Что такое многоквартирный дом?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое многоквартирный дом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одним из основных признаков многоквартирного дома являются общие инженерные системы и помещения общего пользования. Выходя из своей квартиры, человек попадает на площадку, куда также выходят и соседи. Далее следует спуск по лестнице, которая также считается общим нежилым помещением. Наглядным примером общего имущества является лифт. Им пользуются все соседи (за исключением, может быть, жильцов 1-ого этажа). И это только видимая часть айсберга. Есть еще перекрытие, фундамент, несущие стены и прочее.
У собственников квартир есть общедомовое имущество
ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным. Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.
Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что
- Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
- Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
- В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.
Виды услуг, предоставляемые ЖКХ
ЖКХ предоставляет жильцам МКД следующие услуги:
- Жилищные. В эту сферу можно отнести регулярный ремонт подъездов, уборку внутри дома и на территории, борьбу с грызунами и насекомыми. Иногда жильцы дома решают утеплить наружные стены. Этот вопрос тоже можно возложить на ЖКХ. Например, если протекает крыша, делается запрос диспетчеру, который сообщает о проблеме главному инженеру, который, в свою очередь, направляет более узкого специалиста на место для решения проблемы. Владелец квартиры делает один звонок, и вопрос должен быть решен.
- Коммунальные. В доме должны быть бесперебойно обеспечены горячее и холодное водоснабжение, водоотвод, электрификация, газификация, тепло в батареях в холодное время года. Также сюда относится вывоз мусора и обслуживание лифта при его наличии.
ЖКХ – эта та волшебная палочка, с помощью которой можно организовать комфортное проживание в МКД. Именно с организацией у многоквартирного дома заключен договор на проведение в установленные сроки определенным работ. Взамен жилищно-коммунальное хозяйство имеет право взимать оплату по тарифу. В Жилищном Кодексе есть пункт, в котором прописана обязанность владельцев квартир делать взнос на капитальный ремонт дома. Например, необходимо капитально отремонтировать лифтовое оборудование в многоэтажном доме. Это очень затратное мероприятие. Средства, которые планируется потратить на ремонтные работы, должны быть заранее аккумулированы в фонде МКД.
Что входит в состав многоквартирного дома
Многоквартирный жилой дом имеет:
- имущество собственников МКД, то есть квартиру, являющуюся частью жилого помещения МКД и имеющую обособленный выход в помещение общего пользования;
- нежилые помещения, не предназначенные для проживания граждан и находящиеся в общей долевой собственности.
Важно! Согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ, по определению, доля собственности общего имущества в многоквартирном доме собственника помещения в этом МКД пропорциональна площади его квартиры.
Нежилые помещения в структуре общего имущества МКД представлены:
- помещениями общего пользования (лестничные площадки, лифты, подвалы, чердаки, бойлерные, котельные, лестницы, мусоропроводы);
- крышами, инженерными конструкциями и техническим оборудованием;
- земельным участком, на котором расположен дом и соответствующие объекты в границах МКД, которые отражены в Жилищном Кодексе Российской Федерации;
- помещением, выполняющим роль центра культуры для проведения досуга собственниками многоквартирного дома.
Нежилые помещения В МКД могут быть первичными, то есть архитектурно запланированными при строительстве дома, и вторичными, когда первоначально жилые площади были переведены в нежилые помещения. Чаще всего это первый и подвальный этажи в МКД, которые переоборудуются и эксплуатируются под кафе, магазины, салоны красоты, фитнес центры.
Виды многоквартирных домов
Современные технологии в строительной сфере позволяют строить здания различных типов. Многоквартирные дома имеют несколько видов построек. Это:
- панельные дома — строительство МКД осуществляется из готовых конструкций, то есть панелей, которые изготавливаются на производственных объектах. С помощью спецтехники они завозятся на строительную площадку и монтируются в ускоренном темпе (в течение 6-ти месяцев) и соответственно плану возводимого здания;
- блочные дома — многоквартирный дом строится из керамзитобетонных или шлакобетонных блоков. Такой вид зданий отличается быстротой строительства, хорошей звуко- и теплоизоляцией, оптимальной стоимостью м²;
- монолитные дома — современная технология их возведения позволяет строить МКД высокой прочности с расчетом на длительную эксплуатацию. Они имеют высокий порог тепловой и звуковой изоляции, возможность создавать различные архитектурные проекты, не ограничивать этажность зданий;
- кирпичные дома — строятся из экологически чистого материала, обладающего высокой прочностью и теплоизоляцией.
Чем отличается многоквартирный и частный дом
Основное различие между частным и многоквартирным домом − это объект права собственности.
Если в частном доме по данному критерию объектом права является сам дом, то для МКД объектом права являются отдельные квартиры.
К сведению! Для частного дома, имеющего несколько владельцев, объектом права, тем не менее, является само строение, находящееся в этом случае в долевой собственности.
Различия многоквартирного дома от частного определяются по следующим параметрам:
- наличие собственника (собственников) на объект недвижимости;
- наличие общего имущества, находящегося в долевой собственности;
- система управления домом и наличие специальных органов, осуществляющих этот процесс;
- наличие составляющих жилого строения, находящихся в разных формах собственности.
