Учетная политика и основные особенности учета в управляющей компании

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Учетная политика и основные особенности учета в управляющей компании». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно новому пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) на территории РФ такая операция, как реализация коммунальных услуг, предоставляемых названными выше налогоплательщиками, при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций.

Порядок применения льготы

Осуществление операций, не облагаемых НДС, означает, что налогоплательщики не начисляют налог на стоимость реализованных работ, услуг. Тем не менее они обязаны составлять счета-фактуры, вести журналы учета полученных и выставленных счетов-фактур, книги покупок и книги продаж (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ). Согласно п. 5 ст. 168 НК РФ налогоплательщик оформляет расчетные и первичные учетные документы, а также выставляет счета-фактуры без выделения соответствующих сумм налога. При этом на указанных документах делается соответствующая надпись или ставится штамп «Без налога (НДС)». Эти требования исключают возможность введения контрагента в заблуждение относительно цены товара, а также выступают гарантией надлежащего информирования контрагента относительно предпосылок получения им налогового вычета (Определение КС РФ от 07.11.2008 N 1049-О-О).

Дополнение статьи 162 НК РФ

Комментируемый Закон внес дополнения в гл. 21 НК РФ не только в части расширения операций, освобожденных от налогообложения. Так, начиная с 2010 г. в ст. 162 НК РФ появится новый п. 3. Согласно данному пункту все те же категории налогоплательщиков (названы в начале статьи) не включают в налоговую базу денежные средства, полученные на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Как видим, законодатель воспользовался формулировкой, аналогичной той, что представлена в пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ. Однако нормы гл. 21 НК РФ в этой части не корреспондируют с правилами гл. 25 НК РФ, в частности со ст. 324, поэтому, полагаем, трудностей у налогоплательщиков не возникнет.

Фактически п. 3 ст. 162 НК РФ освобождает от налогообложения суммы предварительной оплаты, полученные налогоплательщиками в счет проведения текущего и капитального ремонта общего имущества в следующих периодах. Причем независимо от того, пользуется ли налогоплательщик льготой, предусмотренной пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ. Для правомерности неначисления НДС на поступившие суммы платежей за ремонт, запланированный на следующие периоды, в решении общего собрания собственников помещений о ремонте следует отразить, что ремонт финансируется путем формирования резерва (например, на отдельном расчетном счете).

Управление многоквартирными домами: налогообложение в ЖКХ

Вопрос: Управляющая компания ЖКХ является плательщиком НДС. Она приобретает у ООО “Теплоснабжение” коммунальные услуги и реализует их населению. Начисляется ли НДС на коммунальные услуги (на тарифы для населения, утвержденные отделом цен, муниципальным образованием)?

Федеральным законом от 28.11.2009 № 287-ФЗ «О внесении изменений в статьи 149 и 162 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 287-ФЗ) в п. 3 ст. 149 НК РФ внесены изменения, согласно которым п. 3 ст. 149 НК РФ дополнен пп. 29. В силу данной нормы не подлежит налогообложению НДС (освобождается от налогообложения) на территории Российской Федерации реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими компаниями ЖКХ, ТСЖ, ЖСК, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций.

Таким образом, реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями ЖКХ:
– до 01.01.2010 – облагается НДС в общеустановленном порядке;
– после 01.01.2010 – не облагается НДС, если данные услуги приобретаются управляющими организациями у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций.

Если в муниципальном образовании тарифы установлены (без НДС) то у управляющей компании ЖКХ суммы, полученные от жильцов для оплаты коммунальных услуг, совпадают с суммой, причитающейся поставщику – организации коммунального комплекса.

Однако, как правило, тарифы устанавливаются с учетом НДС – орган регулирования (администрация муниципального образования или РЭК) накручивает НДС на тарифы и утверждает их – делая пометку «с учетом НДС» или «в том числе НДС».

Если организация коммунального комплекса находится на общем режиме налогообложения и выставляет счета управляющей компании ЖКХ с НДС (тариф «в т.ч. НДС» или «с учетом НДС»), то в этом случае у управляющей компании ЖКХ возникает разница в силу того, что в соответствии с пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ управляющая компания ЖКХ освобождена от уплаты НДС при реализации коммунальных услуг населению и населению предъявляется тариф без НДС, а перед поставщиком (организацией коммунального комплекса) необходимо рассчитываться в размере суммы, увеличенной на величину НДС.

В этом случае есть два варианта действий:
– управляющей компании ЖКХ отказаться от налоговой льготы, предусмотренной пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ:
Напомним, что на основании п. 5 ст. 149 НК РФ налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные п. 3 ст. 149 НК РФ, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту своей регистрации в качестве налогоплательщика в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование.

– управляющей компании ЖКХ предъявлять потребителям за коммунальные услуги суммы, включающие НДС, но не выделять НДС отдельной строкой.

