Что должна делать управляющая компания
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что должна делать управляющая компания». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Закон не устанавливает срок, на который подлежит заключить договор с УК. Это полномочие отнесено к компетенции собрания жителей. Они в протоколе указывают, срок, на который заключается соглашение с соответствующим УК.
На какой срок заключается договор управления многоквартирным домом
Так что договор управления многоквартирным домом заключается на срок, определяемый собранием.
Однако прекращение юридической силы договора по окончанию периода его действия является лишь единичным основанием для окончания отношений с УК. Закончит договорные отношения можно и по другим основаниям:
- решением собрания жителей;
- в судебном порядке в случае правонарушения УК, либо нарушения условий соглашения или требований законодательства.
Для одностороннего отказа от УК нужно конкретное основание, заключающееся в нарушение им законодательства.
Обычные условия Договора подряда:
сроки выполнения работ в Договоре подряда;
гарантии сторон по Договору подряда;
условия, определяющие требования к качеству работ;
объем и порядок содействия, оказываемого Заказчиком Подрядчику в выполнении работ;
порядок привлечения третьих лиц к выполнению работ (субподрядчиков), если договором не определены иные условия, то Подрядчик имеет право привлекать к исполнению договора субподрядчиков, т.к. для Заказчика главное значение имеет достижение материального, овеществленного результата. При этом не критично то, что Подрядчик выполняет работы лично или с привлечением субподрядчиков;
цена работ или способы ее определения, а также срок и порядок оплаты платежей;
условия материального обеспечения работ (в целом Подрядчиком или в целом Заказчиком, или в определенной части Подрядчиком и Заказчиком);
- ответственность сторон;
- порядок разрешения споров;
порядок расторжения Договора подряда;
- иные условия, которые стороны в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота и (или) соглашения сторон, могут самостоятельно определить в договоре.
Также должна быть соблюдена установленная законодательством форма договора, т.е. договор должен быть заключен в письменной форме, подписан сторонами или их представителями и, как правило, если сделка совершается юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями, она должна быть скреплена печатями этих юридических лиц, если данное лицо в соответствии с законодательством должно иметь печать.
3.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность, установленную законодательством и настоящим Договором.
3.2. За несвоевременное и/или неполное внесение платы по настоящему договору собственники жилых помещений выплачивают Исполнителю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
3.3. Исполнитель обязан возместить ущерб, причиненный общему имуществу многоквартирного дома в результате его действий или бездействия, в размере причиненного ущерба.
Нет договора с управляющей компанией
Право собственности на жилое помещение одновременно налагает на его обладателя и определенные обязанности. Одна из них — полная и своевременная оплата всех коммунальных услуг. Возникает такая обязанность у собственника одновременно с регистрацией его права.
Плата начисляется не только за потребленные жильцами электроэнергию, тепло, газ или воду. Но также за выполнение обслуживания всех коммуникаций и внутридомовых инженерных сетей, поддержание в чистоте общедоступных помещений и примыкающей к дому территории. Все это входит в работу по управлению.
Размер взносов берется не «с потолка». Сумму определяют сами жильцы через общее собрание или выбранная ими управляющая организация. По закону, для управления и обслуживания МКД может быть свободно выбрано самоуправление в нескольких формах или передача всех полномочий лицензированной (это обязательно) управляющей организации.
Ответственность участников
Договор обслуживания многоквартирного дома может быть расторгнут в одностороннем порядке. Для этого потребуется созвать собрание собственников жилья. Основанием прекращения отношений выступает то, что управляющая компания не исполняет возложенные на нее обязательства.
Кроме того, владельцы помещений имеют правомочие относительно того, чтобы выбрать новую УК для управления домом или избрать новый метод руководства МКД. Когда основанием расторжения отношений выступает серьезное нарушение условий соглашения одним из участников, второй наделяется правом требовать возмещения причиненных убытков.
У жильцов многоквартирного дома имеется право относительно того, чтобы расторгнуть соглашение, которое оформлено по результатам открытого конкурса, если с момента его оформления прошел год.
В данном случае прекращение отношений происходит, если граждане приняли решение относительно смены управляющей компании или избрали другой метод управления.
На УК возлагается обязанность по ведению и хранению документации технического типа. Данное обязательство распространяется на весь период, пока действует акт. Владельцами технической документации выступают собственники жилья. Если управление домом начинает осуществлять другая организация, прежняя УК несет обязанность по передаче всей документации в течение 30 дней.
