Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После сдачи МКД жильцам дается некоторое время на то, чтобы выбрать способ управления этим домом. И если собственники в отведенное время не проявили инициативу и не использовали эту возможность, управляющая компания выбирается на открытом конкурсе органом местного самоуправления. В таком случае аннулирование контракта осуществляется сложнее.
Помощь по работе с сайтом в режиме для слабовидящих
В режиме для слабовидящих доступен ряд функций:
- Эта подсказка выводится/убирается переключателем ? или нажатием клавиш
SHIFT + ? - Используйте переключатель картинки чтобы убрать картинки и видеофайлы в статьях и прочитать вместо них текстовое описание.
- Чтобы отключить правую колонку с виджетами (видео, голосование, и т.п.), используйте переключатель виджеты
- Для увеличения размера шрифта текста используйте переключатель шрифт
- Вы можете сменить цветовую схему сайта с помощью переключателя цвет
Законные основания для смены УК
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.
Доказательства некачественной работы УК
Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:
- частные или коллективные претензии собственников;
- документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
- выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
- фотографии и видеосъемка;
- результаты анализов независимых экспертиз;
- копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.
Пошаговая инструкция по расторжению договора управления
При нежелании управляющей компании сотрудничать с жильцами по весомым основаниям она имеет право на расторжение договора. Однако для этого ей придется выполнить определенную процедуру, чтобы отношения могли прерваться согласно законодательству без ущемления прав собственников.
Так, управляющая компания должна действовать следующим образом:
- для начала УК следует подготовить акт с изложением причин расторжения соглашения. Поводы должны соответствовать законодательству и иметь основание,
- далее компания должна подготовить документацию и отчеты, которые впоследствии передаст жильцам для изучения проведенной управляющей компанией работы за последний период,
- после этого жильцов нужно оповестить о снятии полномочий компанией через 30 дней,
- все действия должны производиться заранее для предоставления времени жильцам на выбор новой УК, проведение собрания и конкурса,
- по окончании процесса компания обязана оповестить Жилищную инспекцию и муниципалитет.
Для этого необходимо подготовить пакет документов с обоснованием поводов по принятому решению, после чего направить их в соответствующие инстанции.
Знайте! По итогам проведенных действий УК обязана проводить работу в обслуживаемом жилом помещении до того, как наступит время окончания полномочий. Если жильцами не было направлено обращение в суд, соглашение расторгается.
Рекомендуется обратить внимание при осуществлении вышеуказанных действий на все тонкости, так как из таковых регулируются жилищные правоотношения в целом.
Порядок расторжения договора в одностороннем порядке
Расторжение в одностороннем порядке договора с управляющей компании возможно по инициативе собственников многоквартирного дома. Для проведения данной операции, жильцам необходимо следовать следующему действенному алгоритму:
- Сформировать инициативную группу жильцов;
- Проведение членами указанного выше формирования разъяснительных мероприятий с другими жильцами;
- Подготовка отказного предложения;
- По истечении срока договора с управляющей компанией осуществляется общее собрание жильцов, на котором предложение рассматривается;
- В процессе дебатов, на собрании избирается другая управляющая компания или новый способ руководства структурами дома.
Многих жильцов многоквартирных домов интересует, можно ли расторгнуть договор по инициативе управляющей компании. В случае окончания срока действия договорённости, управляющая компания уполномочена не продлевать данный мировой период.
Как отказаться от услуг управляющей компании: пошаговая инструкция
Можно ли отказаться от услуг управляющей компании? Порядок расторжения договора с управляющей компанией описан в статье 162 Жилищного кодекса РФ.
Основное для этого условие — договор с данной Управляющей организацией должен быть действующим на момент отказа. Самый простой путь — это дождаться, пока договор попросту истечет, а потом заключить новый — уже с другой организацией.
Может оказаться так, что привлекательнее выглядит альтернатива не переходить ни к какой компании, а взять управление домом в свои руки. То есть создать ТСЖ.
Для этого необходимо опять-таки создать инициативную группу, провести общее собрание, затем открыть отдельный лицевой счет.
Самым абсолютным доводом в пользу отхода от одного «управителя» к другому было и остается истечение срока действия договора с собственниками.
Как отказаться от управляющей компании? Первое, что следует сделать — это провести собрание всех собственников квартир.
Для этого нужно каждого оповестить в письменной форме. Если же в данном доме есть и неприватизированные квартиры — на собрании обязательно должен присутствовать представитель муниципалитета.
Для того, чтобы точно знать, какие в вашем здании квартиры уже перешли в частную собственность, а какие до сих пор социальные, нужно обратиться в муниципалитет с соответствующим запросом.