Это позволит, во-первых, управляющей компании ЖКХ избежать убытков. Во-вторых, пользоваться предоставленной законом налоговой льготой и не платить НДС по коммунальным услугам в бюджет.

Проверка правильности распределения расходов

В современной практике бухгалтерские расчеты осуществляются с помощью специального программного обеспечения. Расчет пропорции для раздельного учета также автоматизирован. Чтобы проверить итоговые данные, удобно составить специальные таблицы, из которых будет виден весь расчет: отдельно для облагаемых НДС операций и для необлагаемых. В таблице будут сведены основные показатели, использованные для расчета пропорции:

• расходы на приобретение/реализацию – операции, не подлежащие налогообложению (лучше перечислить все их виды);
• соответствующие расходы по облагаемым налогом операциям;
• итоговая строка прямых расходов;
• смешанная группа расходов (также перечислить);
• суммирование.

Чтобы вести раздельный учет НДС правильно и тогда, когда это действительно необходимо, нужно постоянно следить за обновлением актуальной информации. Правила ведения раздельного учета по НДС напрямую связаны с обновлениями в Налоговом Кодексе РФ, что происходит постоянно, и в последнее время – особенно интенсивно.

Облагаются ли ндс коммунальные услуги для населения

Вопрос обложения НДС стоимости услуг, реализуемых организациями коммунального комплекса, не раз становился предметом судебных разбирательств. ФНС России в письме от 06.02.2013 № ЕД-19-3/11 разложила этот вопрос «по полочкам».

Порядок от ФНС России

Налоговики напомнили, что реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав являются объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Однако предоставление коммунальных услуг гражданам управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами (далее — управляющая компания) НДС не облагается (подп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Необходимым условием для применения данной льготы является приобретение этих коммунальных услуг у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций (далее — организации коммунального комплекса).

Таким образом, льгота распространяется только на управляющие компании, которые в установленном порядке предоставляют коммунальные услуги гражданам. А реализация таких услуг организациями коммунального комплекса от обложения НДС не освобождается. При этом дополнительно к цене (тарифу) к оплате покупателю предъявляется соответствующая сумма налога (п. 1 ст. 168 НК РФ).

Поэтому реализация коммунальных услуг организациями коммунального комплекса управляющей организации производится по тарифам, увеличенным на соответствующую сумму НДС. При дальнейшей реализации управляющей компанией коммунальных услуг гражданам (населению) исчисление НДС на основании подп.

29 п. 3 ст. 149 НК РФ не производится. Управляющая компания учитывает «входной» НДС по приобретенным коммунальным услугам в их стоимости (п. 2 ст. 170 НК РФ). Следовательно, граждане оплачивают коммунальные услуги, предоставленные им управляющей организацией, по стоимости, учитывающей сумму НДС.

Если граждане приобретают коммунальные услуги непосредственно у организаций коммунального комплекса, то согласно п. 6 ст. 168 НК РФ соответствующая сумма НДС включается в цену (тариф).

Налоговики отметили, что независимо от того, кому реализуются коммунальные услуги (управляющей компании или непосредственно гражданам) их стоимость с учетом НДС будет одинаковой, а вот порядок предъявления НДС — разный.

Управляющей организации предъявляются тариф и сумма НДС, исчисленная с этого тарифа, а непосредственно населению — тариф, увеличенный на сумму налога.

Поэтому у управляющей организации (исполнителя коммунальных услуг) убытка от предоставления населению коммунальных услуг не возникает.

Свою точку зрения налоговики проиллюстрировали на числовом примере.

Тариф на коммунальные услуги для организаций установлен в размере 100 руб. без НДС, а для населения — 118 руб., в том числе НДС 18 руб.

Если организация коммунального комплекса реализует услуги управляющей организации, то последней предъявляются тариф и сумма НДС, исчисленная с этого тарифа (то есть 100 руб. плюс 18 руб.), которая учитывается у управляющей организации в стоимости таких коммунальных услуг. Дальнейшая реализация этих услуг населению производится за 118 руб. без НДС.

Если организация коммунального комплекса реализует услуги непосредственно населению, то к оплате предъявляется тариф, увеличенный на сумму НДС, то есть 118 руб.

Налоговики считают, что предложенный ими порядок полностью соответствует правовой позиции, выраженной в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 72. Она заключается в следующем.

Если при утверждении тарифа коммунальной услуги его размер определялся регулирующим органом без включения в него суммы НДС, то предъявление ресурсоснабжающей организацией к оплате исполнителю коммунальных услуг дополнительно к регулируемой цене (тарифу) соответствующей суммы НДС правомерно.

Если же при утверждении размера тарифа в него была включена сумма НДС, то у нее отсутствуют основания для предъявления к оплате исполнителю коммунальных услуг суммы НДС сверх утвержденного тарифа.

Тариф уже включает в себя НДС

Отметим, что на практике встречаются случаи, когда налоговики накручивали НДС на тариф, установленный для населения (то есть уже включающий в себя НДС). Но такой подход неправомерен.

