Как взыскать неустойку с застройщика?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взыскать неустойку с застройщика?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
На какие хитрости идут застройщики?
Застройщику невыгодно выплачивать дольщикам штрафы, понесенные убытки и расходы. Если учесть количество потерпевших, то сумма получается внушительная. Поэтому строительные организации используют разнообразные методы, чтобы уйти от ответа.
Если суд вынес решение в пользу потерпевших дольщиков, застройщик имеет право в течение 30 дней обжаловать постановление в другой инстанции. Таким образом рассмотрение дела сильно затягивается. Другой распространенный прием — намеренная подача застройщиками апелляционной жалобы с ошибками. Судья отправляет документацию на переоформление, которое может длиться несколько недель.
Не все дольщики могут выделить время на посещение суда и оплатить услуги квалифицированных адвокатов. Застройщики этим активно пользуются и предлагают потерпевшему возмещение небольшой доли расходов и добровольное прекращение разбирательства. Истец после многочисленных переносов слушаний и затягивания судебного разбирательства часто на это соглашается, принимает в качестве денежной компенсации часть неустойки и забирает заявление.
Шаг 5. Участие в судебном процессе.
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
Какие документы понадобятся, чтобы взыскать неустойку по ДДУ с застройщика
Помимо искового заявления, в суде придется иметь при себе следующие документы:
| Документ | Комментарий |
| Ксерокопия договора долевого участия (ДДУ) | Включая приложения к договору, если таковые имелись. |
| Экземпляр претензии к застройщику | Вместе с подтверждением ее вручения (экземпляр с подписью уполномоченного лица о приеме документа, с печатью, а также квитанцию об оплате почтового отправления и опись вложения, если претензия направлялась по почте). |
| Ксерокопии платежных документов | Которые доказывали бы факт получения застройщиком денег от покупателя квартиры. |
| Документы, свидетельствующие об убытках дольщика, понесенных из-за просрочки сдачи квартиры застройщиком | Ипотечный договор с условием о выплате процентов в повышенном размере до момента передачи квартиры в собственность, договор об аренде временного жилья до момента вселения в новую квартиру и т.д. |
| Ксерокопии документов, не имеющихся у застройщика | Для передачи вместе с исковым заявлением. |
Основные проблемы и пути их решения
Описанный выше порядок взыскания неустойки с застройщика является очень распространенной практикой, поскольку с каждым голом количество домов, не сданных вовремя в эксплуатацию, растет.
Некоторые часто встречающиеся проблемы можно решить еще на досудебной стадии:
- Довольно часто дольщик является не первоначальным покупателем квартиры – когда он приобрел жилье по договору цессии (уступка прав) у первоначального участника строительства. В таких случаях важно помнить, что требование о неустойке предъявляется только строителям (а не цеденту), а срок сдачи квартиры нужно смотреть по первоначальному ДДУ, а не по договору уступки.
- Если квартира куплена не по ДДУ, а по предварительному договору, то положения закона о долевом строительстве на такие отношения не распространяются. Это значит, что покупатель не имеет права на компенсацию в связи с задержкой сдачи квартиры – поэтому еще на этапе оформления документов важно обращать внимание на то, какой договор предлагает подписать строительная фирма.
- Если дольщику предложили подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, то, подписав его, он потеряет право на взыскание штрафа. Дело в том, что ДДУ в таком случае будет действовать в редакции дополнительного соглашения, а значит, формально ничего не нарушено.
Однако есть и специфические проблемы, связанные с судебным процессом возмещения неустойки по договору долевого участия:
- Ответчика часто просят снизить ответственность в части компенсации морального вреда. Именно поэтому завышать суммы не рекомендуется.
- Важно правильно рассчитать долги по формуле, приведенной выше. Если расчет получается слишком громоздким, лучше вынести его на отдельный лист и оформить в качестве приложения к иску.
- Сторона может намеренно затягивать процесс, ссылаясь на разные причины – отсутствие представителя, загруженность и так далее. В таких случаях нужно обращать внимание суда на недобросовестное поведение ответчика и желание затянуть процесс.
В целом практика положительная, суды встают на сторону дольщиков, как того требует закон. При условии правильного оформления документов и верного расчета неустойки проблем со взысканием неустойки с застройщика по долевому участию быть не должно.
В каком случае неустойка не может быть взыскана
Есть обстоятельства, когда застройщик освобождается от выплаты неустойки за нарушение срока сдачи дома.
Если застройщик понимает, что строительство никак не может быть завершено в обусловленный договором о долевом участии срок, то в соответствии с законом он обязан минимум за два месяца до окончания срока сдачи дома известить об этом дольщика, и предложить ему изменить условия договора о сроке сдачи объекта, т.е. перенести этот срок на более поздний (пункт 3 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Помните, что в случае согласия дольщика на перенос сдачи объекта, и подписания между сторонами соответствующего дополнительного соглашения, рассчитывать на получение неустойки дольщик уже не может.