МКД – что это такое, согласно ЖК РФ
Жилищный кодекс Российской Федерации был принят в 2004 году в соответствии с Федеральным Законом № 188-ФЗ от 29.12.2004.
МКД – это сокращённое название «многоквартирного дома», предполагающее наличие совокупности нескольких жилых помещений (квартир), имеющих общие помещения нежилого назначения или выходящие на общедомовую территорию, ограниченную определённым земельным участком.
К сведению! Отличительной чертой многоквартирного дома является наличие нескольких собственников, в качестве которых могут выступать физические и юридические лица, а также государственные структуры.
Вопросы, связанные с общим имуществом собственников в многоквартирном доме, а также вопросы об общем собрании отражены в главе 6 ЖК РФ «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников».
Выполнение каких работ входит в обязательства управляющей компании
Управляющая компания – это организация, которой собственники объектов недвижимости доверяют управление своим имуществом, находящимся в долевой собственности в соответствии с Договором доверительного управления.
Важно! Обязанности управляющих компаний регламентированы ЖК РФ, в том числе статьями №№ 161 и 162.
Управляющая компания действует на основании заключённого Договора с собственниками жилья и выполняет следующие работы:
- обеспечивает безопасность проживания в обслуживаемом здании в соответствии с Правилами пожарной безопасности и требованиями санитарно-эпидемиологических норм;
- обеспечивает доступ собственников к объектам недвижимости, находящимся в долевой собственности;
- поддерживает в работоспособном состоянии инженерное оборудование и приборы общедомового учёта, устанавливаемые на инженерных коммуникациях;
- проводит ремонт общедомовой собственности;
- осуществляет общее управление деятельностью МКД.
Какие помещения могут входить в МКД
Наполнение многоквартирника тоже прописано в Жилищном кодексе. В доме могут быть:
- жилые квартиры;
- нежилые помещения, которые используют в коммерческих целях: магазины, парикмахерские, досуговые центры и т.д. Обычно для них отводят места на первых или нулевых этажах, в подвалах. У каждого такого помещения есть свой хозяин, который купил его;
- коридоры, чердаки, подвалы, лестницы, лифты. Все это – общее имущество жильцов.
МКД – что это такое, согласно ЖК РФ
Жилищный кодекс Российской Федерации был принят в 2004 году в соответствии с Федеральным Законом № 188-ФЗ от 29.12.2004.
МКД – это сокращённое название «многоквартирного дома», предполагающее наличие совокупности нескольких жилых помещений (квартир), имеющих общие помещения нежилого назначения или выходящие на общедомовую территорию, ограниченную определённым земельным участком.
К сведению! Отличительной чертой многоквартирного дома является наличие нескольких собственников, в качестве которых могут выступать физические и юридические лица, а также государственные структуры.
Вопросы, связанные с общим имуществом собственников в многоквартирном доме, а также вопросы об общем собрании отражены в главе 6 ЖК РФ «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников».
Информационная работа управляющей организации
Услуги УО по хранению и предоставлению информации можно разделить на подгруппы:
- сбор, актуализация и хранение информации о жителях МКД, хранение технической документации дома;
- предоставление информации по запросам потребителей напрямую и путём размещения её на стендах в подъездах МКД согласно пп. «б» п. 31 разд. VIII ПП РФ № 416;
- взаимодействие с органами государственной власти и раскрытие информации на сайте организации, в ГИС ЖКХ, в средствах массовой информации, на информационных стендах согласно ПП РФ № 731.
Строительные нормы и правила.
Согласно положениям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 22.03.2001 № 35, данный документ распространяется также на жилые дома блокированной застройки, если они:
- не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
- не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков;
- имеют самостоятельные системы вентиляции;
- имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям.
В приложении Б «Термины и определения» к СНиП 31-02-2001 указано, что настоящий документ распространяется на блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. При этом под автономным жилым блоком понимают жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над (под) другими жилыми блоками.
Блокированные дома, не отвечающие этим условиям, проектируют и строят в соответствии с требованиями СП 54.13330 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденных Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 № 778.
Выводы
Из изложенных выше положений следует, что ключевыми различиями МКД и жилого дома блокированной застройки (каждый блок которого соответствует признакам индивидуального жилого дома) являются:
- наличие (отсутствие) общего имущества (кроме стен между соседними блоками);
- статус земельного участка (каждый блок жилого дома находится на отдельном земельном участке).
Регистрационные действия: МКД «превращается» в жилой дом блокированной застройки.
В названном выше Письме Росреестра № 14-07394/16 указано, что каждый блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на государственный кадастровый учет в качестве здания с назначением «жилой дом» и наименованием «жилой дом блокированной застройки» или «блок жилого дома блокированной застройки».