Цена реализации коммунальных услуг по договорам, заключаемым управляющими компаниями с ресурсоснабжающими организациями с целью обеспечения потребителей коммунальными услугами, является регулируемой (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

В пункте 15 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утверждены постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307) сказано следующее.

Размер платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, элект­роснабжение, газоснабжение и отопление рассчитывается по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций в порядке, определенном законодательством РФ.

В случае если исполнителем является управляющая организация, то расчет размера платы за приобретение исполнителем холодной воды, горячей воды, услуг водоотведения, электрической энергии, газа и тепловой энергии осуществляется по тарифам, установленным в соответствии с законодательством РФ и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами. То есть организации коммунального комплекса реализуют коммунальные услуги управляющим компаниям по тарифам для граждан. А этот тариф уже включает в себя НДС (п. 6 ст. 168 НК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 22.02.2011 № 12552/10).

Зарубежный опыт налогообложения управляющих компаний

В ряде зарубежных стран, особенно в странах Европы и США, несколько иной подход к организации предоставления услуг ЖКХ в целом. Проблема обслуживания дома, по сути, является личной проблемой жильцов, а органы ЖКХ в большей степени оказывают сервисные услуги.

Прежде чем переходить к изучению вопросов налогообложения предприятий сферы ЖКХ, необходимо рассмотреть особенности практик управления самой системой ЖКХ в зарубежных странах, являющейся основой формирования финансово-хозяйственной деятельности и финансовых ресурсов управляющих компаний.

В таких иностранных государствах, как: Норвегия, Дания, Германия, Нидерланды, Швейцария, Польша, Венгрия и Чехия, высокое качество предоставляемых услуг ЖКУ, в первую очередь обусловлено созданием объединений собственников жилья на добровольной основе, но с обязательным участием. Такие объединения очень строго следят за качеством услуг, оказываемым в сфере ЖКХ, а так же организуют собрания по вопросам регулирования общественных вопросов в изучаемой сфере деятельности.

В Польше и Швеции управление системой ЖКХ и предоставлением ЖКУ занимается государство. В этих странах создаются акционерные общества со 100% участием государства, которые на основе разработанной законодательной база в сфере ЖКХ, руководствуют деятельностью управляющих компаний.

Практически все цивилизованные страны предоставляют своим гражданам жилищные и коммунальные услуги, а потому это – интернациональная тема, в которой есть место схожим понятиям. За границей, чтобы получить качественные коммунальные и жилищные услуги, собственники создают некоммерческие потребительские организации, объединяясь между собой или с пайщиками. Цель формирования таких структур – управлять комплексом недвижимости, обеспечивать его эксплуатацию, владение, использование и распоряжение имущественными ценностями. ОСЖ, или объединение собственников жилья, – обобщающее понятие разных юридических форм жилищных коопераций. Здесь можно сказать, к примеру, о территориальных сообществах жителей, кондоминиумах, жилищных кооперативах в таких странах, как Канада и США. Зарубежный опыт ЖКХ довольно интересен. Так, во Франции действуют синдикаты, в Финляндии – квартирные АО, в Украине – объединения совладельцев многоквартирных домов, в России – ТСЖ или ЖСК (жилищно-строительные кооперативы).

Иностранный опыт организации налогообложения в ЖКХ проанализируем на примере обслуживания жилья в коммунальной отрасли США, где работают приватные фирмы. При этом в большом количестве случаев инженерная инфраструктура в коммунальном хозяйстве городов находится во владении муниципалитетов и эксплуатируется приватными операторами на основе соглашений об аренде, контрактов на управление или концессионных соглашений. Соблюдение таких стандартов качества обязательно регулируется органами местного самоуправления, при которых непременно формируются службы хозяйственного аудита, призванные оценить результативность работы муниципальных служб и установить резервы уменьшения себестоимости услуг. Исключение составляют рынки услуг по обеспечению газом и бытовой электроэнергией, где уровень стоимости и тарифов регулируется властями страны. В США налогообложение приватных фирм не чем не отличается от других видов компаний, они так же платят федеральный подоходный налог, который составляет от 15 до 39%, в зависимости от размера прибыли, налог с продаж и другие налги. Величина налогов зависит в большинстве случаев от штата, где располагается предприятие.

В западноевропейских государствах часть жилищного фонда, который принадлежит стране и муниципалитету, намного больше, чем в США. Существенная доля этого фонда приходится на кооперативы. Обычно это большие организации, которые владеют многочисленными жилыми домами. Подобные кооперативы широко распространены в Германии и скандинавских странах. В конце 80-х годов в Восточной Германии проводят реорганизацию жилищно-коммунальных предприятий. Из бывших жилищных агентств формируются городские жилищные организации как дочерние фирмы общин и городов. Начинают создаваться жилищные кооперативы, а также союзы жилищных компаний как представители интересов компаний ЖКХ. Основное отличие немецкой системы жилищного хозяйства заключается в том, что все платят за то, что используют, поэтому в Германии уделяется значительное внимание экономии энергетических ресурсов. В ФРГ налог на прибыль взимается по ставке 15%. Также уплачивается налог солидарности по ставке 5,5% от суммы налога на прибыль, таким образом, эффективная ставка налога составляет 15,825%.

