Ввод в эксплуатацию жилого дома: что это значит и особенности выполнения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ввод в эксплуатацию жилого дома: что это значит и особенности выполнения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно действующему законодательству Российской Федерации жилая недвижимость может использоваться исключительно после введения объекта в эксплуатацию. Причем это должно быть сделано на официальном уровне. Необходимо еще получить на дом документ, который подтверждает пригодность данного здания к проживанию людей. За всеми такими услугами обращаются к специалистам. Они осуществляют проверку объекта. В ходе выполняемой ими работы проводится оценка недвижимости. Она должна подтвердить соответствие здания действующим СНиП и СанПиН – строительным и санитарным нормам.

Документы, которые требуются для разрешения на ввод в эксплуатацию

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается уполномоченными органами на основании поданного заявления. К нему необходимо подготовить дополнительные документы:

• План участка, на котором расположено здание,

• Схема местонахождения объекта, коммуникаций,

• Разрешение на проведение строительных работ,

• Акт приемки дома,

• Заключение о соответствии здания строительным нормам и проекту,

• Заключение органов пожарного надзора.

Регламент оформления ЗОС:

1. Застройщик получает бланк заявления о выдаче ЗОС одним из двух способов: на сайте Мосгосстройнадзора или в службе «одного окна».
2. Уполномоченное лицо (представитель застройщика) передает заявление сотруднику службы «одного окна» при наличии паспорта.
3. Заключение проходит стадию оформления в течение 10 рабочих дней.
4. Сотрудник службы «одного окна» выдает заключение или мотивированный отказ в его оформлении представителю застройщика, имеющему письменную доверенность на право получения документа после предъявления паспорта.

См статью. «Как ввести в эксплуатацию объект капитального строительства (в том числе нежилое здание)»

Понятие капитального дома на частном участке

По словам специалистов из БТИ для ввода объекта в эксплуатацию и официального оформления его в собственность вполне будет достаточно возвести на построенном фундаменте так называемую коробку дома вместе с крышей. То есть здание должно иметь всего лишь готовые капитальные стены, пол, а также потолок. Кроме того, в недвижимости придется еще смонтировать отопительный контур. В некоторых случаях потребуют установить дверные коробки вместе с полотнами, окна и перекрытия между этажами.

Специалисты из БТИ еще говорят, что нужно подключить постройку к электроснабжению. Однако в реальности «коробка» с крышей признается капитальным строением и без подведенного электричества. При этом туалет может быть уличным, а вода привозиться с другого объекта.

Инструкция по проведению экспертизы и получению акта ввода недвижимости в эксплуатацию

Выяснения, что значит ввести дом в эксплуатацию, следует не забывать о степени готовности постройки к проживанию людей. Только после полного завершения строительства необходимо обращаться в госорганы за экспертной оценкой жилища. Эта процедура осуществляется следующим образом:

• Выдача домовладельцу ЗОС. Это заключение о том, что возведенная недвижимость полностью соответствует проектным требованиям и техрегламентам. Основанием для его выдачи является документация, которая составляется в результате проверок во время возведения объекта строительный надзор. Этот госорган проводит итоговую проверку после полного завершения строительства недвижимости.

Статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает качественно иной порядок ввода объекта в эксплуата­цию в отличие от порядка, применяемого ранее в соответствии с под­законными нормативными актами федеральных органов исполнитель­ной власти и органов исполнительной власти субъектов Российской федерации.

До введения нового порядка приемка законченных строитель­ством объектов осуществлялась государственными приемочными ко­миссиями, в состав которых, как правило, входили представители за­казчика (застройщика), эксплуатационной организации, генерального подрядчика, генерального проектировщика, органов местного само­управления, органов государственного санитарного надзора, органов государственного пожарного надзора, а также представители ведомств и иных организаций при строительстве соответствующих объектов.

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объек­тов государственными приемочными комиссиями оформлялась акта­ми. Акты о приемке в эксплуатацию объектов подписывались предсе­дателем и всеми членами комиссии.

Градостроительный кодекс исключает приемку объектов госу­дарственными приемочными комиссиями и предусматривает единый порядок ввода объекта в эксплуатацию независимо от особенностей отдельных видов объектов. В связи с этим указанные подзаконные нормативные акты подлежат применению только в части, не противо­речащей действующему законодательству.