Если в регистрационных документах здание имеет назначение «многоквартирный дом», но изначально оно соответствовало характеристикам жилого дома блокированной застройки, «образование» из него здания с наименованием «жилой дом блокированной застройки» может быть осуществлено на основании:
- технического плана здания, подготовленного на основании разрешения на строительство и проектной документации (при ее наличии) либо разрешения на строительство и декларации об объекте недвижимости (в случае отсутствия проектной документации), если такое здание создано после введения в действие ГрК РФ (по общему правилу);
- технического плана здания, подготовленного на основании сформированного до 01.01.2013 технического паспорта такого объекта недвижимости, если это здание создано после введения в действие ГрК РФ, но до 01.01.2013 и в отношении него был осуществлен государственный технический учет;
- технического плана здания, подготовленного на основании декларации об объекте недвижимости и судебного акта о признании права собственности на самовольную постройку, если такое здание создано после введения в действие ГрК РФ с нарушением порядка, установленного этим кодексом;
- технического плана здания, подготовленного на основании декларации об объекте недвижимости, если разрешительная и (или) проектная документации безвозвратно утеряны или отсутствуют, либо документов (в том числе архивных копий), оформленных в соответствии с действовавшими до вступления в силу ГрК РФ требованиями и предусматривающих принятие и утверждение акта о приемке в эксплуатацию, если здание создано до введения в действие ГрК РФ.
Какие ещё помещения входят в состав многоквартирного дома
В состав МКД входят такие нежилые помещения, как:
- цокольные;
- подвалы;
- кладовые.
Иногда они выкупаются в частную собственность и используются в коммерческих целях. К таким помещениям предъявляется ряд требований, выполнение которых обязательно:
- Если комната оборудована под ресторан или кафе, то в 23.00 оно должно быть закрытым. Иначе жители имеют право подать на владельца в суд, и его ждут большие штрафы за нарушение общественного порядка в ночное время.
- В комнате необходимо соблюдать требования пожарной безопасности и выполнять санитарные нормы. Нарушения приведут к отзыву лицензии и закрытию.
- Запрещается организовывать деятельность, приводящую к загрязнению окружающей территории.
- Размещать такие объекты разрешается только на первом этаже здания.
- Обустройство комнаты не должно выбиваться за рамки общих норм, портить внешний вид многоквартирного жилого здания.
- Для открытия заведения в МКД его требуется оборудовать отдельным входом, иначе вы не получите разрешения от государственных органов. Если вы не располагаете необходимыми денежными средствами на организацию отдельного входа в комнату, разрешение на ее переоборудование выдано не будет.
- Вход следует оборудовать тамбуром. Доступ в помещение для лиц с ограниченными физическими возможностями должен быть удобно оборудован, ступени лестницы, ведущей к тамбуру, запрещается делать из скользких материалов.
Дома блокированной постройки и МКД
И еще один нюанс. А есть ли разница между МКД и домом блокированной застройки? К последнему относится строение не более 3 этажей в высоту. При этом оно должно состоять из не менее чем 10 блоков.
А что такое блок? Это обособленная часть дома, предназначенная для проживания только одной семьи. С другими блоками может сообщаться только совместной стеной. Имеет выход на общую территорию, но при этом и обладает собственным участком.
Согласитесь, чем-то схоже с многоквартирным домом. Однако МКД и здание блоковой постройки — это разные жилые объекты. Однако подобные дома не выделяются в отдельный вид Жилищным кодексом. Поэтому многие относят их все же к МКД. При этом надо помнить, что квартиры и блоки — это совсем разные жилые помещения.
Понятие многоквартирного дома
Львиную долю всего жилья представляют многоквартирные жилые дома (далее — МКД). Законодатель раскрывает значение этого термина — под МКД следует понимать совокупность двух или более квартир, каждая из которых имеет собственный выход на земельный участок, прилегающий к такому дому, или в помещение общего пользования. Жилищный кодекс Российской Федерации определяет жилой дом как индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и нежилых помещений вспомогательного пользования для удовлетворения бытовых нужд.
Понятие многоквартирного жилого дома содержится в законодательстве
Нередко понятия многоквартирного и жилого дома отождествляются между собой. Делать этого не следует ни в коем случае, потому как между этими видами жилых помещений существует ряд различий.
- количество собственников — выражаясь простым языком, у жилого дома собственник один (жилой дом может находиться в долевой собственности как нескольких, так и одного собственника, но объектом права собственности является само здание), а в МКД их несколько. Это означает, что в жилом доме каждый собственник будет иметь определённую долю, которая не будет конкретизирована, выделить в натуре её не получится. Что же касается МКД, то в них невозможно оформить в собственность часть дома, а лишь отдельную квартиру, имеющую определённый этаж, номер, площадь, которые будут указаны в правоустанавливающих документах;
- наличие помещений общего пользования (являющихся общей долевой собственностью) – таковые содержатся только в МКД и имеют несколько разновидностей;
- в жилом доме собственник самостоятельно решает вопросы управления, в МКД это делается решением собрания всех собственников, которые могут урегулировать текущие вопросы созданием ТСЖ (товарищество собственников жилья), либо путём голосования выбрать управляющую компанию.