Кроме того, в Германии взимаются следующие социальные взносы за счет работодателя:

— пенсионное страхование по ставке 18.6% с дохода до 85.200 евро (в некоторых федеральных землях ниже);

— страхование от безработицы по ставке 2,4% с дохода до 85.200 евро;

— медицинское страхование по ставке 15,9% с дохода до 58.050 евро.

— страхование по обеспечению длительного ухода по ставке 3,05% (3,3% для бездетных старше 22 лет) с дохода до 58.050 евро;

— страхование производственного травматизма, ставки зависят от сектора экономики, взносы так же уплачиваются работодателем.

В итоге можно сделать вывод о том, что налогообложение предприятий сферы ЖКХ в зарубежных странах существенно не отличается от налогообложения других коммерческих предприятий, при этом не во всех странах предприятия ЖКХ могут использовать специальные (льготные) режимы налогообложения.

Таким образом, на основании выше представленного материала можно сделать следующие выводы:

— специфика деятельности управляющих компаний обусловлена особенностями ее организации функционирования как посредника между потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими компаниями;

— в целом бухгалтерский и налоговый учет в управляющих компаниях не имеет отдельной законодательной базы, он строится на основании норм НК РФ, Федерального законодательства, ПБУ, методик, рекомендаций и разъясняющих писем Министерства Финансов РФ, а так же локальных актах самих компаний;

— отдельными особенностями налогообложения управляющих компаний являются порядок формирования и налогообложения их доходов, который претерпел существенные изменения в 2018 году;

— исследование зарубежного опыта налогообложения предприятий сферы ЖКХ показало, что в целом, существенных отличий и особенностей налогообложения в иностранных государствах, п сравнению с российской практикой, за исключением применения специальных налоговых режимов, не выделяется.

Что делать, если правило не выполняется

Если вы не выполнили правило 5%, распределяйте НДС. Так получится узнать, сколько принять к вычету, а сколько отнести в расходы. Делайте распределение в конце квартала, в котором получили имущество, работы, услуги.

Для начала нужно посчитать долю операций, не облагаемых налогом, в общем объеме операций. Для этого подходит формула:

Доля = СТ осв / СТ общ × 100 %, где:

Затем посчитайте НДС, который нельзя принять к вычету, и нужно учесть в расходах:

НДС нв = НДС вх × Доля, где:

Затем посчитайте сумму налога к вычету по формуле:

НДС выч = НДС вх — НДС нв.

Все показатели для расчета нам уже известны из предыдущих шагов.

В расчете пропорции не учитывайте поступления, которые не являются вашей выручкой. Например, дивиденды, проценты от вкладов, выплаты по ценным бумагам. По некоторым операциям есть свои особенности определения доходов для пропорции. О них мы рассказывали в статье «Раздельный учет НДС».

Ведите учет НДС в Контур.Бухгалтерии. Ведите раздельный учет операций, распределяйте входящий налог и применяйте правило пяти процентов. На основании внесенных в течение квартала данных, сервис автоматически сформирует декларацию, которую останется только отправить в налоговую через интернет. Все новые пользователи могут работать в Бухгалтерии две недели бесплатно.

Правило «5-процентного порога»

В случае наличия как не облагаемых НДС экспортных операций, так и прочих облагаемых этим налогом операций требуется вести раздельный учет по НДС, главной целью которого является распределение входного налога для дальнейшего правомерного принятия его к вычету.

Экспортерам также необходимо вести раздельный учет НДС по операциям со ставкой налогообложения 0% и прочим.

При расчете пропорции реализация работ или услуг за рубежом теперь приравнена к облагаемым операциям. Если работы или услуги подпадают под освобождение по ст. 149 НК РФ, послабление не действует, и они считаются необлагаемыми.
Напомним: если доля необлагаемых операций не превышает 5%, можно принять к вычету весь «входной» НДС. В противном случае ставить налог к вычету или учитывать в стоимости нужно согласно пропорции.

Налоговая политика при раздельном учете

Методика ведения раздельного учета НДС разрабатывается субъектами самостоятельно, при этом она не должна нарушать законодательный порядок определения налога, относящегося к тем или иным операциям. Основные принципы ведения учета, в том числе раздельного, необходимо закрепить в учетной политике предприятия. На этом настаивает ФНС, в противном случае выбранная позиция налогоплательщика может быть оспорена, а по налогу будет произведено доначисление.