Введение нового порядка ввода объекта в эксплуатацию во мно­гом обусловлено необходимостью четко разделить компетенцию орга­нов власти. Так, органы, выдающие разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (преимущественно это органы местного самоуправле­ния), должны проверять его соответствие проектной документации, требованиям разрешения на строительство и градостроительного плана земельного участка, соответствие же построенного, реконструирован­ного, отремонтированного объекта техническим регламентам, его оцен­ка с точки зрения надежности и безопасности — предмет деятельности специально уполномоченных надзорных органов (прежде всего, ор­ганов государственного строительного надзора).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет со­бой документ, который удостоверяет выполнение строительства, ре­конструкции, капитального ремонта объекта капитального строитель­ства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированно­го объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

В соответствии с нормами Градостроительного кодекса Россий­ской Федерации нет необходимости получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в случае строительства объектов, для кото­рых не требуется выдача разрешения на строительство.

Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство

В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.

Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.

Комментарий к ст. 55 ГрК РФ

1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выполняет следующие основные функции:

— удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме. В силу требований ГрК РФ как вновь возводимый, так и реконструированный объект капитального строительства считаются объектами незавершенного строительства вплоть до наступления юридического факта, с которым законодательство связывает завершение работ. Таким фактом является выдача застройщику разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое удостоверяет завершение строительства, реконструкции, капитального ремонта (см. Апелляционное определение Кировского областного суда от 10 февраля 2016 г. по делу N 33-786/2016);

— является единственным документом, подтверждающим соответствие построенного объекта разрешению на строительство, градостроительному плану и проектной документации (см. Определение Приморского краевого суда от 16 сентября 2014 г. по делу N 33-8186, Апелляционное определение Курганского областного суда от 4 февраля 2016 г. по делу N 33-475/2016). С 1 января 2017 г. построенный, реконструированный объект капитального строительства должен соответствовать также разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

Допустима выдача разрешения на ввод в эксплуатацию части объекта строительства. Возможность подготовки проектной документации на отдельные этапы строительства и выдача разрешения на эти этапы согласуются с условиями, при которых допускается ввод объектов капитального строительства в виде отдельных очередей (см. Определение ВС РФ от 18 июля 2007 г. N 59-Г07-10).

Закон исключает возможность подтверждения выполнения строительства какими-либо иными документами, кроме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (см. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 13 августа 2013 г. по делу N 33-4507/13).

Особенностью этого документа является то, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не удостоверяет правовой статус объекта, не определяет чьи-либо права на данный объект (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18 декабря 2012 г. по делу N А53-23441/2011).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (ч. 10 комментируемой статьи).

Необходимо отметить, что хозяйственное использование построенного объекта до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является незаконным (см. Апелляционное определение Кировского областного суда от 10 февраля 2016 г. по делу N 33-786/2016). Эксплуатация объекта капитального строительства в отсутствие разрешения на ввод его в эксплуатацию влечет административную ответственность по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ в виде административного штрафа, накладываемого на граждан в размере от 500 до 1 000 рублей; на должностных лиц — от 1 000 до 2 000 рублей; на юридических лиц — от 10 000 до 20 000 рублей (см. Постановление ВС РФ от 17 июня 2016 г. N 303-АД16-5985).

В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ до 1 марта 2018 г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

2. Обратиться с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо в орган или уполномоченную организацию, выдавшие разрешение на строительство. Сделать это возможно как непосредственно, так и через многофункциональный центр. Форма заявления утверждена Приказом Минрегиона России от 2 июля 2009 г. N 251. Поскольку обязанность по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию возложена на застройщика, то заявителем является именно он (см. Постановление ВС РФ от 17 июня 2016 г. N 303-АД16-5985; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 декабря 2015 г. по делу N А31-11732/2014).

3. Часть 3 устанавливает исчерпывающий перечень документов, которые требуются для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако в ч. 4 содержится правило, что Правительством РФ могут устанавливаться иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет. Так, до 11 января 2016 г. действовало Постановление Правительства РФ от 1 марта 2013 г. N 175 «Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», которое предусматривало необходимость предоставления технического плана. Позже Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 252-ФЗ перечень обязательных документов в ГрК РФ был дополнен техническим планом объекта капитального строительства.

