудь ко мне придут работники соцзащиты или судебные приставы и обяжут в ускоренном порядке выделить долю или не выпустят за границу.
С уважением,
Михаил Х.
Михаил, вы правы, что лучше доли детям все-таки выделить. Это может стоить от 2 до 20 тысяч рублей в зависимости от того, понадобится вам нотариус или нет. Расскажу, как действовать и на чем можно сэкономить.
Как выделить долю детям в уже купленной квартире
Если квартира уже приобретена одним из родителей по ипотеке, а материнский капитал нужен для погашения части долга, то родитель обязан составить обязательство о выделении долей детям. Отсутствие такого обязательства может быть основанием для отказа в получении материнского капитала.
Обязательство выделения долей составляется при:
- Оплате материнским капиталом ипотеки, где собственником жилья является один из супругов
- Оформлении ипотеки
- Строительстве дома (невозможно зарегистрировать право собственности)
- Членстве в ЖСК или иных видах кооперативов
- Получении компенсации за построенное жилье
Такими случаями занимается прокуратура.
Если дети не получили собственность в долю, родители обязываются выполнить эту процедуру на судебном основании. По решению суда нарушители закона обязаны заплатить сумму, равную материнскому капиталу. Это желание исходит от второго родителя и детей по достижении 18 лет.
Делами, связанными с противозаконным использованием материнского капитала, занимаются следственные органы. Нарушители закона подвергаются аресту на 2 года, привлекаются к уголовной ответственности или штрафуются на 120.000 рублей. Пенсионный фонд обращается в суд, если подозревает, что лица совершили второй вид преступления.
Совершение двух видов нарушения приравнивается к мошенничеству и предусматривает наказание по 159 УК.
Сделка с квартирой без выделения долей признается недействительной.
Как оформить выделение долей
Соглашение о выделении долей можно составить в письменной форме, но далее его необходимо заверить у нотариуса согласно ст. 42 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Помимо стандартных данных, которые необходимо указать в соглашении — паспортные данные, адрес и прочие характеристики недвижимости — необходимо отметить вид собственности, размер долей и условия их распределения. В любом случае, нотариус поможет вам в составлении этого документа, так что важных деталей вы не упустите.
Услуга не бесплатна. Размер госпошлины за удостоверение соглашения регламентируется ст. 333.24 Налогового кодекса и составляет 0,5% от цены договора (стоимости недвижимости), но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Доплатить придется и за техническую работу. Ее стоимость зависит от региона.
Какие документы понадобятся при регистрации
Теперь нужно зарегистрировать выделение долей в Росреестре. Для этого необходимо предоставить следующие документы:
— Паспорта родителей
— Свидетельства о рождении детей
— Соглашение о выделении долей в 3 экземплярах
— Свидетельство о браке или разводе
— Документ-основание права собственности
— Чеки об уплате госпошлины.
Обратите внимание: размер госпошлины — 2000 рублей за всех. Эту сумму нужно разделить на количество будущих собственников и оплатить отдельными квитанциями. Для семьи из 4 человек она составит 500 рублей с каждого.
Росреестр зарегистрирует выделение долей, и таким образом вы исполните свое обязательство. Дополнительно ничего делать не придется.
Когда Вы определились, какой способ наделения детей долями в квартире наиболее приемлем подготавливаются документы:
- заявления о регистрации права на собственность на долю в квартире от имени каждого участника сделки (заполняется специалистом МФЦ);
- соглашение о выделении в квартире долей или договор дарения в необходимом количестве экземпляров (подписывается сторонами в присутствии регистратора);
- паспорта родителей (оригиналы и копии лицевой и прописочной страниц);
- документ о заключении брака (оригинал и ксерокопия);
- свидетельства о рождении детей (оригиналы и их ксерокопии);
- выписка из ЕГРН на жилье (оригинал и его ксерокопия);
- договор о купле-продаже квартиры (договор долевого строительства);
- квитанции, подтверждающие уплату государственной пошлины в общем размере 2000 рублей (эта сумма делится поровну между всеми участниками сделки).