Впрочем, такое решение налоговиков можно попытаться оспорить. Арбитры встают на сторону налогоплательщиков, если последним удается доказать наличие фактического ведения налогового учета в организации. Суды нередко приводят доводы, что закрепление методики ведения раздельного учета по НДС не является прямым требованием налогового законодательства. Но во избежание претензий налоговиков рекомендуется все же отразить эти нюансы в учетной политике.

При этом следует отразить не только факт использования раздельного учета предприятием, но и перечислить возможные операции, которые попадают под разные категории налогообложения, а также те, которые освобождены от него. Здесь же перечисляют возможные счета и субсчета, которые применяются в бухгалтерских записях фирмы.

А также упоминаются основания, при которых совершаются операции, не облагаемые НДС:

Подробнее о том, какие положения следует прописать в налоговой политике, рассказано в материале «Как составить налоговую политику организации?».

Обратите внимание: п. 4 ст. 170 НК РФ указывает на пропорции, которые следует использовать при определении размера сумм входного НДС для облагаемых и необлагаемых операций. Тот же принцип действий допустим и при разделении налога, если действуют одновременно несколько систем налогообложения.

Необходимые определения

НДС представляет собой один из налогов, которые имеют достаточно больше влияние на формирование бюджета нашего государства. При этом суть налога на добавленную стоимость всецело отражена в его названии, то есть человек оплачивает определенный процент с той цены, которая была добавлена продавцом поверх себестоимости продукции.

В соответствии с действующим законодательством данный налог рассчитывается и выплачивается изначально предприятиями и производителями, розничными или оптовыми торговыми компаниями, а также частными предпринимателями, ведущими собственный бизнес.

На практике сумма данной выплаты составляет произведение установленной действующим законодательством ставки на разность, полученную между выручкой, которую продавец приобрел после реализации своей продукции, а также той суммой затрат, которая потребовалась для производства этого товара.

Другими словами, та часть товарной продукции, которая была добавлена к исходному продукту, и будет представлять собой налогооблагаемую базу. Сам по себе же данный вид налога является косвенным, потому что реализаторы изначально вкладывают его в стоимость каждого изделия, в связи с чем в конечном итоге НДС перечисляется потребителями продукции.

Что делать с расходами?

С 01.01.2018 УК, применяющие УСНО, не учитывают при определении объекта налогообложения доходы, полученные ими от собственников (пользователей) недвижимости в оплату коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями (пп. 4 п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Эта норма, как уже не раз указывал Минфин, распространяется и на УК, выступающих в качестве исполнителей коммунальных услуг, которые приобретают коммунальные ресурсы у РСО на основании договоров ресурсоснабжения (последние письма об этом – от 17.07.2018 № 03-11-06/2/49839, 03-11-06/2/50011, 03-11-06/2/50009).

Согласно пп. «а» п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг (утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД определяются в договоре управления домом, заключаемом собственниками помещений или органом управления ТСЖ, ЖК, ЖСК, иного специализированного потребительского кооператива с УК, выбранной в установленном порядке для управления МКД. При этом УК не вправе отказаться от включения в заключаемый с ней договор управления МКД условий о предоставлении тех коммунальных услуг, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства дома, а также не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг.

Льгота по НДС для управляющих организаций

Комментируемый Закон внес дополнения в гл. 21 НК РФ не только в части расширения операций, освобожденных от налогообложения. Так, начиная с 2010 г. в ст. 162 НК РФ появится новый п. 3. Согласно данному пункту все те же категории налогоплательщиков (названы в начале статьи) не включают в налоговую базу денежные средства, полученные на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Фактически п. 3 ст. 162 НК РФ освобождает от налогообложения суммы предварительной оплаты, полученные налогоплательщиками в счет проведения текущего и капитального ремонта общего имущества в следующих периодах. Причем независимо от того, пользуется ли налогоплательщик льготой, предусмотренной пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ. Для правомерности неначисления НДС на поступившие суммы платежей за ремонт, запланированный на следующие периоды, в решении общего собрания собственников помещений о ремонте следует отразить, что ремонт финансируется путем формирования резерва (например, на отдельном расчетном счете).

Льгота по НДС для управляющих организаций

Также некоторые представители Федерального Собрания неоднократно указывали на необходимость введения в НК РФ легального перечня коммунальных услуг, чтобы избежать разночтений при толковании пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ. Дело в том, что имеющиеся в действующем законодательстве понятия разнятся (п. 4 ст. 154 ЖК РФ, п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 210‑ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», ОКУН, утвержденный Постановлением Госстандарта РФ от 08.06.1993 № 163). Тем не менее закон был принят практически в том виде, в котором он поступил от субъекта законодательной инициативы. А Комиссия Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству предложила Совету Федерации провести мониторинг правоприменительной практики данного закона в целях устранения в дальнейшем правовых коллизий.
Фактически новые льготы по НДС повышают ликвидность компаний, выполняющих, по сути, посреднические функции (хоть и по договорам поставки, подряда и оказания услуг)1. Поэтому не следует рассчитывать на снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг для потребителей, поскольку налоговая нагрузка непосредственных производителей коммунальных ресурсов и подрядных организаций осталась прежней. Заметим, что к рассмотрению законопроекта № 164297-5 во втором чтении были подготовлены поправки, предусматривающие освобождение от обложения НДС также и деятельности организаций коммунального комплекса плюс управляющих организаций и ТСЖ в целом, однако они были отклонены.