Документы могут быть представлены непосредственно или в электронной форме через федеральную государственную информационную систему «Единый портал государственных и муниципальных услуг». Общим правилом является возможность не предоставлять документы, которые находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях. Это правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка (проект планировки территории и проект межевания территории), разрешение на строительство и заключение органа государственного строительного надзора. Такие документы могут быть получены в рамках межведомственного взаимодействия.

В каких случаях в разрешении может быть отказано

Подача требуемого перечня документации не является сама по себе гарантией того, что решение органов власти будет положительным. В выдаче разрешения на ведение недвижимости в эксплуатацию может быть отказано, однако отказ обязательно должен быть аргументирован и оформлен официально. Причинами негативного вывода могут быть такие обстоятельства:

• неполный комплект документов, поданный застройщиком;
• выявленное несоответствие при возведении здания утвержденным строительным требованиям и нормам;
• расхождения с требованиями, закрепленными в разрешении на проведение строительных работ;
• разногласия между проектной документацией и реально возведенной конструкцией или зданием (эта норма не касается индивидуальных жилых домов);
• нецелевое использование участка земли, который выделен под реализацию конкретного проекта.

Какие документы нужны для ввода объекта в эксплуатацию

Существует ограниченный перечень документации, их необходимо собрать и передать в уполномоченное учреждение для получения бумаг на ввод. Следует приготовить:

1. Заявление установленного образца с просьбой о выдачи разрешения — заполняется прямо в учреждении, важно не допустить неточностей и исправлений — его могут не принять или отказать.
2. Бумаги, которые свидетельствуют о правомерном применении земельного надела – это может быть договор аренды либо право собственности — без них не только не дадут ввести в пользование любой объект, но и не позволят начать застройку.
3. Если строение линейное, то необходим градостроительный план, который необходимо утвердить в комитете по архитектуре и строительству определенного региона.
4. Разрешение на застройку — получают еще до начала работ. Исключением является ИЖС — дачная амнистия позволяет собрать всю документацию в упрощенном порядке.
5. Если работы были произведены по договору подряда, то акт принятия заказчиком оказанных услуг — обязательный документ.
6. Подтверждение технического регламента соответствия строительства. Подобные документы должны быть подготовлены специалистом строительной компании, которая проводила работы, но можно пригласить и независимого эксперта.
7. Доказательство соотношения перестройки и постройки — на плане строительства и по факту должно быть одно и то же.
8. Подтверждающий документ, что ОКС отвечает технологическим обстоятельствам подключения к коммуникациям центральных систем.
9. Схема, выполненная по определенным условиям в которой точно определено нахождение коммуникаций на участке.
10. Заключение о соответствии объекта необходимым техническим характеристикам – выдает уполномоченное надзорное учреждение.
11. Промышленный план, сделанный после обмера и координирования ОКС, в котором точно указываются не только основные параметры здания, но и площадь каждого помещения в отдельности.

Порядок проведения экспертной оценки и выдачи акта ввода дома в эксплуатацию

Оценка готовности к проживанию объекта индивидуального жилищного строительства проводится в два этапа:

1. Выдача владельцу объекта жилой недвижимости «Заключения о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов» (ЗОС)» на основании документов, составленных в результате проведения проверок стройнадзором в ходе строительства объекта и итоговой проверки завершения строительных работ.
2. Выдача владельцу разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

В качестве экспертной комиссии выступают органы местного самоуправления, в состав комиссии входят специалисты, отвечающие за полноценное функционирование и безопасность объекта жилой недвижимости (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ): сотрудники Санэпиднадзора, пожарной и сантехнической службы, сотрудники водоканала и газовой службы, и другие.

Важно! Наличие документа, подтверждающего право собственности на земельный участок, на котором располагается объект ИЖС, является обязательным условием для выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Основной порядок действий для ввода индивидуального жилого дома в эксплуатацию включает в себя следующие шаги:

• Сбор необходимого пакета документов (правоподтверждающие, разрешающие, промежуточные акты проверки).
• Подача заявки на вызов приемной комиссии в администрацию по месту расположения строительного объекта.
• Получение заключения о соответствии жилого объекта требованиям Градостроительного кодекса РФ.
• Обращение в администрацию за разрешением зарегистрировать право собственности на объект.
• Получение на руки акта ввода дома в эксплуатацию.