Сроки оформления и стоимость
Оформляется соглашение с ТСЖ на обслуживание сразу же на месте, при условии, что у сторон нет сомнений и вопросов по данному поводу. Иногда составление может быть перенесено на другой день, ввиду того что одна из сторон предоставила документы не в нужном объеме.
Для того чтобы документ был оформлен с собственником, не нужно вносить никаких денежных средств.
Составление договора происходит абсолютно бесплатно, а финансовый вопрос проявит себя только тогда, когда товарищество приступит к своим обязанностям и вам будет необходимо платить за коммунальные услуги.
На какой срок заключается? Документ может заключаться как на четко определенный срок, установленный сторонами, так и бессрочный.
Обязана ли УК заключать договор с каждым собственником жилья.
Уважаемый Сергей Николаевич г.Новороссийск ! Согласно статьи 161.1. Жилищного кодекса РФ Совет многоквартирного дома 1.
В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.
Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. 2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Наличие земельного участка с домом в коттеджном поселке подразумевает правоустанавливающие документы на эти объекты. Но только в том случае, если это некоммерческое партнерство, которому, как правило, и принадлежат эти коммуникации до момента, пока не подписаны соответствующие акты разграничения и не переданы собственникам определенные виды коммунальных услуг непосредственно поставщиками услуг.
Могу ли я не платить за услуги УК коттеджного поселка?
5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию
Если говорить о смене управления компании, то она должна произойти внутри некоммерческого партнерства. Люди объединяются и становятся собственниками, у них есть устав, который нужно почитать и выяснить, каким образом осуществляется принятие тех или иных решений. Смена управления, смена ответственного лица за передачу показаний счетчика и за заборы решается на общем собрании с определенным количеством собственников. Здесь вопрос к управлению, никаких самозахватов быть не может, все протоколы должны быть в пакете документов, чтобы любой собственник и член партнерства мог прийти и ознакомиться с интересующей информацией. Все данные должны быть открыты: они вывешиваются на официальных сайтах некоммерческого партнерства и должны быть у лица, занимающегося ведением бухгалтерского учета.
Общие вопросы по составлению договора
Поскольку без (или ТСЖ) многоквартирному дому обойтись нельзя, стоит сразу определиться, от кого должна исходить основная инициатива по составлению договора. В соответствии с Жилищным кодексом (который, в основном, и регламентирует подобные вопросы с жилой недвижимостью), инициировать начало отношений должны сами собственники. Но поскольку иные дома насчитывают не одну сотню собственников, необходимо упорядочить возникающие отношения между сторонами. Для этого:
- проводится общедомовое собрание всех собственников в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК России;
- осуществляется выбор совета дома (инициативной группы);
- анализируется законодательство;
- происходит выбор кандидата на роль управляющей компании.
Трудовой договор управляющего и жск
В соответствии с ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ «членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества.
Часто вышеприведенная норма неверно трактуется в части возможности заключения трудового договора с членами и председателем правления ТСЖ.
Расхождения во мнении обусловлены тем, что на самом деле отношения между членами и председателем ТСЖ могут являться как гражданско-правовыми, так и трудовыми. И самая распространенная ошибка — это попытка свести все к одному типу отношений.
К тому же невозможность заключения трудового договора связана именно с совмещением должностей, далее мы более подробно остановимся на этом вопросе.
И если в возможности заключения гражданско-правового договора мало кто сомневается, то заключение трудового договора вызывает многочисленные споры.
Многочисленная судебная практика, которая также будет рассматриваться в данной статье, также подтверждает возможность заключения трудового договора. В частности, в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 18 июля 2017 г. по делу № 33-14238/2017 суд пришел к выводу о том, что «п. 3.1 ст.
147 ЖК РФ содержит норму трудового права, регулирующую вопрос возможности заключения ТСЖ трудового договора с членом правления ТСЖ».
Также суд указывает на то, что «статья 9 Трудового кодекса РФ устанавливает, что трудовые договоры не могут содержать условий, снижающих уровень прав и гарантий работников, установленный трудовым законодательством.
Если такие условия включены в трудовой договор, то они не могут применяться».
Договора УК с собственниками
Какие договора могут быть заключены между собственником и управляющей компании? Первый и самый важный договор, который может быть заключён между собственниками управляющей компании — это соглашение на управление многоквартирным домом.