Причем, в этом случае нужно будет быть готовым вдвойне, поскольку муниципалитет скорее всего инициирует проверку, по результатам которой будут составлены определенные акты.
Обычно кандидатура — под эгиду какой организации перейти — уже существует.
Однако все же окончательное решение принимается на собрании жильцов.
Необходимо тщательно изучить все отзывы о предполагаемой управляющей организации, особенно негативные. То же самое следует сделать, если вы действуете в одиночку.
А можно и вообще не переходить ни к какой Управляющей организации, а взять управление в свои руки — то есть, создать товарищество собственников жилья. Такое решение также принимается путем большинства голосов собрания жильцов.
Как расторгнуть договор с управляющей компанией? Итак, порядок действий будет следующий — инициативная группа проводит опрос среди обитателей дома и разъяснительную работу.
Далее обсуждается, как это преподнести на собрании и что предложить в качестве альтернативы. Далее на общем собрании выбирают, под эгиду какой организации перейти.
Управляющие компании массово отказываются от обслуживания ветхого жилья
Отопительный сезон стартовал в 61 субъекте Российской Федерации. Тем не менее из многих регионов страны приходят тревожные сводки о том, что управляющие компании массово отказываются от обслуживания ветхих домов.
Специалисты прогнозируют, что эта тенденция будет нарастать, и причиной тому — низкие тарифы: за деньги, которые собирают с жильцов, невозможно содержать дома так, как того требует законодательство.
Что же делать жильцам брошенных на произвол судьбы домов? В этом разбирались собкоры «РГ».
Жителей пятиэтажки по адресу Загородное шоссе, 38 в Любани Ленобласти бросила управляющая компания. Просто отказалась продлевать договор. Это обычная пятиэтажная хрущевка на четыре подъезда в состоянии изрядной запущенности.
- — Подвал затоплен, оттуда летят комары, по стенам ползет грибок, чердак загажен голубями, канализационные люки во дворе проваливаются, территория вокруг дома в плачевном состоянии, — перечисляет жительница дома Раиса Бахтерева.
- Жителей пятиэтажки в Любани бросила управляющая компания. Просто отказалась продлевать договор
- Нельзя сказать, что управляющая компания вовсе игнорировала проблемы дома, но все делала спустя рукава и как-то не до конца, говорят местные жители.
Способ 1: вынести вопрос на общее собрание собственников
Прекращение договора управления по окончанию срока его действия (положительная практика)
Исходя из ч.3 ст.425 ГК РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Право управляющей организации заявить о своем нежелании продлевать действие договора управления многоквартирным домом на новый срок предусмотрено частью 6 статьи 162 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).
Так, указанной нормой установлено, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Как правило, любой договор содержит условие о пролонгации договора управления, а также условие о порядке направления одной из сторон другой стороне уведомления о нежелании продлевать договор по истечении срока его действия.
Если в договоре управления отсутствуют положения о порядке направления такого уведомления, считаем, что управляющая организация должна руководствоваться «принципом разумности» и заблаговременно (за 1-2 месяца) уведомить собственников помещений МКД о своем волеизъявлении.
Основания для расторжения договора с управляющей компанией
Причины расторжения договора между собственниками квартир дома и управляющей организацией регламентированы Гражданским и Жилищным кодексами РФ, а именно ст. 450 ГК РФ и ст. 162 ЖК РФ.
К ним относятся следующие доказанные факты:
- невыполнение/отказ УЖК от условий, предусмотренных в действующем договоре;
- некорректное/низкокачественное воспроизведение мероприятий по обслуживанию помещений, вентиляционных, коммуникативных и иных систем;
- сокрытие информации, сопряженной с деятельностью фирмы и расходом взимаемых денежных средств.
Также поводом к инициированию процедуры могут служить факторы, указанные в самом тексте соглашения сторон и сопутствующих правовых актах. Абсолютным основанием для аннулирования контракта служит окончание срока его действия.
Помимо этого законными причинами являются:
- обоюдное соглашение между исполнителем и заказчиками по разрыву договоренности;
- судебное постановление;
- общепринятое решение жильцов.
При присутствии одного из вышеизложенных обстоятельств, собственники вправе расторгнуть ранее заключенный договор. Следует учитывать, что некоторые аргументы для успешного выполнения процедуры потребуется подкрепить конкретными доказательствами.
Отказ управляющей компании от управления многоквартирным домом — Правовые консультации. Официальный портал Администрации города Омска
В первую очередь необходимо разобраться — может ли управляющая компания (далее — УК) отказаться от управления многоквартирным домом (далее — МКД) в одностороннем порядке.