Документы для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

• ГПСУ или градостроительный план на земельный участок;
• документы, которые подтверждают ваше законное право на земельный участок, если же у вас их еще нет, тогда мы предоставляем такую услугу как оформление прав на земельный участок;
• разрешение на строительство;
• документы, подтверждающие то, что ваш дом построен или реконструирован в соответствии со всеми чертежами и планами, подписывается лицом проводящим строительство;
• схема, на которой отображены расположение вашего дома в границах земельного участка и планировочную организацию;
• иные необходимые документы и справки.

Разрешение на ввод в эксплуатацию после реконструкции объекта

В комплект документов, которые подаются в целях получения разрешения на ввод реконструированного объекта КС в эксплуатацию, входит проект реконструкции, выполненный в соответствии со всеми СНиПами, а также технический план данного объекта с фиксацией изменений после проведения перепланировок и реконструкционных работ.

Реконструкция связана с изменением параметров объекта капстроительства и его частей, внутренней конфигурации, находящихся в нем систем инженерно-технического обеспечения, фасадных элементов.

В результате реконструкционных работ изменяются технические характеристики объекта КС (кол-во помещений, площадь), и эти данные будут отличными от тех, которые имеются в органах Росреестра. По существу, собственник будет обладать уже не той недвижимостью, что указана в ЕГРП. А значит, свои права на реконструированный объект недвижимого имущества собственник не сможет подтвердить выпиской из ЕГРП. Как минимум, это действие может вызвать недоумение у покупателя и привести к срыву сделки.

Стоит зарубить себе на носу, что ввод в эксплуатацию жилого дома или иного объекта недвижимого имущества невозможен без наличия специального разрешения, получить которое отнюдь не просто без помощи компетентных специалистов. В его выдаче ни разу не отказывали сотрудникам Град Девелопмент, многократно осуществлявших эту процедуру за годы своей работы.

Чтобы органы власти не проявили излишнего интереса к реконструированной недвижимости, им надо предоставить техплан данного объекта для проверки соответствия параметров ОКС, претерпевшего архитектурно-строительные изменения, проекту, утвержденному при выдаче разрешения на проведение реконструкции.

При изготовлении техплана дома или здания, подвергшегося реконструкции, кадастровый инженер проводит обмер объекта недвижимости (например, многоквартирного жилого дома), формирует графику абрисов узловых точек границ земельного участка с нанесением всех существующих на нем зданий и сооружений.

В процессе разработки плана выполняется координирование недвижимости на участке земли.

В техплан включаются определенные сведения об объекте недвижимого имущества, контактные данные владельца здания, правоподтверждающая информация, сведения о последнем внесении изменений.

На основании техплана Росреестр обновляет пространственную информацию в разделе права ЕГРН. Согласно новому ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» при внесении корректировок в сведения о недвижимом имуществе после его реконструкции, его постановка на кадастровый учет будет выполняться одновременно с регистрацией прав на эту недвижимость. При этом ни физическим, ни юридическим лицам не нужно оплачивать госпошлину.

У Вас появился шанс получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома безо всяких хлопот и суеты, без нервотрепки и головной боли и не испытать при этом на себе чиновничий беспредел! Мы возьмем на себя решение Вашей проблемы, избавив Вас от лишней мороки.

Найти компетентного регионального специалиста, способного разрешить ситуацию в Вашу пользу, довольно непросто, но все-таки можно! Наберите в строке поиска следующее: «разрешения на ввод в эксплуатацию Московская область», или позвоните в нашу компанию!

Важно!

На сегодняшний день доказательством того, что изменения внесены в ЕГРН после реконструкции недвижимости является предоставленная заявителем выписка из ЕГРН.

Акт приемки объекта капитального строительства

ГрК РФ закреплена необходимость предоставления акта приемки объекта капитального (законченного) строительства для ввода в эксплуатацию.