Данное соглашение принимается собранием собственников жилья, подписывается двумя сторонами. После того, как акт был подписан, стороны принимаются к исполнению пунктов соглашения.
Управляющая компания обязана осуществлять действия, которые прописаны в соглашении.
К ним могут относиться любые функции, на которые она согласилась, поставив подпись.
Данный договор является срочным, то есть имеет определённый срок действия.
Как правило, заключается на два – три года. Данный договор представляет собой печатный документ на листах формата А четыре.
Под ним ставит подпись секретарь, представитель управляющей организации, а также представители от жильцов. Данное соглашение может включать в себя множество пунктов, и единого образца его составления нет.
Далее, управляющая организация может взять на себя либо большее, либо меньшее количество обязанностей. Всё зависит от того, что жильцы хотят видеть в качестве управления. Но это далеко не единственный договор, который может быть заключён между странами.
Так если у жильцов уже есть управляющая организация, которая осуществляет какие-либо действия по дому, однако, жильцы хотят, чтобы конкретные действия выполнила другая организация, они могут предложить иные виды договоров.
Например, к ним относится соглашение на вывоз мусора. Данный договор также имеет свой срок, и предусматривает собой правила, которые подразумевают вышеуказанные действия.
Составляется отдельный договор на обслуживание, ремонт лифтов, в случае, если конкретная организация не предоставляет такой услуги. В данном случае управляющая компания выступает посредником между жильцами и лифтёрами.
Существует соглашение на аварийное обслуживание, который позволяет жильцам обращаться в управляющую компанию в случае, если произошло какое-либо аварийное происшествие, и требуется срочное разрешение проблемы.
Существует ещё масса видов договоров, который подразумевает собой осуществление той или иной услуги.
На какое время подписывается?
Договор управления заключается на срок от одного года до пяти лет (пункт 5 ст.162 ЖК РФ) — это и есть время подписания договора собственника с ЖКХ.
Если жильцы довольны работой УК, документ автоматически продлевается с сохранением первичных условий.
Соглашение может быть расторгнуто досрочно, если УК не выполняла свои обязанности.
Однако в этом случае расторжение будет происходить в судебном порядке, основываясь на выявленных нарушениях. Проще всего дождаться окончания срока сотрудничества и выбрать другую УК.
ВАЖНО: Собрание по назначению новой УК должно пройти не позднее 3-х месяцев с момента расторжения договора.
После собрания УК передает решение совета и всю необходимую документацию выбранной жильцами структуре управления. Далее через 30 дней, если соглашением не предусмотрен другой срок, все полномочия переходят к новой УК.
Договор между собственником и управляющей компанией
Услугами, оказываемыми по договору управления, пользуются собственники квартир, жильцы, а также арендаторы и наниматели. В том случае, когда в помещении проживает сам владелец, он и подписывает документ.
Однако в иных ситуациях субъект правоотношений вызывает множество вопросов. Например, в квартире, арендованной по договору социального найма, стороной, заключающей соглашение, должна быть администрация. Однако зачастую эти документы так и остаются неподписанными из-за бюрократических трудностей.
В соответствии с нормами ЖК РФ, арендаторы и наниматели, снимающие квартиру, а также члены семьи собственника не входят в число тех, кто заключает договор с управляющей компанией в многоквартирном доме. Это возможно только тогда, когда собственник оформляет нотариальную доверенность, в которой предоставляет право на подписание иному лицу.
В 2021 году, как и прежде, для возникновения отношений по управлению многоквартирным домом УК обязана заключить договор с жильцами. Этот документ должен быть составлен письменно или в электронной форме на основании протокола общего собрания собственников МКД. Только он является основанием для возникновения взаимных прав и обязанностей. Ответ на вопрос о том, имеет ли право управляющая компания взимать плату без договора с отдельным собственником, является положительным.
Договор между управляющей компанией и собственником жилья
Как только будет определено, что будет находиться в ведении исполнителя, придется сделать выбор, что именно владельцы квартир, нежилых помещений (представители муниципалитета) хотят сделать с этим.
А сделать можно много чего, вплоть до установки аквариумов на каждом этаже, размещения ковровых покрытий на лестничных маршах и хрустальных люстр на потолках.
Поэтому, прежде чем пускать свои фантазии в полет, стоит прислушаться к мнению представителей УК, которые могут в экспертном порядке дать множество дельных советов.