Подписание такого дополнительного соглашения – это право участника долевого строительства, а не его обязанность.
Итак, если указанный в договоре долевого участия в строительстве срок сдачи квартиры нарушен, при этом стороны не заключали дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи объекта, перед застройщиком смело можно ставить вопрос о выплате неустойки.
Также застройщик освобождается от уплаты неустойки, если участник долевого строительства уклоняется от подписания акта приема-передачи квартиры (пункт 3 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Но это не значит, что дольщик обязан принять квартиру даже если у него есть претензии к качеству строительства, т.е. когда выявлены недостатки строительных работ.
Вышеуказанная норма закона как раз для таких случаев содержит оговорку о том, что освобождение застройщика от неустойки может иметь место только при условии надлежащего исполнения им обязательств по договору о долевом строительстве.
Если же квартира сдана с нарушениями строительных норм, и дольщик обнаружит существенные отклонения в строительстве и явные недостатки работ, это говорит о ненадлежащем исполнении застройщиком своих обязательств по договору.
В этом случае дольщик вправе требовать от застройщика составления акта осмотра квартиры, в котором должны быть зафиксированы все недостатки. Осмотр проводится при участии дольщика и представителя застройщика. Акт подписывается обеими сторонами.
При таких обстоятельствах дольщик вправе не подписывать передаточный акт (пункт 5 статьи 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
При предъявлении иска о взыскании неустойки копию акта обязательно нужно приложить к иску.
Требования о выплате неустойки
При составлении договора участия в долевом строительстве обязательно прописываются сроки постройки и введения дома в эксплуатацию.
Такой договор также должен быть зарегистрирован в Росреестре, поскольку без регистрации требовать от застройщика неустойку участник долевого строительства не сможет.
Потенциальные владельцы квартир в строящихся домах имеют право на получение неустойки от застройщика, если:
- строительство ведется незаконным способом, без разрешений;
- застройщик не сдал дом вовремя;
- построенный дом не соответствует установленным нормам и правилам проектной документации.
Когда пишется претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома и выплате неустойки
Поскольку застройщиком, как правило, является юридическое лицо, законом предусмотрен обязательный претензионный порядок, согласно которому претензия направляется в юридический адрес застройщика заказным или ценным письмом с описью вложения.
Действовать можно и до момента подписания акта приема-передачи, когда дольщик еще не получил квартиру, и после него, когда передача объекта недвижимости уже состоялась, но при этом нарушены сроки.
Первый случай не позволяет определить конкретное количество дней, поэтому неустойку рассчитывают предварительно за единицу времени – день просрочки (формула приведена далее).
Потребуйте, чтобы оплату произвели полностью, учитывая количество дней до дня передачи жилья в будущем.
Второй случай подразумевает точный расчет неустойки, исходя из фактического количества просроченных дней (задержки передачи жилья).
Застройщика освобождают от погашения суммы неустойки только в том случае, если он представит доказательства добросовестного выполнения своих обязательств и отсутствия нарушений им срока сдачи жилья. Также следует доказать, что дольщик уклонился от принятия квартиры, вовремя не подписав акт приема-передачи.
Право на обращение в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки возникает у истца только после истечения 30-дневного срока после направления ответчику досудебной претензии. Однако иные условия претензионного порядка могут быть предусмотрены самим ДДУ.
Рассчитываем неустойку
Согласно статье 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Президиума Верховного суда РФ неустойка может быть взыскана уже на следующий день после установленного в ДДУ срока передачи объекта дольщику. Расчёт штрафной санкции проводится по формулам:
- Сумма неустойки = цена договора х количество дней просрочки х 1/300 ставки рефинансирования. (если дольщик юридическое лицо)
- Сумма неустойки = цена договора х количество дней просрочки х 2 х 1/300 ставки рефинансирования. (если дольщик физическое лицо)
Отношения с застройщиком в области договора долевого участия регулируются частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому закону размер неустойки расcчитывается строго по определенной формуле.
Взыскать неустойку вы можете как самостоятельно, так и обратившись за помощью к специалисту. Стоит сравнить все плюсы и минусы обоих вариантов и принять подходящее решение. При выборе самостоятельного взыскания, рекомендуем начать с расчета суммы. Сделать это можно при помощи нашего калькулятора расчета неустойки. После расчета ознакомьтесь с нашими советами по самостоятельному взысканию неустойки по договору долевого участия.
Когда лучше начинать требовать неустойку
Многие дольщики ждут получения ключей и только тогда обращаются в суды. Некоторые застройщики, получая шквал исков, начинают выводить деньги со счетов и перекидывать нераспроданные квартиры на другие подконтрольные им юридические лица.