Это не во всех случаях обязательный документ, т.к. он нужен только лишь тогда, когда застройщик и заказчик строительства или реконструкции – не одно и то же юридическое лицо.

Данный документ освидетельствует факт приемки непосредственным заказчиком выполненных работ и отсутствие претензий с его стороны.

Акт приемки не следует путать с актом приемки в эксплуатацию законченных строительством либо реконструкцией объектов. Данный документ требуется только в том случае если строительные или реконструкционные работы проводились на основании договора страхового подряда.

Вступив в сотрудничество с персоналом Град Девелопмент, Вы гарантировано получите разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома или иного недвижимого имущества жилищного, производственного или гражданского назначения. Вместе с нами Вам удастся преодолеть любые административные барьеры при прохождении предварительных согласований проекта и получении разрешительной документации.

Какая продолжительность времени отводится каждому этапу:

1. Компания-застройщик должна указать время сдачи в эксплуатацию дома с точностью до квартала, точно указав год.
2. Процесс передачи ключей может занимать от 3 до 6 месяцев, в договоре долевого участия обычно указываются периоды, а не конкретные даты.

В случае, если оговоренные в договоре сроки нарушаются застройщиком, то он несет за это финансовую ответственность. Высчитывается размер этой ответственности путем умножения стоимости жилья по договору на 1/150 ставки рефинансирования ЦБ.

В рамках действующего договора застройщик имеет право вносить корректировки в сроки ввода дома в эксплуатацию, без уведомления дольщиков.

Пример из жизни:

1. В договоре долевого участия была указана дата сдачи дома – IV квартал 2022 года – значит, застройщик имеет полное право сдать дом в течение октября, ноября, декабря 2022 года.
2. В договоре сказано, что передача недвижимости собственникам может происходит в течение 3 месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию. Этот период времени отсчитывается с момента реальной сдачи дома.
3. Допустим, дата подписания акта комиссией стоит 15 ноября 2022 года, таким образом, получается, что все дольщики получат свои квартиры в период с 15.11.2022г. по 15.02.23г.

Пошаговая инструкция по составлению акта

Первым делом заполняется шапка документа. В ней необходимо будет указать наименование настоящего документа, дату составления акта и населенный пункт, в котором он составляется. Дата составления акта будет считаться датой введения объект в эксплуатацию.

Ниже по документу следует его вводная часть. Во вводной части необходимо указать:

• наименование объекта, вводимого в эксплуатацию;
• полное наименование предприятий контрагентов, согласно их учредительным документам;
• лиц, представляющих организации, с указанием их должностей и документов, наделяющих их полномочиями на подписание такого акта;
• ссылку на документ, в соответствии с которыми объект вводится в эксплуатацию.

Так должна выглядеть вводная часть документа:

Г. Санкт-Петербург 8 апреля 2024 года

Наименования организации заказчика: ООО «Построим Всё»

Объект: жилой дом

Местонахождение объекта: г. Санкт-Петербург, ул. Васильева, 18

ООО «Построим Всё» в лице директора Федотова И. А., действующего на основании Устава, далее именуемый «Заказчик», с одной стороны и ООО «ДорКомСтрой» в лице директора Прусиника В. И., действующего на основании Устава далее именуемый «Подрядчик», с другой, руководствуясь строительными нормами, предусмотренными ТСН 12-316-2002 «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости. г. Санкт-Петербург», составили настоящий акт о нижеследующем:

Далее переходим к составлению основной части документа. Здесь фиксируются следующие моменты:

• соответствие всех имеющихся коммуникаций установленным государством требованиям (электричество, водоснабжение, пожарная безопасность и т.д.);
• затраты подрядчика на проделанные работы. В эти затраты входят: затраты на оборудование, инструменты, материалы и др.

Следующим пунктом вносятся дополнительные сведения или иные возможные замечания комиссии по объекту. После изложения всей необходимой информации, комиссией делаются выводы о готовности или неготовности объекта к вводу в эксплуатацию.

Похожие записи:

• Договор купли-продажи автомобиля: образец и бланк 2023 года
• Коллективный договор ОАО РЖД 2021-2023
• Нововведения для страхователей с 2023 года: объединение ФСС и ПФР