Как следует из требований части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), изменение или расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно общим требованиям статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) УК не может в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств в отношениях с гражданами, являющимися потребителями услуг, предоставляемых УК.
Частью 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что договор изменяется и расторгается по соглашению сторон. Иное может быть предусмотрено только отдельными положениями ГК РФ и других законов, а также самим договором, заключенным между сторонами.
Изменение и расторжение договора в одностороннем порядке возможно только лишь по решению суда в следующих случаях: — при существенном нарушении договора другой стороной; — в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Что необходимо делать после?
После расторжения соглашения с недобросовестной УК в одностороннем порядке следует выбрать заменяющую компанию и оформить сотрудничество с ней, подписав новый договор.
О том, как осуществляется смена УК, мы более подробно рассказывали в отдельном материале.
Важно помнить, что отказаться от УК одной квартире, к сожалению, невозможно. Такое решение по форме управления может быть принято только на общем собрании всех жильцов.
Подводя итоги, можно отметить, что процесс выхода из УК – это несложная процедура. Однако есть некоторые нюансы, о которых необходимо помнить. По любым возникшим вопросам лучше обратиться к грамотным юристам и получить консультацию.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Процедура отказа жителей дома от УК и создания ими ТСЖ
Жильцы имеют возможность на собрании изменить способ, которым их дом будет управляться в дальнейшем. Альтернативой выбора новой обслуживающей компании является формирование товарищества собственников жилья. Оно выступает в качестве объединения владельцев квартир для управления имуществом в составе многоквартирного дома.
Чтобы отказаться от управляющей компании и создать ТСЖ, необходимо:
- Провести собрание среди жителей дома, в ходе которого принимается решение о расторжении договора с УК и создании товарищества в качестве нового варианта управления. За создание ТСЖ должны положительно проголосовать более половины жильцов.
- Принять устав товарищества.
- Зарегистрировать объединение в формате юридического лица.
- Открыть индивидуальный счет для товарищества.
В дальнейшем собственник отдельно взятой квартиры может выйти из состава объединения. Он должен сообщить об этом правлению товарищества. Оно на собрании рассматривает данный вопрос и принимает решение об исключении владельца квартиры из состава объединения.
Покинувший ТСЖ собственник продолжает оплату коммунальных услуг. Гражданин не сможет в индивидуальном порядке заключить соглашение с управляющей компанией об оказании услуг. При несогласии с начислениями по коммунальным услугам со стороны ТСЖ вышедший из его состава собственник вправе обратиться в прокуратуру или судебный орган.
Собственники должны мотивировать свой отказ от услуг УК, предоставив доказательства. Жильцы также вправе выбрать новую обслуживающую организацию или создать ТСЖ. Второй вариант подразумевает управление домом под их общим началом.
Что является существенным нарушением договора?
Не всегда удается расторгнуть договор управления МКД без участия суда. Так, в соответствие со ст.450 ГК одна сторона вправе потребовать расторжения (либо изменения) договора по судебному решению, если другой его участник совершил существенные нарушения.
Под существенным понимается такой урон от действий (или бездействий) одного участника сделки, при котором второй лишился того, на что рассчитывал при заключении контракта.
Таким образом, собственники жилых помещений вправе отказаться от исполнения договора, когда УК не выполняет его условия. Одними из самых распространенных нарушений считаются:
- периодические задержки работ, необходимых для МКД;
- отсутствие отчета УК о выполнении условий договора;
- нанесение ущерба МКД, вызванное определенными действиями (либо бездействием компании).
При этом расторжение договора через суд может осуществляться только после того, как другая сторона дала отказ на просьбу изменить условия договора (или расторгнуть его). Если она вообще не дала ответ, то необходимо выждать один месяц, прежде чем подавать документы в суд.
Цель таких документов
Соглашение об обслуживании и предоставлении услуг — это сделка, которая заключается владельцем квартиры для возможности получать данные услуги через посредников-членов правления, проживающих в одном доме с собственником, а не со сторонними ремонтными и ресурсоснабжающими фирмами.
Жилищное товарищество заключает соглашения с частными владельцами на обслуживание в следующих целях:
- систематизация предоставления услуг жильцам в рамках обязанностей товарищества;
- получение дополнительных средств за счёт оказания услуг;
- увеличение количества потребителей ресурсов.
Товарищество, предоставляющее ресурсы большому количеству конечных потребителей, может договариваться с подрядными и ресурсоснабжающими фирмами на более выгодных условиях, а платежи жильцов по договорам правление распределяет как доход от своей хозяйственной деятельности (п. 2 ст. 152 ЖК РФ).
Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья Пункт 2
Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
- обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
- строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
- сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.