В результате дольщики, выиграв суды не могут получить деньги и их исполнительные листы можно вешать в рамочку на стенку.
Подавая иск сразу после начала просрочки, вы можете разбить свою неустойку по периодам. По статистике, чем меньше размер неустойки, тем меньше ее урезают. Соответственно, взыскивая неустойку по периодам, вы сможете получить больший размер компенсации.
Рекомендуем не затягивать с началом процесса по взысканию неустойки и обращаться в суд уже в первые недели после начала просрочки.
Не позвольте признать себя уклонистом
Для того чтобы застраховать себя от исков за нарушение сроков сдачи, застройщики часто направляют дольщикам уведомления о готовности объекта еще до окончания строительных работ.
Получив такое уведомление, записаться на приемку вы не сможете, т.к. квартира реально еще не готова. Зато когда вы пойдете в суд за неустойкой, застройщик заявит, что уведомил вас своевременно, а вы все это время уклонялись и не приезжали на осмотр. В результате суд признает вас уклонистом и откажет в иске.
Если вы получили уведомление о готовности объекта к передаче, но застройщик отказывается согласовывать дату осмотра, вам необходимо направить по его юридическому адресу письмо с требованием о назначении даты осмотра.
В данном требовании необходимо подробно изложить все события и указать на то, что вы не уклоняетесь от приемки, а объект по-прежнему еще не готов.
Такое письмо послужит достаточным основанием для того, чтобы выявить хитрость застройщика и отсечь все подозрения суда относительно вашего уклонения от приемки объекта.
Взыскание неустойки по ДДУ: помощь юристов в Санкт-Петербурге
Договор долевого участия (ДДУ), помимо прочих условий, устанавливает также и срок передачи готовой квартиры дольщику. На практике же нередко приходится сталкиваться с ситуациями, когда сдача дома задерживается на тот или иной срок. В этом случае дольщик имеет законное право требовать выплату неустойки.
Такая возможность предусмотрена положениями Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2014 года. Однако для того, чтобы истребовать с застройщика выплату компенсации, настоятельно рекомендуется заручиться квалифицированной помощью юриста по взысканию неустойки по ДДУ.
Это позволит выстроить правильную стратегию действий и тактику взаимодействия с ответчиком, соблюсти все требования к оформлению документов и прядку подачи искового заявления в суд.
Более того, такая правовая поддержка, получить которую вы можете в «Юридическом агентстве Санкт-Петербурга», во многих случаях позволяет урегулировать проблему в досудебном порядке, что существенно сокращает расходы средств и времени.
Ответим в течение 60 секунд
Неустойка за нарушение срока передачи объекта строительства
Взыскать неустойку с застройщика по ДДУ 100% без снижения
Вы заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
Срок передачи квартиры наступил,
а квартира не передана. Либо строительство еще не закончено, либо строительство закончено, но дом не вводят в эксплуатацию.
В этом случае застройщик должен выплатить участнику долевого строительства неустойку.
Неустойка выплачивается
за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства от цены договора.
Если участник долевого строительства физическое лицо — неустойка умножается на два.
Как правильно рассчитать неустойку за нарушение срока передачи квартиры
Главный вопрос, возникающий при расчете неустойки: по какой ставке рефинансирования считать неустойку.
Вопрос этот вызван непониманием
фразы, содержащейся в части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве: «…ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства…»
Что значит «действующей на день исполнения обязательства»?
Имеется в виду день, когда обязательство по передаче квартиры дольщику было фактически исполнено застройщиком или день, когда исполнено обязательство по выплате неустойки?
Или может быть день вынесения судом решения о взыскании неустойки?
Ответ в этом вопросе содержится в Определении Верховного Суда РФ от 24.10.2017 N 41-КГ17-26.
Согласно позиции, изложенной Верховным Судом РФ в данном определении, «по смыслу части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве, при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка (имеется в виду ставка рефинансирования), действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта».
Рассмотрим на примере что это значит
Договор долевого участия в строительстве предусматривает обязательство застройщика передать квартиру дольщику не позднее 1 квартала 2016 года.
То есть последний день, когда застройщик по договору может исполнить свое обязательство по передаче квартиры — это 31.03.16
При расчете неустойки необходимо применять ставку рефинансирования, действующую на эту дату.
Согласно Указанию Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к размеру ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.
В период с 1 января 2016 г. по 14 июня 2016 г. ставка рефинансирования и ключевая ставка Банка России составляли 11% (Указание Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 г. N 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»).
Таким образом, на дату 31.03.16 ставка рефинансирования составляла 11% и именно в таком размере она подлежит применению (в рассматриваемом примере) при расчете неустойки за нарушение срока передачи квартиры дольщику.