Но если все собственники действительно мечтают об аквариуме в подъезде, то почему бы и нет? Ведь наниматель определяет перечень работ и услуг, которые должен сделать исполнитель, и некоторые вольности вполне допустимы. «Излишества» просто следует включить в проект документа, разрабатываемого многоквартирным домом. Главное, не забывать, что за всю роскошь придется платить.
При определении особенностей стоит взять за базу Закон «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда».
Здесь оговаривается тот минимум, который необходим для поддержания многоквартирного дома в исправном состоянии.
Стоимость указываемых в Правилах работ и услуг также может базироваться на тарифах техобслуживания, которые разрабатываются ежегодно муниципальными властями. Но здесь стоит сразу отметить, что:
- стороны при согласии могут сделать выбор в пользу собственных тарифов;
- базовый тариф на техническое обслуживание не включает в себя даже таких обыденных вещей, как домофон или металлическая подъездная дверь;
- придомовая территория также обслуживается на минимальном уровне.
Насколько бы замечательной ни казалась управляющая компания и лестные отзывы о ней, не стоит сразу оформлять договорные отношения на срок более 3 лет.
Эксперты вовсе склоняются к мнению, что первично сделку стоит определять на минимальную протяженность, что согласно статьи 162 ЖК РФ определяется периодом в 1 год.
Таким образом, легко максимально обезопасить выбор владельцев от недобросовестного подрядчика, функции которого сводятся просто к взиманию платы, а ему в свою очередь это позволит легко избавиться от тяжелого клиента. Такой период удобен еще и тем, что:
- при отсутствии взаимных претензий и заявления о прекращении договорных обязательств между домом и фирмой отношения пролонгируются на период, заявленный в части о сроках действия документа и на тех же условиях (п.6 ст. 162 ЖК РФ);
- можно внести изменения в действующий документ (в порядке, закрепленном в ГК РФ);
- по истечении срока легко заключить такой же договор, на тех же условиях, но с гораздо большим временем действия, вплоть до 5 лет (п.5 ст. 162 ЖК РФ).
Конечно, в соответствии с гражданским законодательством УК реально сменить. Но порядок досрочного расторжения следует обязательно предусмотреть, чтобы избежать таких неприятных последствий, как судебная тяжба, начисление компенсации или неустоек, заморозка эксплуатации имущества, влекущая за собой снижение уровня комфорта и разрушение постройки.
Поскольку именно УК представляет интересы многоквартирного дома перед сбытовыми организациями (водоснабжение, электроэнергия, газ и пр.), основной расчет с поставщиками владельцы дома ведут через нее. Чтобы выплаты за коммунальные услуги, осуществляемые всем многоквартирным домом, дошли до адресатов, закон дает возможность сделать выбор между такими вариантами:
- формирование единого счета дома, через который и осуществляется движение средств;
- можно воспользоваться услугами единых информационно-расчетных кассовых центров, если таковые органы созданы муниципалитетом (как, например, в Костромской области).
Стоимость услуг должна быть четко оговорена, равно как повышение или понижение расценок в течение года. Причем делать это нужно не в самом тексте документа, а выпускать отдельным приложением, которое дополнительно подписывается владельцами квартир в доме.
И стоит даже предусмотреть возможность досрочного расторжения, если подрядчик и заказчик не договорятся по цене. Таким образом домовладельцы избегут неприятных сюрпризов в очередных счетах и смогут безболезненно сменить подрядчика.
А УК сможет спасти себя в случае наступления форс-мажора, который может быть связан, к примеру, с состоянием экономики (гиперинфляция и пр.).
Продление, изменение, расторжение или прекращение договора
Форма договора управления многоквартирным домом, заключаемого между владельцами помещения и организацией, должна быть исключительно письменной. Это типовой документ, установленный законодательством. Порядок, согласно которому в этот документ могут быть внесены изменения, содержит ГК РФ.
Вносить изменения в договор или расторгать его можно и в одностороннем порядке, если в нем не указано другое. Это могут сделать и собственники жилых помещений, и сама компания. А так как договор является публичным, компания не может отказаться от предоставления услуг.
Расторжение договора управления многоквартирным домом может произойти и в суде, но для этого у сторон должны быть веские основания. Прекращен договор может быть только, если закончился срок его действия или в связи с прекращением обязательств.