Общая система налогообложения (ОСН, ОСНО) в 2019 году

Общая (стандартная) система налогообложения – это самый сложный режим налогообложения из всех существующих в России, характеризующийся большим количеством налогов, обязанностью ведения полного бухгалтерского и налогового учета.

На ОСНО по умолчанию переводятся все предприниматели и организации, не определившиеся с выбором системы налогообложения при регистрации, а также те, которые больше не вправе применять ни один из специальных налоговых режимов: УСН, ПСН, ЕНВД и ЕСХН.

На общую систему не распространяются никакие ограничения по видам деятельности, количеству сотрудников, полученным доходам и т.д. Как правило, большинство крупных компаний работает на ОСНО и как плательщики НДС предпочитают также работать с теми, кто платит этот налог.

Если речь идет о ситуации, когда УК управляет домом и выступает в качестве исполнителя коммунальных услуг, работает норма пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ. В ней обозначено, при соблюдении каких условий не подлежат обложению НДС на территории РФ операции по реализации коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК, ЖК или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги. Освобождение действует при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение, региональных операторов по обращению с ТКО.

Сами РСО при реализации коммунальных услуг управляющим организациям (ТСЖ и т. д.) не вправе применять освобождение от обложения НДС. Поэтому операции по реализации коммунальных услуг управляющим организациям (ТСЖ) РСО облагают налогом в общеустановленном порядке (см. письма Минфина РФ от 18.07.2019 № 03-07-14/53310, от 04.04.2017 № 03-07-11/19541, от 13.12.2016 № 03-07-14/74358).

Как пояснила ФНС в Письме от 27.12.2016 № СД-19-3/197, реализация коммунальных услуг организациями коммунального комплекса управляющей компании производится по тарифам, увеличенным на соответствующую сумму НДС. При дальнейшей реализации УК коммунальных услуг физическим лицам (потребителям) НДС на основании пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ не исчисляется. При этом в силу п. 2 ст. 170 НК РФ суммы НДС, предъявленные УК организациями коммунального комплекса при реализации коммунальных услуг, учитываются у управляющей организации в стоимости приобретенных коммунальных услуг. Следовательно, физические лица (потребители) оплачивают коммунальные услуги, предоставленные им УК, по стоимости, учитывающей сумму НДС.

Налоговая политика Российской Федерации в области ЖКХ

« Назад

06.02.2014 17:34

Учет НДС при возмещении услуг связи арендатором.

Ситуация: Организация открыта в феврале 2013 года, заключила договор аренды, который представлен в прикрепленных файлах.

В договоре аренды коммунальные услуги включены в арендную плату и НДС принимается к вычету, а услуги связи компенсируются арендодателю! По акту передача возмещения — НДС представлен как услуга, проводились эти расходы как услуги на 44.1 счет, вид деятельности — торговля.

Далее эти расходы в конце квартала списываются на 90.7 счет «Расходы на продажу», но указанные суммы НДС арендатор не может учесть в качестве расходов при налогообложении прибыли (письмо Минфина России от 27 декабря 2007 г.

N 03-03-06/1/895), «Арендатор для целей налогового учета включает сумму компенсации, перечисленную арендодателю за потребленные услуги связи, в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, при условии, что все расходы экономически обоснованны» (ст. 252 НК РФ).

Оплата коммунальных услуг с течением времени становится для современных граждан все более и более актуальной проблемой и, в частности, это связано с тем, что они создают серьезную финансовую нагрузку.

В частности, достаточно часто люди стараются понять, облагаются ли коммунальные платежи НДС или нет.

НДС представляет собой один из налогов, которые имеют достаточно больше влияние на формирование бюджета нашего государства. При этом суть налога на добавленную стоимость всецело отражена в его названии, то есть человек оплачивает определенный процент с той цены, которая была добавлена продавцом поверх себестоимости продукции.

В соответствии с действующим законодательством данный налог рассчитывается и выплачивается изначально предприятиями и производителями, розничными или оптовыми торговыми компаниями, а также частными предпринимателями, ведущими собственный бизнес.

На практике сумма данной выплаты составляет произведение установленной действующим законодательством ставки на разность, полученную между выручкой, которую продавец приобрел после реализации своей продукции, а также той суммой затрат, которая потребовалась для производства этого товара.

Другими словами, та часть товарной продукции, которая была добавлена к исходному продукту, и будет представлять собой налогооблагаемую базу. Сам по себе же данный вид налога является косвенным, потому что реализаторы изначально вкладывают его в стоимость каждого изделия, в связи с чем в конечном итоге НДС перечисляется потребителями продукции.

Новые льготы по НДС установлены для таких налогоплательщиков, как управляющие организации, товарищества собственников жилья, жилищно-строительные, жилищные или иные специализированные потребительские кооперативы, созданные в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги (далее — налогоплательщики). На иные организации, например, предоставляющие коммунальные услуги и выполняющие ремонтные работы самостоятельно (при непосредственном управлении многоквартирным домом), а также компании, управляющие коммерческой недвижимостью, льготный порядок исчисления НДС не распространяется.

Согласно новому пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) на территории РФ такая операция, как реализация коммунальных услуг, предоставляемых названными выше налогоплательщиками, при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций.

Законодатели не разработали таких понятий, как «коммунальные услуги», «предоставление коммунальных услуг». На основании п. 1 ст. 11 НК РФ при применении налогового законодательства следует руководствоваться положениями отраслевых нормативных актов. В частности, п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг определено понятие коммунальных услуг. Это деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях. При этом в качестве исполнителя коммунальных услуг рассматривается лицо, предоставляющее коммунальные услуги, производящее или приобретающее коммунальные ресурсы и отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Как видим, для формулирования условий применения льготы по НДС законодатель воспользовался положениями из Правил предоставления коммунальных услуг, которые подвергаются критике из-за трактовки оказания коммунальных услуг в целом. Сейчас фактически такая трактовка перекочевала в НК РФ: исполнитель коммунальных услуг реализует коммунальные услуги гражданам.

Заметим, что согласно Правилам предоставления коммунальных услуг исполнитель приобретает у РСО коммунальные ресурсы и, используя внутридомовые инженерные системы, предоставляет гражданам коммунальные услуги. Согласно пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ предполагается, что налогоплательщики (управляющие организации, ТСЖ), предоставляющие коммунальные услуги, вправе применять льготу при условии приобретения у коммунальных предприятий коммунальных услуг. Таким образом, налицо перепродажа услуг, узаконенная теперь в Налоговом кодексе.

Добавим, что в первой редакции законопроекта N 164297-5 освобождалась от налогообложения реализация коммунальных услуг при условии приобретения их только у организаций коммунального комплекса. Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» под организацией коммунального комплекса понимается лицо, эксплуатирующее системы коммунальной инфраструктуры, используемые для производства товаров (оказания услуг) в целях обеспечения тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, и (или) объекты, используемые для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов. Добавление поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций позволяет охватить весь перечень возможных коммунальных услуг.

Формулировка нового пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ позволяет говорить об освобождении от обложения НДС реализации коммунальных услуг, которые в неизменном виде передаются от РСО потребителям.

Осуществление операций, не облагаемых НДС, означает, что налогоплательщики не начисляют налог на стоимость реализованных работ, услуг. Тем не менее они обязаны составлять счета-фактуры, вести журналы учета полученных и выставленных счетов-фактур, книги покупок и книги продаж (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ). Согласно п. 5 ст. 168 НК РФ налогоплательщик оформляет расчетные и первичные учетные документы, а также выставляет счета-фактуры без выделения соответствующих сумм налога. При этом на указанных документах делается соответствующая надпись или ставится штамп «Без налога (НДС)». Эти требования исключают возможность введения контрагента в заблуждение относительно цены товара, а также выступают гарантией надлежащего информирования контрагента относительно предпосылок получения им налогового вычета (Определение КС РФ от 07.11.2008 N 1049-О-О).

Изменение порядка налогообложения жилищно-коммунальных услуг у налогоплательщиков не должно повлиять на размер платежей, вносимых населением, а призвано лишь исключить из практики налогоплательщиков нерациональные операции по начислению и принятию к вычету НДС в одинаковом размере. Так, оплачивая коммунальные услуги по тарифу для населения, включающему налог, управляющая организация не имеет ни права, ни возможности начислять плату за коммунальные услуги гражданам исходя из тарифа, уменьшенного на НДС. Ведь сама стоимость коммунальных ресурсов (сформированная с учетом затрат организации коммунального комплекса) не могла измениться только потому, что для посредника, не создающего добавленной стоимости, введена налоговая льгота.

Налогоплательщик, руководствующийся пп. 29 и 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, не вправе применять вычет «входного» налога, предъявленного поставщиками и подрядчиками, и не должен начислять налог в бюджет со стоимости реализованных работ и услуг. Однако налогоплательщик обязан исполнять федеральное и региональное законодательство и предоставлять отдельным категориям граждан льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг в виде скидок с цены (тарифа). В связи с этим он имеет право получить соответствующую компенсацию из бюджета.

Согласно абз. 2 и 3 п. 2 ст. 154 НК РФ если работы, услуги реализуются с учетом льгот, предоставляемых отдельным потребителям в соответствии с законодательством, то налоговую базу следует определять как стоимость реализованных работ, услуг, исчисленную исходя из фактических цен их реализации. При этом суммы льгот при определении налоговой базы не учитываются. На этом основании организации, уплачивающие НДС в отношении коммунальных услуг, могут рассчитывать на компенсацию из бюджета суммы льгот без учета НДС (другими словами, тариф уменьшается на сумму НДС) . Дело в том, что получение сумм возмещения убытка не является налогооблагаемой операцией, а НДС сумму убытка не формирует, так как налогоплательщик не уплачивал в бюджет НДС по предоставленным населению льготам.

Комментируемый Закон внес дополнения в гл. 21 НК РФ не только в части расширения операций, освобожденных от налогообложения. Так, начиная с 2010 г. в ст. 162 НК РФ появится новый п. 3. Согласно данному пункту все те же категории налогоплательщиков (названы в начале статьи) не включают в налоговую базу денежные средства, полученные на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Как видим, законодатель воспользовался формулировкой, аналогичной той, что представлена в пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ. Однако нормы гл. 21 НК РФ в этой части не корреспондируют с правилами гл. 25 НК РФ, в частности со ст. 324, поэтому, полагаем, трудностей у налогоплательщиков не возникнет.

Фактически п. 3 ст. 162 НК РФ освобождает от налогообложения суммы предварительной оплаты, полученные налогоплательщиками в счет проведения текущего и капитального ремонта общего имущества в следующих периодах. Причем независимо от того, пользуется ли налогоплательщик льготой, предусмотренной пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ. Для правомерности неначисления НДС на поступившие суммы платежей за ремонт, запланированный на следующие периоды, в решении общего собрания собственников помещений о ремонте следует отразить, что ремонт финансируется путем формирования резерва (например, на отдельном расчетном счете).

Итак, комментируемые изменения в НК РФ нельзя признать однозначно положительными для субъектов управления многоквартирными домами. Многие формулировки вызывают новые вопросы и проблемы.

В целом управляющим организациям поправки на руку, поскольку дают возможность не отвлекать денежные средства на уплату НДС. Причем использование льготы выгодно только компаниям, которые не выполняют никаких работ самостоятельно, — так называемым дирекциям заказчика. Если управляющая организация имеет большой штат технических специалистов и выполняет работы своими силами (частично или полностью), применение льготы повлечет необходимость ведения раздельного учета НДС. Совмещение облагаемых и необлагаемых операций не только повышает трудоемкость ведения учета, но и в некоторых случаях не столь выгодно, как может показаться, в плане налоговой нагрузки (компания теряет часть налогового вычета по общехозяйственным расходам). В такой ситуации многие налогоплательщики видят выход в отказе от льгот либо в реструктуризации бизнеса.

Из этой статьи вы узнаете обо всех изменениях по НДС в 2020 году, которые приняты законодателями.

С 1 января 2020 года региональные операторы по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО) получили льготу по НДС: теперь им не нужно начислять налог с услуг по обращению с ТКО.

Данная льгота распространяется на услуги, которые региональные операторы оказывают по предельным единым тарифам, установленным региональными законами. При этом тарифы должны быть утверждены без НДС.

Воспользоваться льготой можно в течение 5 последовательных календарных лет с года, в котором власти региона введут единые тарифы.

Это новый подп. 36 п. 2 ст. 149 НК РФ (внёс подп. «а» п. 2 ст. 1, п. 3 ст. 2 Закона от 26.07.2019 № 211-ФЗ).

Закон от 29.09.2019 № 322-ФЗ с 1 января 2020 года расширил перечень операций, облагаемых НДС по ставке 0%.

Так, железнодорожные перевозчики получили право применять нулевую ставку НДС не только при международных перевозках товаров, но и при (новая редакция ст. 164 и 165 НК РФ):

• транзитной перевозке порожних вагонов и контейнеров через территорию России;
• реализации работ/услуг, напрямую связанных с перемещением порожняка через Россию, если стоимость работ или услуг указана в перевозочных документах.

При этом учитывается транзит через страны ЕАЭС.

Кроме этого, авиационным компаниям и авиастроителям тоже разрешили применять ставку НДС 0%. Это новые подп. 15-17 п. 1 ст. 164 НК РФ. п. 3 ст. 2 Закона от 29.09.2019 № 324-ФЗ.

Речь идёт о реализации ими:

• гражданских воздушных судов, зарегистрированных в госреестре;
• работ и услуг по строительству гражданских воздушных судов;
• авиадвигателей, запчастей и комплектующих для строительства, ремонта и модернизации гражданских воздушных судов;
• услуг по передаче в аренду/лизинг гражданских воздушных судов, зарегистрированных в госреестре.

Во всех случаях обязательное условие получения льготы – представление в налоговые органы документов, предусмотренных ст. 165 НК РФ.

Похожие записи:

• 14 важных изменений в законах для бизнеса в 2023 году
• Какие бывают типы номеров в отелях
• Жена ушла к другому? — Срочные действия